Najnowszy Barometr nieruchomości homfi to Twój kompleksowy przewodnik po aktualnościach w świecie nieruchomości, które miały miejsce w sierpniu. Aktualnie przyglądamy się przetasowaniom na rynku hipotecznym, rewolucji w przepisach budowlanych oraz nowym, obiecującym niszom inwestycyjnym, takim jak segment silver living. Dowiedz się, jak wykorzystać rynkowe zmiany na swoją korzyść.

I. Rynek sprzedaży i finansowania - gorące lato i rekordowe hipoteki

Drugi kwartał 2026 roku zamknął się rekordem w sektorze bankowym. Z najnowszych raportów wynika, że banki udzieliły w tym czasie 83,5 tys. kredytów mieszkaniowych na łączną kwotę blisko 40 miliardów złotych. Tak potężny zastrzyk kapitału to zasługa rosnących wynagrodzeń oraz masowych refinansowań (ponad 20 proc. umów to zmiana warunków starych kredytów). Sytuacja poszczególnych kupujących jest jednak mocno zróżnicowana. O ile single i bezdzietne pary zyskały w ostatnich miesiącach wyższe limity finansowania, o tyle rodziny z jednym dzieckiem odnotowują spadki zdolności kredytowej.

Zwiększona zdolność nabywcza szybko oczyściła rynek z najpopularniejszych lokali. Tylko w lipcu na siedmiu głównych rynkach w Polsce sprzedano ponad 4,4 tys. nowych mieszkań, podczas gdy deweloperzy wprowadzili ich do oferty zaledwie 3 tys. W ujęciu od początku roku sprzedaż wyprzedziła nową podaż o 15 proc. Klienci, szukając funkcjonalności i optymalizacji kosztów, skierowali się w stronę mieszkań dwu- i trzypokojowych o powierzchni do 65 mkw. To właśnie one stały się obecnie towarem deficytowym, co przy atrakcyjnej polityce cenowej na rynkach takich jak Warszawa czy Trójmiasto mocno podkręca dynamikę sprzedaży.

II. Rynek wtórny i realia cenowe - twarde negocjacje i transparentność kosztów

Oczekiwania na duże spadki cen można odłożyć na półkę. Pierwsza połowa 2026 roku przyniosła wyraźne odwrócenie trendu: pole do negocjacji cen na rynku wtórnym drastycznie się skurczyło. Wzrósł popyt, a całkowita liczba ogłoszeń w lipcu spadła do ok. 137 tysięcy. Średnie stawki ofertowe w metropoliach urosły o około 1 proc. w ujęciu miesięcznym. Sprzedający rzadko zgadzają się dziś na duże ustępstwa. Mimo to, mieszkania z drugiej ręki we wszystkich dużych miastach pozostają o 1 do 23 proc. tańsze od ofert deweloperskich, co wciąż stanowi łakomy kąsek dla inwestorów.

Dane Narodowego Banku Polskiego z II kwartału pokazują, że za nowe mieszkanie w siedmiu największych miastach płacono średnio 14 444 zł za metr kwadratowy. Najdroższa pozostaje Warszawa, natomiast Łódź jest obecnie jedyną metropolią ze stawkami transakcyjnymi poniżej 10 tys. zł za mkw. Co ważne, oczekiwania deweloperów nadal rosną (średnio 15 889 zł za mkw. w ofertach). Warto też odmitologizować głośne dane GUS o „kosztach budowy” na poziomie 7950 zł za mkw. - to wyłącznie surowe nakłady wykonawcze inwestora, do których doliczyć trzeba marżę, podatki, koszty finansowania oraz bardzo drogie dziś grunty.

III. Zmiany w prawie - akustyczna rewolucja i bezwzględna ochrona nabywców

Od 20 września 2026 roku rynek deweloperski czeka metaforyczne trzęsienie ziemi, które przyniesie spore korzyści dla jakości życia mieszkańców. Wchodzą w życie nowe warunki techniczne dla budynków, oznaczające ostateczny koniec tzw. "papierowych ścian". Nowe inwestycje zostaną objęte normami akustycznymi, które zagwarantują domownikom spokój i prywatność. Dodatkowo, znowelizowane przepisy wymuszą budowę większej liczby lokali dostosowanych do potrzeb osób z niepełnosprawnościami oraz stosowanie bezpieczniejszych materiałów. Choć dla deweloperów oznacza to konieczność sprostania wyższym kosztom realizacji inwestycji, dla nabywców jest to gwarancja produktu, którego jakość odpowiada cenie rynkowej.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej, który zakłada bezwzględny zakaz podnoszenia cen mieszkań na niekorzyść nabywcy po podpisaniu umowy. Definitywnie ucina to możliwość waloryzowania ceny o wskaźniki inflacyjne. Klient zyska gwarancję, że raz podpisana kwota nie wzrośnie o dodatkowe narzuty wynikające z drożejących materiałów budowlanych.

IV. Rynek najmu - akademicka stabilizacja i nadchodzące zmiany dla inwestorów

Sierpień to tradycyjnie czas gorących poszukiwań na rynku studenckim. Mimo rosnącej konkurencji w staraniach o najlepsze kawalerki i małe "dwójki" w pobliżu uczelni, rynek powitał młodych najemców dobrą wiadomością: czynsze uległy wyraźnej stabilizacji. W miastach takich jak Warszawa czy Kraków, obecne stawki najmu są bardzo przewidywalne, a lokalnie nawet nieco niższe niż przed rokiem. Analitycy zwracają jednak uwagę na nowy trend - dla wielu zamożniejszych rodziców rosnąca stabilność na rynku finansowym sprawiła, że symulowane raty kredytu zrównały się z miesięcznymi opłatami za wynajem. Coraz częściej decydują się oni na zakup mieszkania dla studiującego dziecka, traktując to jako bezpieczną lokatę kapitału na przyszłość.

Zupełnie inne nastroje panują w segmencie najmu krótkoterminowego, który znalazł się na celowniku fiskusa. Właściciele zarabiający na platformach rezerwacyjnych muszą przygotować się na nadchodzące regulacje. Planowane przepisy dążą do klasyfikacji takich działalności jako usług hotelarskich. Oznacza to ryzyko utraty korzystnego ryczałtu podatkowego, wejście w obowiązkowe składki ZUS i znacznie wyższe podatki od nieruchomości. Uderzy to głównie w drobnych inwestorów, co może doprowadzić do przejęcia tego rynku przez duże spółki operatorskie.

V. Nowe horyzonty inwestycyjne - segment premium i boom na "silver living"

Obserwujemy ciekawą ewolucję polskiego rynku premium, który przestał być jedynie niszą, a stał się pełnoprawnym motorem napędowym branży. Błyskawicznie rośnie podaż apartamentów wycenianych na ponad 20 tysięcy złotych za metr kwadratowy - absolutnym rekordzistą w tym zakresie jest Wrocław, gdzie oferta luksusowych lokali urosła rok do roku o rekordowe 142 proc. Zmieniają się również oczekiwania samych klientów. Tzw. "luksus na pokaz" i sam prestiżowy adres już nie wystarczą. Zamożni nabywcy poszukują unikalnej architektury, intymności, najwyższej jakości wykończenia części wspólnych i dyskretnej obsługi. To rynek, w którym relacje, zaufanie i eksperckie doradztwo odgrywają kluczową rolę w zamykaniu wielomilionowych transakcji.

Jednocześnie na horyzoncie pojawia się zupełnie nowy, potężny filar rynku nieruchomości - silver living. Starzejące się społeczeństwo i rosnąca zamożność polskich 60-latków tworzą ogromny popyt na nowoczesne, bezprogowe mieszkania połączone z technologiami smart i dostępem do opieki medycznej oraz rekreacji. To już nie są tradycyjne domy opieki, lecz aktywne i komfortowe osiedla senioralne. Inwestorzy, którzy już dziś dostrzegą ten raczkujący w Polsce trend i ulokują w nim kapitał przed rokiem 2030, zbudują sobie znaczącą przewagę konkurencyjną na rynku o niezwykle stabilnych i długoterminowych perspektywach zwrotu.

VI. Gospodarka i komercja - wielki kapitał i rosnące pensje fundamentem wzrostów

Polska gospodarka nie zwalnia tempa, co doskonale widać w segmencie nieruchomości komercyjnych. Pierwsza połowa 2026 roku przyniosła zauważalne odbicie inwestycyjne - łączna wartość zrealizowanych transakcji przekroczyła 3 miliardy euro (ok. 13 mld zł), notując potężny wzrost o 71 proc. w ujęciu rocznym. Popyt rozkłada się równomiernie na wiele klas aktywów (z liderem w postaci sektora handlowego), a Polska systematycznie deklasuje konkurencję w regionie Europy Środkowo-Wschodniej (CEE). Ten napływ wielkiego, w tym coraz częściej krajowego, kapitału to jasny dowód zaufania do stabilności i dojrzałości naszego rodzimego parkietu nieruchomościowego.

Te wyniki biznesowe znajdują solidne oparcie w makroekonomii. Przyjęty właśnie wstępny projekt budżetu państwa na 2027 rok przewiduje dalszy, stabilny wzrost gospodarczy. Z perspektywy rynku nieruchomości kluczowa jest prognoza Ministerstwa Finansów, według której przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej po raz pierwszy przebije symboliczną barierę 10 tysięcy złotych brutto. Rosnące portfele Polaków, przy jednoczesnym utrzymaniu inflacji w ryzach, dobrze wróżą dla długoterminowego popytu na rynkach deweloperskich i niezachwianego poczucia bezpieczeństwa dla osób spłacających wieloletnie zobowiązania hipoteczne.

homfi: Twój przewodnik na rozpędzonym rynku nieruchomości

Sierpień 2026 roku udowadnia, że rynek nieruchomości to dziś przestrzeń dla osób decyzyjnych, świadomych i dobrze przygotowanych. Niezależnie od tego, czy walczysz o deficytowe na rynku "dwójki", negocjujesz cenę apartamentu premium, czy planujesz zamianę starego lokalu na energooszczędną inwestycję spełniającą najnowsze normy akustyczne, postaw na partnera, który rozumie dynamikę tych zmian.

W homfi analizujemy twarde dane i przekładamy je na Twoją bezpośrednią korzyść biznesową. Zapewniamy kompleksową obsługę - od pierwszej wyceny, przez profesjonalny home staging, aż po skuteczne sfinalizowanie transakcji.

Rynek nie czeka, nie czekaj i Ty! Skontaktuj się z ekspertem homfi już dziś. Sprawdzimy Twoją aktualną, rekordową zdolność kredytową, przeanalizujemy dostępne na rynku perełki inwestycyjne i pomożemy Ci ulokować kapitał tak, by pracował dla Ciebie z maksymalną rentownością. Zrób pierwszy krok - bezpiecznie, opłacalnie i z profesjonalistami z branży u boku.