W tym miesiącu narrację dyktują trzy zjawiska: rekordowa siła nabywcza, cyfrowa transparentność i czas dojrzałych decyzji. Polacy nie tylko odzyskali wiarę we własne możliwości finansowe, ale zyskali też narzędzia, które raz na zawsze kończą erę „kupowania kota w worku”. Zapraszamy do lektury lutowego Barometru homfi – Twojego kompleksowego przewodnika po rynku, który otwiera przed Tobą coraz ciekawsze perspektywy.

I. Finansowy impuls: Milion złotych w zasięgu ręki polskiej rodziny

Styczeń i luty 2026 roku otwierają nowy rozdział na rynku finansowym z potężnym przytupem. Wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła aż o 50,4% w ujęciu rocznym, co BIK interpretuje jako trwałe potwierdzenie trendu wzrostowego. Do banków ruszyło ponad 36 tysięcy wnioskodawców, zachęconych odbudowaną zdolnością kredytową. Jest to bezpośredni efekt ubiegłorocznych obniżek stóp procentowych oraz realnego wzrostu wynagrodzeń, co daje kupującym ogromne poczucie bezpieczeństwa przy planowaniu zakupu.

Klienci nie tylko wracają do banków, ale też wnioskują o coraz wyższe sumy. Modelowa rodzina "dwa plus jeden" z łącznym dochodem netto 15 tys. zł może dziś liczyć na średnią ofertę finansowania zbliżającą się do granicy 1,2 mln złotych. Skala zmiany jest imponująca – jeszcze rok temu ta sama rodzina mogła pożyczyć średnio o ok. 225 tys. zł mniej. Średnia kwota kredytu osiągnęła historyczny rekord, a przebicie psychologicznej bariery pół miliona złotych na jeden wniosek stało się faktem.

Mimo że luty przyniósł chwilową pauzę w obniżkach stóp procentowych (RPP utrzymała stopę referencyjną na poziomie 4%), analitycy uspokajają – trend spadkowy nie został odwrócony. Głównym powodem ostrożności Rady okazał się silny wzrost wynagrodzeń, który w grudniu przyspieszył do 8,6% r/r. Choć z perspektywy inflacji to wyzwanie, dla rynku nieruchomości to "miecz obosieczny", który realnie pompuje zdolność kredytową Polaków i pozwala im śmielej patrzeć na oferty deweloperów.

„To moment, na który wielu czekało. Rekordowa zdolność kredytowa w połączeniu z realnym wzrostem wynagrodzeń tworzy idealne 'okno pogodowe'. Kupujący mają dziś w portfelach realną siłę, która pozwala im skutecznie finalizować transakcje. Widzimy to w homfi każdego dnia – klienci wracają do nas z konkretnym planem i budżetem, który pozwala na znacznie więcej niż jeszcze kilka miesięcy temu. Rynek otrzymuje właśnie potężny zastrzyk gotówki, co napędza optymizm obu stron transakcji” – komentuje Maciej Zięba, Dyrektor Operacyjny homfi.

II. Rynek kupującego: koniec ery domysłów i „nożyce cenowe”

Analiza danych za ostatni kwartał ujawnia fascynujący dysonans: podczas gdy kupujący skutecznie negocjują stawki w dół, ceny ofertowe w ogłoszeniach wciąż pną się w górę lub stoją w miejscu. Te "nożyce cenowe" rozwierają się coraz szerzej, a finalne akty notarialne opiewają na kwoty znacznie niższe niż te widoczne na portalach. Rekordzistą jest Gdańsk, gdzie różnica między ceną ofertową a transakcyjną na rynku wtórnym przekroczyła 20%, a w Warszawie wskaźnik ten wyniósł 16,4%.

Rynek stał się drastycznie bardziej przejrzysty dzięki inicjatywom społecznym, które wyprzedziły rządowy Portal DOM. Serwisy takie jak Deweloperuch.pl czy Mojgeoportal.pl, stworzony przez byłego Głównego Geodetę Kraju udostępniają darmowe bazy danych oparte na prawdziwych aktach notarialnych. Kupujący może w kilka chwil sprawdzić nie tylko bieżącą cenę transakcyjną w danej okolicy, ale też historię konkretnego lokalu. Jeśli mieszkanie wróciło na rynek z gigantyczną marżą flippera, nowy nabywca zobaczy to czarno na białym, co daje mu potężną kartę przetargową przy stole.

Sytuację kupujących poprawia również rekordowa podaż gotowych mieszkań. Liczba lokali, których budowa już się zakończyła, wzrosła aż o 46% kwartał do kwartału, przekraczając poziom 14 tysięcy sztuk. To "echo" boomu inwestycyjnego z czasów programu "Bezpieczny Kredyt 2%", które teraz zderza się z rzeczywistością sprzedażową. W miastach takich jak Łódź, Katowice czy Poznań, gdzie nadpodaż gotowych lokali jest największa, deweloperzy są zmuszeni do ostrej walki o klienta, oferując rabaty, promocje i urealniając cenniki.

III. Rewolucja w metrażach i prawne „bezpieczniki”

Już 13 lutego 2026 roku weszła w życie nowelizacja ustawy deweloperskiej, która wprowadziła sporo emocji w biurach sprzedaży. Nowe przepisy nakazują ustalanie ceny lokalu w oparciu o iloczyn powierzchni użytkowej i stawki za metr, odsyłając bezpośrednio do Polskiej Normy (PN-ISO 9836). Choć pojawiły się obawy, że deweloperzy mogą doliczać balkony do ceny jak za pokój, prawnicy uspokajają – intencją ustawodawcy nie było obciążanie klientów dodatkowymi kosztami za tarasy.

Nowe przepisy to także potężny parasol ochronny w sferze finansowej. Projekt ustawy przewiduje bezwzględny zakaz waloryzacji ceny nieruchomości na niekorzyść klienta po podpisaniu umowy. Oznacza to, że ryzyko wzrostu kosztów budowy, materiałów czy robocizny zostaje w całości przerzucone na dewelopera. Dodatkowo, procedura odbioru lokalu stała się bardziej rygorystyczna – wszelkie wady zgłoszone elektronicznie mają teraz charakter wiążący, co zmusza firmy do wyższej jakości wykonania.

W polskim prawie szykuje się także rewolucja wyrównująca zasady egzekucji. Nowy projekt rządowy ma zasypać przepaść między eksmisją sądową a administracyjną, wprowadzając okres ochronny od 1 listopada do 31 marca. Egzekutor nie będzie mógł wyrzucić nikogo na ulicę bez wskazania pomieszczenia tymczasowego, a szczególny parasol ochronny roztoczono nad kobietami w ciąży, dziećmi i emerytami.

IV. Nowa geografia: Od „obwarzanków” po produkcyjną wieś

Przyszłość rynku nieruchomości w obliczu demografii rysuje się na dwóch torach. Według prognoz, duże miasta obronią się przed kryzysem, ale zmienią swoją strukturę – staną się centrami dla singli i par bezdzietnych, co zwiększy zapotrzebowanie na mniejsze lokale 1-2 osobowe oraz rozwinie rynek najmu. Z kolei rodziny z dziećmi coraz chętniej migrują do "sypialni" w gminach podmiejskich, szukając tam większego metrażu w niższej cenie. To naturalna ewolucja, którą wspiera rozwój pracy zdalnej i podmiejskiej komunikacji.

Dylemat "mniejsze w mieście czy większe pod miastem" staje się coraz łatwiejszy do rozstrzygnięcia dzięki twardej matematyce. Wyprowadzka kilka-kilkanaście kilometrów za obszar metropolii pozwala obniżyć cenę zakupu nawet o 1/3. Średnia cena dwupokojowego mieszkania w Warszawie to ok. 798 tys. zł, podczas gdy w miejscowościach ościennych to ok. 560 tys. zł. Za zaoszczędzone 240 tys. zł młode rodziny mogą zafundować sobie dodatkowy pokój i inne udogodnienia, co napędza boom w powiatach podmiejskich.

Dla osób wybierających życie blisko natury, Ministerstwo Rolnictwa przygotowało rewolucyjną ustawę o produkcyjnej funkcji wsi. Ma ona stworzyć "parasol ochronny" nad gospodarstwami rolnymi, wprowadzając domniemanie, że działalność rolnicza nie zakłóca korzystania z sąsiednich nieruchomości ponad miarę. To jasny sygnał dla kupujących działki: wieś to fabryka żywności. Nowe przepisy mają uniemożliwić blokowanie inwestycji rolniczych przez napływowych mieszkańców, co porządkuje relacje sąsiedzkie i ucina przyszłe spory.

V. Gospodarka 2026: strategia „Planu B” i potęga Warszawy

Polska wyrasta na prawdziwą potęgę w oczach globalnego kapitału. Z najnowszego badania CBRE wynika, że pod względem oczekiwanych zwrotów z inwestycji nasz kraj zajął zaszczytne, trzecie miejsce w Europie. Prawdziwą gwiazdą jest Warszawa, która awansowała na historyczną, trzecią pozycję wśród najbardziej pożądanych miast, zostawiając w tyle Paryż czy Berlin. Inwestorów przyciąga pragmatyzm, niższe koszty wejścia oraz sektor mieszkaniowy, który stał się głównym celem wielkiego kapitału.

Inwestorzy indywidualni również zmieniają strategię, porzucając emocje na rzecz chłodnych kalkulacji. Dobra inwestycja w nowych realiach to taka, która zapewnia łatwe wyjście (odsprzedaż) i posiada solidny "plan B". Bezpieczną przystanią okazuje się najem długoterminowy w dużych miastach, szczególnie uniwersalne mieszkania 2-3 pokojowe. A  przy okazji, sięgając do trendów w zakresie przygotowania mieszkań: klasyczny najem "szaro-beżowy" traci na rzecz modeli elastycznych – najemcy płacą dziś za unikalny design i przestrzeń idealnie przystosowaną do pracy z domu.

Polska demografia wymusza także dynamiczny rozwój sektora senior living. Do 2060 roku niemal 30% społeczeństwa będą stanowiły osoby powyżej 65. roku życia. W efekcie, inwestycje w bezpieczne, pozbawione barier architektonicznych mieszkania serwisowane stały się jednym z najgorętszych trendów. Współczesny senior szuka aktywnej społeczności i opieki medycznej "na żądanie", co sprawia, że projekty typu assisted living są dziś towarem deficytowym o ogromnym potencjale wzrostu.

VI. Cyfrowy przełom i koniec biurokracji

Luty 2026 to czas, w którym smartfon oficjalnie wygrywa z okienkiem w sądzie. Elektroniczne wersje dokumentów z ksiąg wieczystych (odpisy, wyciągi) mają teraz dokładnie taką samą moc prawną jak tradycyjne wydruki z pieczęciami. To gigantyczne ułatwienie dla inwestorów i pośredników – plik wygenerowany z systemu jest pełnoprawnym załącznikiem do wniosków, co eliminuje konieczność fizycznego pozyskiwania "papierów" i przyspiesza procesy zakupowe.

Od marca wchodzi w życie nowelizacja Kodeksu postępowania cywilnego, która wprowadza obowiązkowe mediacje w sporach budowlanych. Sąd będzie miał obowiązek skierować zwaśnione strony na mediacje jeszcze przed pierwszą rozprawą. Matematyka jest tu bezlitosna: zamiast czekać 5 lat na wyrok i płacić astronomiczne kwoty biegłym, strony mogą rozwiązać konflikt w zaledwie 3 miesiące.

Na horyzoncie pojawia się jednak wyzwanie dla wynajmujących – system KSeF. Od 2026 roku wynajem nieruchomości firmie traktowany jest jako czynność podlegająca VAT, przy czym w tym roku obowiązek dotyczy tylko podmiotów o sprzedaży miesięcznej powyżej 10 000 zł, natomiast wszyscy pozostali dołączą do systemu dopiero od 2027 roku. Nawet prywatni właściciele, w tym emeryci dorabiający do świadczeń, będą musieli przesyłać faktury przez rządowe serwery. Z założenia rządu to element szerszej profesjonalizacji rynku, który ma na celu uporządkowanie rozliczeń i wyeliminowanie „szarej strefy”, co długofalowo ma być korzystne dla transparentności całego sektora.

Podsumowanie: Twój ruch na rynkowej szachownicy

Luty 2026 to miesiąc, w którym rynek nieruchomości mówi „sprawdzam”. Dzięki rekordowej zdolności kredytowej, nadpodaży gotowych mieszkań i nowym narzędziom do weryfikacji cen, to Ty trzymasz w ręku wszystkie asy. Kupujący mają dziś unikalne warunki do dynamicznych negocjacji, zanim nowe wymogi unijnej dyrektywy budynkowej i ustawy „schronowej” nieuchronnie podniosą koszty budowy nowych osiedli.

Dla sprzedających to ostatni dzwonek na urealnienie oferty i przyciągnięcie klienta kredytowego, który właśnie teraz dysponuje rekordowym budżetem i marzy o większym metrażu. W homfi nie tylko śledzimy te zmiany – ale też przekuwamy je w Twój konkretny zysk, dbając o bezpieczeństwo każdej transakcji.

Czy wiesz, o ile możesz dziś obniżyć cenę swojego wymarzonego mieszkania przy stole negocjacyjnym? Nie czekaj, aż okazje znikną z rynku. Skontaktuj się z ekspertem homfi i podejmij decyzję, która zaprocentuje na lata.