Maciej Zięba, COO hōmfi, od lat patrzy na rynek nieruchomości nie tylko z perspektywy transakcji, ale także procesów, bezpieczeństwa i rozwoju całej organizacji. W hōmfi odpowiada m.in. za controlling operacyjny, obsługę prawną, relacje zewnętrzne oraz koordynację strategicznych projektów spółki, w tym rozwój sieci oddziałów własnych.

To właśnie jego Filip Dykas, współzałożyciel simpl.rent, partnera technologicznego hōmfi, zaprosił do podcastu poświęconego zmianom na rynku najmu. Rozmawiali o tym, jak ewoluują oczekiwania najemców i właścicieli, dlaczego standard mieszkań ma dziś coraz większe znaczenie oraz w jaki sposób profesjonalizacja wpływa na bezpieczeństwo, jakość i zasady funkcjonowania całego rynku.

Zapraszamy do przyjrzenia się najważniejszym wnioskom z tej rozmowy i temu, co mówią o dzisiejszym rynku najmu.

Najem ma dziś wiele twarzy. Profil najemcy mocno się zmienił

Jeszcze kilkanaście lat temu rynek najmu kojarzył się przede wszystkim ze studentami i młodymi osobami, które dopiero zaczynały samodzielne życie. Dziś ten obraz jest znacznie bardziej zróżnicowany. Mieszkania wynajmują single, pracownicy korporacji, rodziny z dziećmi, osoby starsze, a także najemcy o bardzo różnych potrzebach i stylach życia. Jak podkreśla Maciej Zięba, trudno dziś mówić o jednym, typowym profilu najemcy.

Zmienia się również udział poszczególnych grup w całym rynku. Studenci nadal pozostają jego ważną częścią, ale ich znaczenie jest mniejsze niż jeszcze dekadę temu. Widać to także po sezonowości najmu, która nie koncentruje się już tak mocno wokół początku roku akademickiego. Ruch na rynku jest dziś bardziej rozłożony w czasie, bo zmiany mieszkań dotyczą znacznie szerszej grupy osób.

Większa różnorodność najemców oznacza też większą różnorodność potrzeb. Dla jednych kluczowa będzie lokalizacja blisko uczelni lub miejsca pracy, dla innych dodatkowy pokój, możliwość zamieszkania ze zwierzęciem czy wyższy standard wykończenia. Coraz trudniej więc patrzeć na mieszkanie na wynajem przez pryzmat jednego, z góry założonego odbiorcy.

W hōmfi odpowiadamy na te zmiany szerokim wyborem nieruchomości na wynajem i podejściem, które zaczyna się od poznania potrzeb najemcy. Pomagamy znaleźć ofertę dopasowaną do konkretnych oczekiwań – od lokalizacji i metrażu po standard oraz rozwiązania, które ułatwiają rozpoczęcie najmu, takie jak Lekki Start, czyli pierwszy w Polsce najem bez kosztów początkowych w postaci kaucji i prowizji. Dzięki temu możemy spojrzeć na najem szerzej – nie tylko przez pryzmat samego mieszkania, ale całego doświadczenia osoby, która ma w nim zamieszkać.

Większy wybór zmienia zasady gry na rynku najmu

Rynek najmu wyraźnie się zagęszcza. Popyt pozostaje stabilny, ale liczba dostępnych mieszkań rośnie. Według danych omawianych w rozmowie liczba dostępnych ofert zwiększyła się w perspektywie kilku lat nawet o około 40%, a czynsze po okresie mocnych wzrostów wyhamowały. Najemcy mają więc dziś więcej możliwości porównania ofert i mogą uważniej patrzeć na to, co dostają w zamian za określoną cenę.

Coraz większe znaczenie mają przede wszystkim standard wykończenia, wyposażenie, funkcjonalność i jakość samej przestrzeni. Dobrze widać to na przykładzie mieszkań dla studentów. Jak zwraca uwagę Maciej Zięba, jeszcze dekadę temu ich standard często wyraźnie odbiegał od ofert kierowanych do innych grup. Dziś te różnice są znacznie mniejsze, a przekonanie, że student wybierze przede wszystkim najtańszą opcję, coraz słabiej odpowiada temu, jak faktycznie wygląda rynek.

Na oczekiwania najemców wpływa też rosnąca liczba profesjonalnie przygotowanych mieszkań. Nowe projekty przeznaczone na wynajem są coraz częściej zaprojektowane przez architektów i kompleksowo wyposażone, co naturalnie podnosi poziom całej oferty rynkowej. W efekcie właściciele konkurują dziś nie tylko ceną, ale również standardem, jakością i tym, jak dobrze mieszkanie odpowiada na potrzeby konkretnego najemcy.

Weryfikacja najemcy? Mniej stereotypów, więcej zabezpieczeń

Problemy z nierzetelnymi najemcami są jednym z realnych ryzyk po stronie właścicieli. Zaległości w płatnościach czy trudności z odzyskaniem lokalu mogą oznaczać nie tylko straty finansowe, ale też długotrwałe formalności – zwłaszcza że rozwiązanie umowy nie zawsze oznacza możliwość szybkiego odzyskania mieszkania. Co czwarty wynajmujący miał już do czynienia z różnego rodzaju problemami z najemcami, dlatego coraz większego znaczenia nabiera odpowiednie zabezpieczenie procesu jeszcze przed przekazaniem kluczy.

Weryfikacja najemcy staje się więc nie tyle przejawem braku zaufania, ile świadomym elementem dobrze przygotowanego najmu. Sprawdzenie tożsamości, sytuacji dochodowej czy ewentualnego zadłużenia pozwala właścicielowi podejmować decyzję na podstawie konkretnych informacji, a rzetelnemu najemcy – potwierdzić swoją wiarygodność.

Podobne przewartościowanie widać w podejściu do rodzin z dziećmi, najemców ze zwierzętami czy osób z zagranicy. Sama przynależność do określonej grupy mówi niewiele o tym, jak będzie przebiegał najem. Jak zwraca uwagę Maciej Zięba, znacznie więcej daje ocena konkretnej sytuacji i dobranie zabezpieczeń do realnego ryzyka, zamiast podejmowania decyzji na podstawie stereotypów.

W praktyce liczą się więc rozwiązania, które porządkują zasady od samego początku – odpowiednia umowa, kaucja, szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy, weryfikacja najemcy czy właściwie dobrane ubezpieczenie. W hōmfi patrzymy na nie łącznie, jako na element bezpiecznego modelu najmu, który chroni interesy właściciela, a jednocześnie pozwala szerzej otworzyć się na wartościowych najemców. Im więcej konkretów pojawia się na początku współpracy, tym mniej miejsca zostaje na domysły i obawy. Zaufanie nie musi opierać się wyłącznie na intuicji, może wynikać z przejrzystych zasad i dobrze dobranych zabezpieczeń.

Mieszkanie może pracować bez codziennego angażowania właściciela

Samodzielny najem jest jak najbardziej możliwy – szczególnie wtedy, gdy właściciel ma czas i wyraża gotowość, by na bieżąco zajmować się nieruchomością. W praktyce oznacza to jednak znacznie więcej niż samo znalezienie najemcy. Dochodzą prezentacje, dojazdy, rozmowy, formalności, rozliczenia, kontakt w trakcie trwania umowy czy reagowanie wtedy, gdy w mieszkaniu pojawia się usterka. Maciej Zięba zwraca uwagę, że kosztem nie są tu wyłącznie pieniądze, ale również czas i uwaga, które właściciel musi przeznaczyć na sprawy niezwiązane z jego codziennym życiem czy pracą.

Nie każdy właściciel chce, by wynajem stawał się kolejnym obowiązkiem wpisanym w codzienny grafik. Zarządzanie najmem pozwala oddzielić korzyści płynące z posiadania nieruchomości od konieczności zajmowania się każdą bieżącą sprawą osobiście. W hōmfi oznacza to przejęcie m.in. kontaktu z najemcą, rozliczeń, organizacji napraw, dokumentacji czy wsparcia w sytuacjach wymagających szybkiej reakcji – przy zachowaniu przez właściciela kontroli nad tym, co dzieje się z jego mieszkaniem. W praktyce oznacza to, że właściciel może pozostać obok całego procesu, otrzymywać regularny raport z zarządzania i środki z czynszu, bez konieczności zajmowania się każdą bieżącą sprawą osobiście.

Jeśli chcesz pogłębić temat zmian zachodzących na rynku najmu i poznać perspektywę Macieja Zięby oraz Filipa Dykasa, obejrzyj cały odcinek podcastu na kanale simpl.rent.