Koniec kupowania "kota w worku". Rządowy Portal DOM i zakaz podnoszenia cen

Rynek deweloperski czeka trzęsienie ziemi, które ma wyrównać szanse między deweloperami a nabywcami mieszkań. Kluczowym elementem zmian jest budowa Rządowego Portalu DOM – narzędzia, które do pierwszego kwartału 2027 roku udostępni każdemu wgląd w rzeczywiste ceny transakcyjne, kończąc erę domysłów opartych jedynie na kwotach z reklam. Za blisko 44 mln zł powstanie system, który pozwoli zweryfikować, czy cena z ogłoszenia przystaje do rynkowych realiów w danej lokalizacji, uwzględniając metraż czy liczbę pokoi.

Nowe przepisy to także potężny parasol ochronny w sferze prawnej. Projekt ustawy przewiduje bezwzględny zakaz waloryzacji ceny nieruchomości na niekorzyść klienta po podpisaniu umowy, przerzucając ryzyko wzrostu kosztów budowy na dewelopera. Dodatkowo, firmy zostaną "prześwietlone" – nabywca przed zakupem sprawdzi historię kar i opóźnień inwestora, a procedura odbioru lokalu stanie się bardziej rygorystyczna, nadając zgłoszonym wadom (także tym wysłanym elektronicznie) charakter wiążący. Więcej informacji: tutaj

Fragmentacja rynku. Metropolie dla singli, przedmieścia dla rodzin, a co ze wsią?

Raport PKO BP rzuca nowe światło na przyszłość rynku nieruchomości w obliczu starzejącego się społeczeństwa. Wbrew czarnym scenariuszom, duże miasta obronią się przed kryzysem demograficznym, ale zmienią swoją strukturę. Staną się one centrami przepływów ludności, zamieszkiwanymi głównie przez singli, pary bezdzietne oraz imigrantów, którzy będą amortyzować spadki urodzeń. W konsekwencji w samych metropoliach spadnie popyt na duże "mieszkania rodzinne", a wzrośnie zapotrzebowanie na mniejsze lokale 1-2 osobowe oraz rynek najmu.

Rodziny z dziećmi, wspierane przez rozwój pracy zdalnej i AI, będą coraz chętniej migrować do "sypialni" w gminach podmiejskich, szukając tam większego metrażu w niższej cenie. Analitycy ostrzegają jednak przed głęboką polaryzacją cenową. Nieruchomości w dobrym stanie technicznym i świetnych lokalizacjach będą zyskiwać na wartości, podczas gdy domy wymagające generalnego remontu, termomodernizacji (tzw. "wampiry energetyczne") oraz te położone na słabo skomunikowanych peryferiach, mogą stać się niesprzedawalne, a ich ceny będą spadać. Więcej informacji: tutaj

Rynek kupującego w cieniu życzeniowych ofert. Rośnie przepaść cenowa

Analiza danych NBP za III kwartał 2025 r. ujawnia fascynujący dysonans na polskim rynku nieruchomości: podczas gdy kupujący skutecznie negocjują stawki w dół, ceny ofertowe w ogłoszeniach wciąż pną się w górę lub stoją w miejscu. Najwyraźniej widać to na rynku wtórnym, gdzie sprzedający – z wyjątkiem Katowic i Łodzi – niechętnie obniżają swoje oczekiwania w serwisach ogłoszeniowych. W rezultacie "nożyce cenowe" rozwierają się coraz szerzej, a finalne akty notarialne opiewają na kwoty znacznie niższe niż te widoczne na portalach, co potwierdza umacnianie się pozycji nabywcy.

Rekordzistą w tym rozdźwięku jest Gdańsk, gdzie różnica między ceną ofertową a transakcyjną na rynku wtórnym przekroczyła szokujące 20 proc., co jest wynikiem nienotowanym od pięciu lat. W Warszawie wskaźnik ten wyniósł 16,4 proc. Dane te są jasnym sygnałem dla inwestorów i osób szukających własnego M: "cena z internetu" to dziś tylko wstęp do rozmowy, a nie ostateczny wyrok. Rynek wszedł w fazę, gdzie cierpliwość i umiejętne negocjacje (pozwalające urwać dodatkowe 2-3 proc. przy stole) stają się kluczem do udanej transakcji. Więcej informacji: tutaj

Cyfrowy odpis z taką samą mocą jak papier. Koniec wycieczek do sądu po dokumenty z KW

Podpisana przez prezydenta nowelizacja przepisów to długo wyczekiwany krok w stronę pełnej cyfryzacji obrotu nieruchomościami. Od 31 marca 2026 roku elektroniczne wersje dokumentów z ksiąg wieczystych (odpisy, wyciągi, zaświadczenia) będą miały dokładnie taką samą moc prawną, jak tradycyjne wydruki z pieczęciami wydawane w sądowych okienkach. Oznacza to gigantyczne ułatwienie dla inwestorów i pośredników – plik wygenerowany z systemu teleinformatycznego będzie pełnoprawnym załącznikiem do wniosków urzędowych, eliminując konieczność fizycznego pozyskiwania "papierów".

Ułatwienia obejmą także przedsiębiorców korzystających z Krajowego Rejestru Sądowego. Nowe przepisy, wchodzące w życie 31 maja, zintegrują KRS z aplikacją mObywatel, umożliwiając "subskrypcję" danych o podmiotach powiązanych z numerem PESEL użytkownika. To część szerszego pakietu deregulacyjnego, który ma uprościć formalności i przyspieszyć procedury administracyjne, czyniąc smartfon i komputer głównymi narzędziami kontaktu z wymiarem sprawiedliwości. Więcej informacji: tutaj

Rewolucja w metrażach od 13 lutego. Czy zapłacimy za balkon jak za pokój?

Już 13 lutego 2026 roku wchodzi w życie nowelizacja ustawy deweloperskiej, która może wywołać niemałe zamieszanie w wycenach nieruchomości. Nowe przepisy nakazują ustalanie ceny lokalu w oparciu o iloczyn powierzchni użytkowej i stawki za metr, odsyłając bezpośrednio do Polskiej Normy (PN-ISO 9836). Problem w tym, że norma ta – w ujęciu literalnym – zalicza do powierzchni również balkony oraz schody wewnętrzne. Eksperci geodezyjni alarmują, że deweloperzy mogą nie mieć wyboru i będą zmuszeni doliczać te metraże do ceny końcowej, co oznaczałoby ukrytą, ale dotkliwą podwyżkę dla nabywców.

Sytuacja jest jednak dynamiczna i pełna sprzeczności. O ile geodeci wieszczą wzrost kosztów, o tyle prawnicy (m.in. z Uniwersytetu Gdańskiego) tonują nastroje, wskazując na celowościową wykładnię prawa – intencją ustawodawcy nie było bowiem obciążanie klientów dodatkowymi kosztami za tarasy czy schody. W obliczu tego prawnego chaosu i ryzyka sporów sądowych, Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) wystąpił do Ministerstwa Rozwoju o pilną interpretację przepisów, by uniknąć paraliżu decyzyjnego w biurach sprzedaży. Więcej informacji: tutaj

Powrót do przeszłości? Użytkowanie wieczyste wraca, by ratować budownictwo społeczne i spółdzielnie

Rząd planuje zaskakujący zwrot w polityce gruntowej, cofając zakaz ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe, który wprowadzono w 2019 roku. Nowelizacja ma jednak precyzyjny cel: wsparcie budownictwa społecznego (TBS, akademiki) oraz rozwiązanie palącego problemu prawnego tzw. "gruntów nieuregulowanych" pod blokami spółdzielczymi z czasów PRL. Dzięki temu samorządy odzyskają kontrolę nad przeznaczeniem terenu, a inwestorzy społeczni otrzymają preferencyjne stawki opłat (zaledwie 0,3 proc. wartości gruntu rocznie), co ma przełożyć się na tańszy najem.

Dla rynku wtórnego – zwłaszcza w Warszawie – to potencjalna rewolucja. Przepisy mają otworzyć drogę do założenia ksiąg wieczystych dla około 50 tysięcy lokali spółdzielczych, które dotychczas stały na gruntach o niejasnym statusie prawnym. Uregulowanie tej kwestii sprawi, że mieszkania te, dotychczas dostępne niemal wyłącznie dla klientów gotówkowych, staną się możliwe do skredytowania. Eksperci przewidują, że uwolnienie możliwości hipotecznych natychmiast podbije ich ceny do poziomów rynkowych, kończąc erę "okazji" wynikających z wad prawnych gruntu. Więcej informacji: tutaj

Rynek dwóch prędkości. Rekord gotowych mieszkań i cenowe "porządki"

Ostatni kwartał 2025 roku przyniósł na polskim rynku mieszkaniowym sytuację bez precedensu. Podaż gotowych lokali – czyli takich, których budowa już się zakończyła – wzrosła aż o 46 proc. kwartał do kwartału, przekraczając poziom 14 tysięcy sztuk. To "echo" boomu inwestycyjnego z czasów programu "Bezpieczny Kredyt 2 proc.", które teraz zderza się z rzeczywistością sprzedażową. Mimo że sprzedaż rośnie (o 15 proc. r/r) dzięki obniżkom stóp procentowych do 4 proc., rynek wyraźnie podzielił się na dwie prędkości.

Warszawa i Trójmiasto zachowują zdrową równowagę popytowo-podażową, co stabilizuje tam ceny. Zgoła inna sytuacja panuje w Łodzi, Katowicach, Krakowie, Poznaniu czy Wrocławiu, gdzie nadpodaż gotowych lokali może wydłużyć czas ich wyprzedaży nawet do kilku lat, wywierając presję na deweloperów. Dodatkowo, wejście w życie ustawy o jawności cen wymusiło falę "repricingu" (korekty cenników), co w miastach takich jak Gdańsk czy Łódź poskutkowało realnymi spadkami średnich stawek ofertowych. Rok 2026 upłynie więc pod znakiem lokalnych okazji w miastach "przepełnionych", przy jednoczesnej stabilizacji w stolicach biznesu i turystyki. Więcej informacji: tutaj

Koniec mitu "ceny zawsze rosną". Inwestowanie w 2026 wymaga planu B

Polski rynek nieruchomości w 2026 roku definitywnie żegna się z epoką "samograjów", gdzie każdy zakup gwarantował zysk. Inwestorzy indywidualni porzucają emocjonalne decyzje na rzecz chłodnych kalkulacji rentowności, uwzględniających pełne koszty transakcyjne, podatki i ryzyko pustostanów. Eksperci, tacy jak Karol Szumański z Marshall Real Estate, podkreślają, że kluczem do sukcesu nie jest już spekulacja na wzroście wartości, ale płynność aktywa. Dobra inwestycja w nowych realiach to taka, która zapewnia łatwe wyjście (odsprzedaż) i posiada solidny "plan B", a nie tylko optymistyczne założenia.

W starciu modeli biznesowych, bezpieczną przystanią okazuje się najem długoterminowy w dużych miastach, generujący stabilne przepływy pieniężne. Największymi beneficjentami zmian są uniwersalne mieszkania 2-3 pokojowe, świetnie skomunikowane, które cieszą się popytem zarówno najemców, jak i osób kupujących na własne potrzeby. Z kolei najem krótkoterminowy staje się domeną wąskiej grupy profesjonalistów – opłacalność utrzymują jedynie unikalne nieruchomości (np. pierwsza linia brzegowa), podczas gdy projekty oparte na sezonowości i modzie, w obliczu nadchodzących regulacji unijnych (maj 2026), tracą rację bytu. Więcej informacji: tutaj

Budowlany krajobraz 2025: Kowalski buduje, deweloper hamuje

Polska "mieszkaniówka" w 2025 roku podzieliła się na dwa obozy. Podczas gdy deweloperzy zaciągnęli hamulec ręczny, redukując liczbę rozpoczynanych inwestycji o ok. 15 proc. (efekt chłodniejszego popytu), inwestorzy prywatni – czyli Polacy budujący domy na własne potrzeby – wykazali lekkie ożywienie, zwiększając aktywność o 3 proc. r/r. Dane GUS i mapy portalu RynekPierwotny.pl dobitnie pokazują, że nowe budowy są ściśle skorelowane z demografią i suburbanizacją. Aktywność "Kowalskich" koncentruje się w obwarzankach największych aglomeracji: pod Warszawą, Krakowem, Poznaniem i Trójmiastem, gdzie marzenie o własnym domu wygrywa z życiem w centrum.

Zupełnie inaczej wygląda mapa deweloperska – to obraz silnej koncentracji i licznych "białych plam". Aż 41 proc. wszystkich rozpoczętych przez firmy lokali powstaje w zaledwie dziesięciu lokalizacjach (głównie duże miasta i przyległe powiaty, jak pruszkowski czy wołomiński). W 142 powiatach deweloperzy praktycznie nie istnieją, rozpoczynając rocznie mniej niż 50 budów. To dowód na to, że kapitał komercyjny płynie tam, gdzie jest praca i ludzie, podczas gdy Polska powiatowa buduje się głównie systemem gospodarczym. Więcej informacji: tutaj

Chcesz być na bieżąco z rynkiem nieruchomości? Śledź nasz blog i profil homfi – co tydzień dostarczamy Ci najważniejszych informacji ułatwiających podejmowanie decyzji inwestycyjnych i zakupowych.