Mniej mieszkańców, więcej mieszkań. Co stoi za tym pozornym paradoksem?

Polska demografia wyraźnie się zmienia. Według wstępnych danych GUS pod koniec czerwca 2026 roku liczba ludności Polski wynosiła około 37,24 mln osób, czyli o 159 tys. mniej niż rok wcześniej. Gdy zestawimy tę informację z rynkiem mieszkaniowym, może pojawić się całkiem logiczne pytanie: skoro jest nas mniej, po co nadal budujemy kolejne mieszkania?

Rynek nieruchomości nie działa jednak według prostego równania „jedna osoba mniej = mniejsze zapotrzebowanie na lokal”. Równolegle ze spadkiem liczby ludności rośnie bowiem zasób mieszkaniowy. Na koniec 2025 roku w Polsce było już blisko 16,2 mln mieszkań, o 1,2% więcej niż rok wcześniej. W ciągu zaledwie roku przybyło ich około 196,5 tys.

Budownictwo również nie wyhamowało. Od stycznia do września 2026 roku oddano do użytkowania 149,2 tys. mieszkań, o 3,1% więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Wzrosła też liczba rozpoczętych budów – o 4,5% – oraz mieszkań, na które wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym – aż o 12,3%.

Nie oznacza to jednak, że rynek ignoruje demografię. Pokazuje raczej, że sama liczba mieszkańców nie wystarcza do oceny realnego zapotrzebowania na mieszkania. Znaczenie ma również to, jak żyjemy, z kim tworzymy gospodarstwa domowe, gdzie chcemy mieszkać i jakiego lokalu faktycznie potrzebujemy.

Dobrze widać to także z perspektywy codziennej pracy z klientami. Jak zauważa Radosław Góral, Ekspert ds. Sprzedaży i Wynajmu Nieruchomości w hōmfi w Krakowie i jeden z najbardziej doświadczonych agentów firmy, popyt nie znika wraz ze zmianami demograficznymi – po prostu ma wiele różnych źródeł:

Z perspektywy mojej pracy w Krakowie widzę, że zainteresowanie nadal jest duże, choć zależy od konkretnego segmentu rynku. Klienci przeprowadzają się do miasta, kupują pierwsze lokum, rodzice szukają mieszkań dla dzieci rozpoczynających studia, a rodziny potrzebują większej przestrzeni. Wśród moich klientów są też osoby z naprawdę dużymi budżetami, które mają problem ze znalezieniem odpowiedniej nieruchomości.

To właśnie tutaj pozorny paradoks zaczyna się rozwiązywać. Polska może jednocześnie tracić mieszkańców i nadal potrzebować nowych mieszkań – tylko niekoniecznie takich samych i niekoniecznie wszędzie w równym stopniu.

Mniej osób pod jednym dachem. Dlaczego gospodarstwa domowe zmieniają obraz rynku?

Przez lata łatwo było patrzeć na zapotrzebowanie mieszkaniowe głównie przez pryzmat liczby ludności. Dane GUS pokazują wyraźną zmianę. W 2015 roku przeciętna liczba osób w badanym gospodarstwie domowym wynosiła 2,72. W 2025 roku było to już 2,39 osoby. To pozornie niewielka różnica, ale w skali całego kraju ma duże znaczenie – mniejsze gospodarstwa oznaczają, że tę samą liczbę mieszkańców trzeba „rozmieścić” w większej liczbie mieszkań.

Zmieniają się również potrzeby samych kupujących i najemców. Mieszkanie dla jednej osoby, pary pracującej zdalnie czy rodziny z dziećmi to trzy zupełnie różne produkty – pod względem metrażu, układu, lokalizacji i ceny. Dlatego sam wzrost liczby dostępnych lokali nie mówi jeszcze, czy rynek rzeczywiście odpowiada na aktualny popyt.

Znaczenie ma nie tylko to, ile mieszkań jest dostępnych, ale też gdzie się znajdują, jaki mają metraż, układ, standard i cenę. Lokal może być obecny w statystyce, a mimo to nie odpowiadać potrzebom konkretnego gospodarstwa domowego.

Co ciekawe, większe zróżnicowanie potrzeb widać również bezpośrednio w zapytaniach klientów:

Mniejsze mieszkania odpowiadają potrzebom singli, par czy osób, które po rozwodzie szukają własnego lokum. Jednocześnie widzę duże zapotrzebowanie na mieszkania rodzinne, szczególnie czteropokojowe. Nie ma więc jednego kierunku zmian. W obu przypadkach kluczowa jest funkcjonalność – podkreśla Radosław Góral.

To istotna obserwacja, gdyż pokazuje, że demografia nie musi oznaczać prostego spadku zapotrzebowania. Znacznie częściej zmienia jego strukturę – a wraz z nią to, jakie mieszkania mają dziś największą szansę dobrze odpowiedzieć na potrzeby rynku.

Jedna Polska, różne kierunki zmian. Gdzie nadal rośnie popyt na mieszkania?

Demografia ma jeszcze jeden wymiar, którego nie widać w ogólnopolskiej liczbie mieszkańców – migracje i zmieniające się rozmieszczenie ludności. Polska może tracić ludność jako kraj, a jednocześnie konkretne miasta, gminy i całe obszary metropolitalne mogą przyciągać nowych mieszkańców.

Dane GUS o migracjach wewnętrznych pokazują przepływy ludności między województwami, miastami i wsią, a różnice pomiędzy regionami pozostają wyraźne. Dobrym przykładem jest Małopolska - mimo ujemnego przyrostu naturalnego w 2025 roku województwo odnotowało dodatnie saldo migracji stałej, a liczba ludności nieznacznie wzrosła. W województwie lubelskim sytuacja wyglądała odwrotnie – zarówno przyrost naturalny, jak i saldo migracji były ujemne.

To właśnie dlatego mówienie o jednym „polskim rynku mieszkaniowym” zawsze wymaga pewnego uproszczenia. Popyt podąża za miejscami pracy, uczelniami, infrastrukturą, komunikacją i jakością życia. Część osób przenosi się do największych ośrodków, inne wybierają gminy położone tuż poza granicami miasta. W efekcie lokalne zapotrzebowanie może rosnąć nawet wtedy, gdy ogólnokrajowa liczba mieszkańców spada.

Różnice regionalne widać także po stronie budownictwa. Skala nowej podaży zależy w dużej mierze od lokalnego popytu, aktywności inwestorów i potencjału konkretnego rynku.

To ważna wskazówka dla osób patrzących na rynek z perspektywy zakupu czy inwestycji. Demografia ogólnopolska daje kontekst, ale o kondycji konkretnego rynku znacznie więcej mówi sytuacja lokalna – migracje, nowe inwestycje, infrastruktura i to, kto rzeczywiście chce zamieszkać w danym miejscu.

Więcej mieszkań nie zawsze oznacza lepszy wybór. Co naprawdę liczy się po stronie podaży?

Skoro zasób mieszkaniowy rośnie, można byłoby uznać, że większa podaż automatycznie rozwiązuje problem mieszkaniowy. Jednak mieszkanie dostępne na rynku i mieszkanie odpowiadające potrzebom kupującego nie zawsze oznaczają to samo.

Na znaczeniu zyskuje dopasowanie. Cena musi odpowiadać możliwościom finansowym, metraż – potrzebom gospodarstwa, a lokalizacja – codziennemu stylowi życia. Właśnie dlatego rynek może jednocześnie mierzyć się z dużą liczbą dostępnych ofert i utrzymującym się popytem na konkretny typ nieruchomości.

Szczególnie wyraźnie widać to w największych miastach. Analiza opublikowana w „Wiadomościach Statystycznych” GUS pokazuje duże różnice w dostępności mieszkań między poszczególnymi ośrodkami – m.in. w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i Białymstoku zakup własnego lokum należał do najmniej dostępnych finansowo. Co ciekawe, badanie wskazuje również, że sytuacja zależy od typu gospodarstwa – najsłabiej wypadały m.in. gospodarstwa jednoosobowe.

Większa liczba ofert daje możliwość porównywania, negocjowania i spokojniejszego podejmowania decyzji. Nie oznacza jednak, że w każdej kategorii wybór jest równie duży. Można przeglądać setki ogłoszeń i znaleźć zaledwie kilka odpowiadających konkretnym potrzebom. Cena wyznacza możliwości zakupowe, ale później ogromne znaczenie mają lokalizacja i układ mieszkania. Standard również się liczy, bo remont oznacza dodatkowe pieniądze i czas. Z mojego doświadczenia wynika, że klienci szukają przede wszystkim sensownej relacji ceny do tego, co rzeczywiście otrzymują – mówi Radosław Góral.

W 2026 roku trudno więc mówić o prostym scenariuszu, w którym spadek liczby ludności automatycznie prowadzi do nadmiaru mieszkań. Polacy zmieniają miejsca zamieszkania, tworzą mniejsze gospodarstwa domowe i mają coraz bardziej zróżnicowane potrzeby. Rynek odpowiada na te zmiany nową podażą, ale jej wartość zależy przede wszystkim od tego, czy pojawia się tam, gdzie jest potrzebna – i czy odpowiada możliwościom osób, które rzeczywiście chcą w danym miejscu zamieszkać.

W hōmfi wiemy, że na rynek nieruchomości warto patrzeć szerzej niż przez pryzmat jednej statystyki. Demografia, migracje i zmieniające się potrzeby mieszkaniowe pokazują, że za każdą liczbą stoi inna lokalna historia. Dlatego regularnie przyglądamy się zmianom, które pomagają lepiej rozumieć rynek i podejmować trafniejsze decyzje. Śledź naszego bloga i stronę hōmfi, żeby zawsze być na bieżąco.

Źródła: homfi.com, stat.gov.pl