W najnowszym, czerwcowym wydaniu Barometru nieruchomości homfi analizujemy kluczowe zmiany systemowe oraz rynkowe roszady. Prześwietlamy nadchodzącą rewolucję wskaźnika POLSTR, badamy strukturalne przesunięcia cenowe na rynku sprzedaży oraz sprawdzamy, jak letni sezon modyfikuje stawki najmu od Warszawy aż po Bałtyk. Zapraszamy na strategiczny przegląd rynku.

I. Rynek sprzedaży - realne korekty i triumf negocjacji

Pozorna stabilizacja cen i siła nowoczesnego nabywcy Odczyty indeksów Cenatorium za II kwartał 2026 roku jednoznacznie wskazują na ugruntowanie się tzw. selektywnej równowagi. Choć prestiżowe i centralne lokalizacje, takie jak warszawski Mokotów czy Praga-Południe, konsekwentnie opierają się obniżkom, to na obrzeżach miast oraz w inwestycjach o niższym standardzie widoczne są już wyraźne korekty cenowe. Co to oznacza dla klientów? Różnice między stawkami z ogłoszeń a ostatecznymi kwotami wpisywanymi w aktach notarialnych są dziś ogromne. Nabywcy, którzy decydują się na negocjacje, zyskują wielotysięczne oszczędności już na starcie transakcji.

Spadki cen transakcyjnych w segmencie kawalerek i dużych mieszkań Potwierdzeniem rosnącej przewagi kupujących są najświeższe dane transakcyjne, z których wynika, że ceny lokali wreszcie wyhamowały, a w niektórych segmentach zaczęły zauważalnie spadać. Najsilniejsze kwartalne obniżki cen dotknęły kawalerek (do 35 mkw.) oraz największych lokali (powyżej 80 mkw. Trendy te najmocniej zarysowały się w takich miastach jak Wrocław oraz Lublin. Najpopularniejsze lokale o metrażu 35-60 mkw. odnotowały wyhamowanie dynamiki wzrostów poniżej 1% kwartał do kwartału. Choć w ujęciu rocznym stawki wciąż utrzymują się na poziomie o 5-10% wyższym, to obecne kwartalne wyhamowanie i elastyczność sprzedających tworzą doskonałe okno zakupowe dla osób potrafiących szukać realnych upustów cenowych. Wyjątkiem na mapie wzrostów pozostaje jedynie Gdańsk, który wciąż notuje podwyżki w średnich metrażach.

„Aktualna sytuacja rynkowa wymaga od kupujących, zarówno na cele biznesowe, jak i na własne potrzeby, elastycznego podejścia. W miastach takich jak Wrocław czy Lublin obserwujemy uelastycznienie sprzedających i realne spadki cen transakcyjnych. Jednocześnie nadchodząca reforma wskaźników referencyjnych (przejście z WIBOR na POLSTR) oraz nowe wymogi budowlane będą w długim okresie determinować koszty kapitału. W czerwcu 2026 roku warto pamiętać, że ceny ofertowe rzadko odzwierciedlają ostateczny koszt zakupu. Dzisiejszy rynek nagradza dobre przygotowanie do negocjacji.” - komentuje Maciej Zięba - Dyrektor Operacyjny homfi.

II. Finanse i zdolność kredytowa - ewolucja wskaźników i restrykcyjne algorytmy

Likwidacja WIBOR-u: nadchodzi POLSTR, czyli nowa era hipotek Sektor finansowy oficjalnie przygotowuje się do ostatecznego pożegnania ze wskaźnikiem WIBOR, który z dniem 1 stycznia 2037 roku całkowicie przejdzie do historii. Aby transformacja przebiegła bezpiecznie, proces rozłożono na dekadę i już od 1 stycznia 2027 roku banki nie będą mogły oferować nowych produktów opartych na dotychczasowym wskaźniku. Jego miejsce zajmie nowy indeks transakcyjny o nazwie POLSTR. Dla obecnych kredytobiorców zmiana ma być w pełni neutralna finansowo dzięki wstecznie wyliczonym korektom marży. Ponadto duża ostrożność banków w obliczu sporów sądowych oraz silna konkurencja rynkowa powinny skutecznie powstrzymać instytucje finansowe przed próbami podnoszenia stawek.

Algorytmy bankowe pod lupą - jak powiększenie rodziny wpływa na budżet Mimo widocznych wyzwań demograficznych, systemy scoringowe banków w Polsce wciąż niezwykle rygorystycznie oceniają zdolność kredytową osób decydujących się na dzieci. Najnowsze analizy ekspertów wskazują, że pojawienie się w rodzinie chociażby jednego dziecka skutkuje automatycznym cięciem zdolności kredytowej nawet o ponad 100 tysięcy złotych. W realiach rynkowych takich miast jak Bydgoszcz czy Katowice oznacza to utratę budżetu na 11-12 metrów kwadratowych mieszkania, czyli konieczność rezygnacji z jednego pokoju. Co prawda banki uwzględniają w dochodach świadczenie 800 plus oraz urlopy macierzyńskie, jednak Polska nadal plasuje się w czołówce państw o najwyższym oprocentowaniu kredytów hipotecznych w Unii Europejskiej, co zmusza kupujących do skrupulatnego planowania finansów.

III. Rynek wtórny i segment domów - historyczne roszady cenowe

Rynek wtórny bije rekordy - Trójmiasto wyprzedza Kraków Maj i czerwiec 2026 roku przyniosły znaczącą zmianę na podium najdroższych rynków w Polsce. Mimo ogólnego spadku zainteresowania mieszkaniami z drugiej ręki (popyt niższy o 5% m/m), ceny w kluczowych aglomeracjach wykazują dużą odporność. Największym zaskoczeniem okazało się Trójmiasto, które z przeciętną stawką blisko 16,9 tys. zł za mkw. wyprzedziło Kraków, stając się drugim najdroższym rynkiem wtórnym w kraju. Wynika to z deficytu ofert. Kurcząca się podaż na rynku wtórnym sprawia, że lwią część dostępnych ogłoszeń stanowią lokale relatywnie nowe i gotowe do natychmiastowego wprowadzenia, które naturalnie dyktują najwyższe stawki. Jednocześnie mapa Polski wyraźnie pęka na pół: podczas gdy Warszawa i zachód kraju trzymają stabilny popyt, rynki wschodnie i południowe (takie jak Białystok czy Kielce) doświadczają drastycznych, dwucyfrowych spadków zainteresowania.

Budowa domu mocno w górę - robocizna winduje koszty do historycznych rekordów Marzenia o własnym domu jednorodzinnym zderzają się z nową rzeczywistością kosztową. Szacunkowy koszt osiągnięcia stanu surowego zamkniętego (SSZ) po raz pierwszy w historii przebił barierę 4 tys. zł/mkw. (wynosząc dokładnie 4030 zł/mkw.). Podczas gdy ceny materiałów budowlanych w ujęciu rocznym nieznacznie staniały, głównym motorem zmian pozostała presja płacowa - koszty niektórych prac wykończeniowych (np. kładzenie gładzi czy posadzek) wzrosły o ponad 24% rok do roku. Ten wzrost kosztów robocizny został jednak częściowo zamortyzowany tańszymi materiałami. W efekcie całkowity koszt postawienia modelowego, 120-metrowego domu przekroczył pułap 800 tysięcy złotych, czyli o blisko 37 tys. zł więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

IV. Rynek najmu - letnie zawirowania i rosnąca baza ofert

Sezonowość uderza w rynki nadmorskie, spokój w stolicy Zbliżający się sezon wakacyjny tradycyjnie wywołał duże przetasowania na rynkach nieruchomości zlokalizowanych nad wodą. Właściciele lokali w Gdańsku oraz Gdyni masowo wycofują mieszkania z najmu długoterminowego, przekierowując je do znacznie bardziej dochodowego w tym okresie sektora krótkoterminowego. Ten nagły spadek podaży natychmiast wywołał presję cenową i wzrosty miesięcznych czynszów na Pomorzu. Zgoła odmienne nastroje panują w Warszawie, która notuje niezwykłą stabilizację stawek. Z kolei w Krakowie oraz Wrocławiu dominują spadki oczekiwań wynajmujących, podczas gdy Łódź dynamicznie goni najdroższe metropolie pod względem rocznego tempa wzrostu cen najmu.

Globalny wzrost podaży mieszkań na wynajem i wygładzenie stawek Z perspektywy ogólnokrajowej czerwiec przynosi doskonałe wiadomości dla najemców poszukujących stabilizacji. Całkowita oferta mieszkań na wynajem w Polsce wyraźnie się powiększyła, osiągając poziom około 86 tysięcy dostępnych lokali (co stanowi dynamiczny wzrost o 13% rok do roku). Wynikająca z tego faktu większa konkurencja zmusiła właścicieli do urealnienia swoich oczekiwań finansowych, co przełożyło się na wyhamowanie, a w niektórych lokalizacjach nawet na spadki mediany czynszów. Poza wspomnianym wcześniej Gdańskiem, jedynym miastem wyłamującym się z tego stabilnego trendu są Katowice, które jako jedyne zanotowały istotny, dwucyfrowy wzrost stawek czynszowych w skali roku.

V. Nowe przepisy i transparentność - rewolucja w regulacjach prawnych

Koniec z podwójną prowizją i nowy standard jawności cen deweloperów Ministerstwo Rozwoju i Technologii prowadzi prace nad nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami. W środowisku trwa obecnie żywa dyskusja dotycząca standardów zawodowych pośredników, w tym m.in. nad potencjalnym przywróceniem jakiejś formy oficjalnego rejestru wykwalifikowanych agentów. Równolegle Sejm przyjął nowelizację ustawy deweloperskiej, która pod groźbą dotkliwych sankcji finansowych wymusi na inwestorach publikowanie danych o cenach i metrażach oferowanych lokali w ujednoliconym formacie na rządowym portalu dane.gov.pl. To krok w stronę pełnej transparentności, ułatwiający konsumentom bezproblemowe porównywanie stawek i dający zielone światło dla nowoczesnych narzędzi analitycznych.

Rząd uszczelnia najem krótkoterminowy - samorządy zyskają strefy zakazu Rada Ministrów intensywnie pracuje nad projektem nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich, wymierzonym w szarą strefę usług noclegowych w stylu Airbnb. Fundamentem nowych przepisów będzie powołanie ogólnopolskiego Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) oraz wprowadzenie precyzyjnej definicji najmu na doby. Nowe prawo ma chronić stałych mieszkańców bloków przed uciążliwym zachowaniem rotujących turystów, a także oddać narzędzia kontrolne i decyzyjne w ręce lokalnych samorządów oraz wspólnot mieszkaniowych, które będą mogły wyznaczać specjalne strefy zakazu. Polskie przepisy idą w tym względzie o krok dalej niż standardowe unijne rozporządzenia STR.

VI. Sektor deweloperski - produkcyjne odbicie i strategiczne plany

Ożywienie w budownictwie i potężny bank pozwoleń deweloperskich Dane Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) przynoszą długo wyczekiwane przełamanie na polskich placach budów. Produkcja budowlano-montażowa wreszcie odbiła, notując wzrost o blisko 4% w ujęciu rocznym. Co kluczowe dla stabilności gospodarczej, motorem napędowym stały się nowe projekty inwestycyjne stymulowane przez odblokowane środki unijne. Choć deweloperzy elastycznie dawkowali uruchamianie nowych budów w poprzednich miesiącach, intensywnie gromadzili urzędowe dokumenty. Efekt? Uwzględniając inwestycje w toku oraz skumulowany bank aktywnych pozwoleń na budowę, w dyspozycji sektora pozostaje potencjał na ponad 850 tysięcy mieszkań. Stanowi to potężny, bezpieczny fundament pod przyszłą podaż i daje uzasadnione powody do rynkowego optymizmu.

Rynek pierwotny pod znakiem realizmu – Warszawa poniżej ważnej granicy Czasy, w których nowe lokale sprzedawały się na pniu bez jakichkolwiek pytań, zdają się odchodzić w przeszłość. Klienci potrzebują dziś znacznie więcej czasu na podjęcie decyzji i dokładną weryfikację ofert deweloperskich. W odpowiedzi na to zjawisko firmy deweloperskie stawiają na elastyczność negocjacyjną zamiast cięć w oficjalnych cennikach. Ciekawym symbolem tego trendu jest Warszawa, w której średnia stawka za metr kwadratowy nowego lokalu spadła o około 100 zł i wróciła poniżej psychologicznej bariery, wynosząc obecnie 19,9 tys. zł/mkw. Spadek ten wynika z wprowadzenia do oferty tańszych pul mieszkań w mniej centralnych lokalizacjach, co stwarza świetne warunki zakupowe dla osób dysponujących kapitałem.

homfi: Twój partner w świecie nowych możliwości

Czerwiec 2026 roku wyraźnie pokazał, że polski rynek nieruchomości wchodzi w fazę doskonałych okazji dla osób, które potrafią strategicznie kalkulować. Spadki cen transakcyjnych określonych metraży we Wrocławiu, stabilizacja stawek w Warszawie, bogata baza 86 tysięcy ofert najmu oraz nadchodzące zmiany w przepisach tworzą sprzyjające środowisko do realizacji celów mieszkaniowych i inwestycyjnych. Kluczem do sukcesu jest dziś wiedza, gdzie szukać realnych upustów i jak profesjonalnie rozmawiać o cenie.

W homfi przekuwamy dane w Twoją konkretną korzyść finansową. Nasz zespół ekspertów pomoże Ci bezbłędnie ocenić potencjał wybranej nieruchomości, przeprowadzi Cię przez meandry nowych przepisów prawnych i wynegocjuje warunki, które zabezpieczą Twój portfel.

Chcesz maksymalnie wykorzystać czerwiec na rynku nieruchomości? Nie czekaj, aż najlepsze okazje znikną z rynku! Skontaktuj się z agentem homfi już dziś i zyskaj dostęp do najlepszych ofert.