Kupujący ignorują wojnę i inflację! Gorący marzec w biurach deweloperów

Wydawałoby się, że niepokojące echa konfliktu na Bliskim Wschodzie, rosnąca inflacja CPI i idący w górę wskaźnik WIBOR 6M ostudzą zapał Polaków do zaciągania kredytów i kupowania nieruchomości. Tymczasem marzec 2026 roku przyniósł na rynku pierwotnym gigantyczne zaskoczenie. W siedmiu największych polskich miastach klienci dosłownie ruszyli do biur sprzedaży, kupując łącznie aż 5,1 tysiąca mieszkań. To skok o 19% w stosunku do lutego i imponujące 40% więcej niż w marcu ubiegłego roku! Wygląda na to, że w obliczu niepewności makroekonomicznej Polacy po raz kolejny uznali ucieczkę w "cegły" za najbezpieczniejszą formę lokowania kapitału, nie czekając na dalsze pogorszenie warunków kredytowych.

Ogromny popyt błyskawicznie odbił się na dostępności lokali. Choć deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 3,6 tys. nowych mieszkań (co stanowi potężny wzrost o 140% względem słabego lutego), to wciąż było to o 1,5 tysiąca mniej, niż w tym samym czasie zdołali sprzedać. W efekcie całkowita pula wolnych mieszkań na siedmiu głównych rynkach znów stopniała, spadając poniżej granicy 59 tysięcy (dokładnie do poziomu 58,9 tys.). Ten rynkowy deficyt – gdzie popyt wyraźnie wyprzedza podaż – przełożył się na konkretne reakcje cenników: w Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu i Poznaniu średnie ceny ofertowe znów poszły w górę. Więcej informacji: tutaj

Mieszkania znów w górę! Nowe prawo dokłada deweloperom ponad 1000 zł do każdego metra

Wydawało się, że inflacyjny szok mamy już dawno za sobą, ale początek 2026 roku przyniósł deweloperom – a w konsekwencji także kupującym – potężne wyzwanie. Z analiz portalu RynekPierwotny wynika, że splot nowych regulacji i wymogów technicznych wywinduje koszty budowy nawet o ponad 1000 zł na każdym metrze kwadratowym! To nie są abstrakcyjne marże, lecz twarde wydatki wynikające z przepisów prawa. Wyśrubowane normy akustyczne (wymagające grubszych stropów), rygorystyczne systemy przeciwpożarowe, konieczność implementacji rozwiązań OZE, a przede wszystkim – ustawa o ochronie ludności. To właśnie ona zmusza deweloperów do projektowania w garażach podziemnych wzmocnionych, żelbetowych schronów. Za te dodatkowe tony stali i betonu ostatecznie zapłaci na fakturze klient końcowy.

Jakby tego było mało, branżę czeka poważny, administracyjny test cierpliwości związany z reformą planistyczną i wprowadzaniem Planów Ogólnych Gmin. Eksperci ostrzegają, że samorządy, które nie zdążą z ich uchwaleniem na czas, skutecznie zablokują wydawanie nowych decyzji o warunkach zabudowy ("wuzetek"). Efekt? Przejściowe zamrożenie dostępności nowych terenów pod inwestycje oraz bezpardonowa walka (i wzrost cen!) o te nieliczne działki, które mają już prawomocne pozwolenia na budowę. Choć w długim terminie reforma może uwolnić nowe grunty, najbliższe kwartały upłyną pod znakiem podwyższonej niepewności i silnej presji na wzrost cen mieszkań. Więcej informacji: tutaj

Księgi wieczyste w końcu w mObywatelu! Koniec z szukaniem numerów KW

Wielka ulga dla każdego właściciela nieruchomości i ogromne ułatwienie dla rynku! Od 1 kwietnia 2026 roku Ministerstwo Cyfryzacji wdrożyło do aplikacji mObywatel nową, wyczekiwaną funkcję: bezpośredni dostęp do ksiąg wieczystych. Największą rewolucją jest to, że nie musisz już znać skomplikowanego numeru KW, by sprawdzić stan prawny swojej własności. System automatycznie wiąże Twoje dane z numerem PESEL i natychmiast wyświetla listę wszystkich ksiąg, w których widniejesz jako właściciel, współwłaściciel lub współużytkownik wieczysty. Koniec z uciążliwym składaniem papierowych wniosków w sądach czy korzystaniem z płatnych pośredników – wszystko masz teraz w telefonie.

Aplikacja mObywatel to jednak nie tylko podgląd (typ nieruchomości, jej położenie czy sąd prowadzący), ale w pełni funkcjonalne narzędzie transakcyjne. Bezpośrednio z poziomu telefonu możesz teraz zamówić i błyskawicznie opłacić BLIK-iem niezbędne dokumenty, takie jak odpis zwykły, odpis zupełny, wyciąg z konkretnego działu czy zaświadczenie o zamknięciu księgi. Gotowy plik w formacie PDF ląduje w Twojej aplikacji w czasie od kilkunastu sekund do kilku minut, z możliwością łatwego przekazania go np. notariuszowi za pomocą kodu QR. To gigantyczny krok w stronę cyfryzacji, który znacząco przyspieszy i ułatwi każdą transakcję kupna czy sprzedaży nieruchomości. Więcej informacji: tutaj

Najem prywatny a KSeF: Kto musi wystawiać e-faktury? MF ucina spekulacje!

Jeśli wynajmujesz mieszkanie prywatnie i myślałeś, że system KSeF całkowicie cię ominie, to stanowisko Ministerstwa Finansów może być dla ciebie niemałym zaskoczeniem. Resort potwierdził jednoznacznie: na gruncie ustawy o VAT, każda osoba wynajmująca nieruchomość w sposób ciągły i zarobkowy jest uznawana za podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą, nawet jeśli nie jest wpisana do rejestru CEIDG. Oczywiście, w większości przypadków wynajmujący korzystają ze zwolnienia (np. podmiotowego do 240 tys. zł lub przedmiotowego na cele mieszkaniowe), ale ten status "podatnika VAT" rodzi pewne obowiązki dokumentacyjne, które będą miały ogromne znaczenie po wdrożeniu obowiązkowego systemu KSeF.

Kluczowe dla obowiązku wystawienia faktury jest to, komu wynajmujesz lokal. Jeśli twoim najemcą jest zwykła osoba fizyczna (konsument), faktury B2C są wyłączone z obowiązku wystawiania w KSeF – nie musisz tego robić nawet na jej żądanie. Jeśli jednak wynajmujesz lokal firmie (np. na biuro lub magazyn) i przedsiębiorca zażąda od ciebie faktury, nie masz wyjścia – musisz ją wystawić. Zgodnie z harmonogramem, podatnicy zwolnieni wejdą w obowiązek wystawiania takich faktur w KSeF od 1 kwietnia 2026 r. (lub od 1 stycznia 2027 r., jeśli ich miesięczna sprzedaż fakturowana nie przekracza 10 000 zł). Co ważne, aby wystawić e-fakturę w systemie KSeF, niezbędny będzie numer NIP, co wymusi na wielu "prywatnych" wynajmujących złożenie wniosku o jego nadanie i rejestrację VAT-R (jako podatnik zwolniony). Jest tylko jedna furtka – obowiązek pojawia się wyłącznie wtedy, gdy najemca-przedsiębiorca wyraźnie zażąda faktury. Więcej informacji: tutaj

Schrony, akustyka i biurokracja. Koszty budowy mieszkań drastycznie w górę!

Deweloperzy znów mają pod górkę, a za nowe regulacje jak zwykle zapłaci ostatecznie klient końcowy. Z najnowszego raportu portalu RynekPierwotny.pl wynika, że splot rygorystycznych wymogów technicznych wywinduje koszty realizacji inwestycji o ponad 1000 zł na każdym metrze kwadratowym. Zdecydowanie największym pożeraczem kapitału okazała się ustawa o ochronie ludności, zmuszająca do budowy wzmocnionych, żelbetowych schronów w garażach podziemnych. Do tego dochodzą wyśrubowane normy akustyczne (wymagające grubszych stropów w klasie AQ-0), nowe przepisy przeciwpożarowe oraz rynkowa presja na implementację drogich instalacji OZE.

Jakby wyzwań inżynieryjnych było mało, branżę czeka prawdziwy tor przeszkód w urzędach. Wprowadzenie Planów Ogólnych Gmin generuje w krótkim terminie ogromną niepewność. Samorządy, które spóźnią się z ich uchwaleniem, skutecznie zablokują wydawanie nowych decyzji o warunkach zabudowy ("wuzetek"). To przejściowo odetnie deweloperów od nowych gruntów, co natychmiast wywinduje ceny tych działek, które posiadają już prawomocne pozwolenia na budowę. Choć eksperci pocieszają, że w dłuższej perspektywie reforma uwolni nowe tereny pod inwestycje, najbliższe miesiące upłyną pod znakiem inwestycyjnego chaosu i rosnących kosztów. Więcej informacji: tutaj

Koniec tanich mieszkań. Rynek deweloperski skręca w stronę luksusu

Gdy patrzymy na najnowsze nagłówki o rosnących cenach nieruchomości w Warszawie i Poznaniu, łatwo o oburzenie na "chciwych deweloperów" masowo podnoszących ceny. Prawda jest jednak inna, choć wcale nie mniej bolesna dla portfela przeciętnego kupującego. W tych miastach mamy do czynienia z drastyczną zmianą struktury oferty. Deweloperzy, reagując na niepewność geopolityczną i gospodarczą, przestali budować mieszkania z segmentu popularnego, skupiając się na projektach premium (o znacznie wyższej marży). Efekt? Z rynku błyskawicznie znikają najtańsze lokale, a ich miejsce zajmują te z wyższej półki. To właśnie to zjawisko, a nie proste podnoszenie cen w cennikach, wywindowało średnią stawkę w Warszawie do 19,7 tys. zł/mkw. (wzrost o 8% w raptem 4 miesiące!), a w Poznaniu do 14,2 tys. zł/mkw.

Szczególnie brutalnie ten mechanizm widać na przykładzie stolicy. Tylko w pierwszym kwartale 2026 roku pula stosunkowo przystępnych mieszkań (do 15 tys. zł za metr) skurczyła się aż o 15%. Równocześnie oferta drogich apartamentów (powyżej 20 tys. zł za metr) spuchła o 21%, dobijając do niemal 5 tysięcy sztuk. W innych metropoliach (jak Kraków, Trójmiasto czy Wrocław) sytuacja w marcu pozostała w miarę stabilna, jednak kierunek, w którym zmierza cała branża, wydaje się jasny. Jeśli podaż tanich mieszkań nie zostanie szybko odbudowana, wysokie średnie ceny zostaną z nami na dłużej. Więcej informacji: tutaj

Tanie mieszkania uciekły na peryferia. Gdzie szukać najtańszego "M" w największych miastach?

Marzenie o własnym mieszkaniu w centrum dużej metropolii staje się luksusem zarezerwowanym dla najbogatszych (w warszawskim Śródmieściu stawki przebiły już 40 tys. zł/mkw.!). Z najnowszego zestawienia portalu RynekPierwotny.pl wynika jednak, że wciąż można znaleźć przysłowiowe "cenowe okazje", pod warunkiem że jesteśmy gotowi na kompromis i wyprowadzkę na dalekie peryferia. W Warszawie absolutnym symbolem przystępności pozostaje prawobrzeżna Białołęka (oraz Wawer i Rembertów) ze średnią ceną ok. 13,5 tys. zł za metr kwadratowy. To właśnie tam koncentruje się obecnie aż 85% wszystkich najtańszych kawalerek i mieszkań dwupokojowych dostępnych w stolicy. Ciekawie wygląda też sytuacja w Trójmieście, gdzie kupujący masowo uciekają przed gdańską drożyzną do Gdyni (szczególnie do dzielnic Chwarzno-Wiczlino czy Wielki Kack), gdzie stawki wciąż oscylują w okolicach 10,6 tys. zł/mkw.

Niestety, w miarę przesuwania palca po mapie Polski na południe, sytuacja robi się znacznie trudniejsza. Kraków i Wrocław dobitnie pokazują, że segment tanich mieszkań po prostu wymiera. W stolicy Małopolski lokale z ceną poniżej 10 tys. zł za metr to już tylko pojedyncze, niemal mityczne przypadki, a najtańsza obecnie dzielnica – Wzgórza Krzesławickie – winduje średnią stawkę do 12,7 tys. zł. Podobnie we Wrocławiu: "budżetowe" mieszkania to zaledwie marginalne 2% całego rynku, ulokowane głównie w dzielnicy Fabryczna (średnio 13,2 tys. zł/mkw.). Wniosek ekspertów jest brutalny: w dużych miastach tanie "M" nie zniknęło, ale bezpowrotnie wyprowadziło się tam, gdzie jeszcze kilka lat temu nikt nie chciał mieszkać. Więcej informacji: tutaj

Rynek wtórny budzi się z letargu. Ceny znów w górę, ale uwaga na negocjacje!

Po miesiącach stabilizacji i kosmetycznych korekt, mieszkania z "drugiej ręki" znów zaczynają drożeć. Z najnowszych danych Grupy Morizon-Gratka za marzec 2026 r. wynika, że średnie ceny ofertowe w największych miastach wzrosły o 0,5% w ujęciu miesięcznym i o 3,6% w skali roku. Liderami podwyżek okazały się m.in. Gdańsk, Olsztyn, Bydgoszcz i Poznań, gdzie roczne wzrosty sięgnęły od 4,9% do 6,5%, co oznacza, że do każdego metra trzeba tam dopłacić ponad 500 zł. Na drugim biegunie znalazły się Warszawa, Wrocław i Białystok z symbolicznymi wzrostami poniżej 2% (ok. 200 zł), a w Łodzi odnotowano wręcz minimalny spadek cen ofertowych w ujęciu rocznym.

Zanim jednak jako kupujący wpadniesz w panikę, pamiętaj o jednym: ceny w ogłoszeniach to wciąż nierzadko "pobożne życzenia" sprzedających. Eksperci uspokajają, że rosnące stawki w internecie są skutecznie kompensowane przy stole negocjacyjnym, gdzie ostateczna cena transakcyjna spada zazwyczaj od kilku do kilkunastu procent. Analitycy przewidują ponadto, że rynek wtórny wkrótce mocno się rozwarstwi. Nowoczesne, wykończone lokale w dobrych lokalizacjach (z windą i garażem) będą dalej drożeć, podczas gdy starsze mieszkania o niższym standardzie, chcąc znaleźć kupca, będą musiały liczyć się z obniżkami. Więcej informacji: tutaj

Koniec wolnej amerykanki w najmie na doby. Surowe kary i bunt wspólnot!

Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce czeka prawdziwe prawne trzęsienie ziemi. Już 20 maja 2026 roku wchodzą w życie nowe przepisy, które narzucają na właścicieli obowiązek oficjalnej rejestracji tego typu działalności. Zignorowanie tego wymogu będzie bardzo słono kosztować – kary administracyjne za brak wpisu w rejestrze mogą sięgnąć astronomicznej kwoty 50 tysięcy złotych! To jasny sygnał ze strony rządu, że czas szarej strefy i anonimowego wynajmowania lokali na doby dobiega końca, a branża musi przygotować się na wnikliwszą kontrolę państwową.

Jednocześnie wokół najmu turystycznego toczy się regularna wojna sąsiedzka. Zmęczeni hałasem i dewastacją części wspólnych sąsiedzi, wspólnoty mieszkaniowe, a nawet sami deweloperzy, coraz częściej próbują odgórnie zablokować ten biznes, wprowadzając rygorystyczne zakazy w regulaminach czy umowach. Prawnicy studzą jednak te zapędy: zakazywanie właścicielowi swobodnego dysponowania własnym mieszkaniem często stanowi tzw. klauzulę niedozwoloną i wprost łamie prawo własności. Zamiast uchwalać nieskuteczne zakazy, eksperci sugerują bardziej pragmatyczne podejście – pociąganie operatorów najmu do bezpośredniej odpowiedzialności finansowej za weryfikację gości i ewentualne szkody na klatkach schodowych. Więcej informacji: tutaj

Chcesz być na bieżąco z rynkiem nieruchomości? Śledź nasz blog i profil homfi – co tydzień dostarczamy Ci najważniejszych informacji ułatwiających podejmowanie decyzji inwestycyjnych i zakupowych.