W dzisiejszym zestawieniu analizujemy kluczowe zmiany prawne i rynkowe: od rewolucji w liczeniu metrażu mieszkań i nowych obowiązków „schronowych” dla deweloperów, po geopolityczne przetasowania na rynku ropy i przełomowe deklaracje w relacjach polsko-ukraińskich. Sprawdzamy również, jak decyzje Rady Polityki Pieniężnej i nowe zasady wydawania warunków zabudowy wpłyną na portfele inwestorów w nadchodzących miesiącach.

Polska gospodarczą potęgą na kredyt? Złoty rok na giełdzie w cieniu globalnego resetu

Rok 2025 zapisał się w historii polskiej gospodarki złotymi zgłoskami, przynosząc awans naszego kraju do grona 20 największych gospodarek świata oraz spektakularną hossę na GPW, gdzie indeks WIG20 wzrósł aż o 46%. Sprzyjał temu wyjątkowo silny złoty, taniejąca ropa naftowa oraz niespodziewanie głęboki cykl obniżek stóp procentowych przez RPP – z 5,75% do 4,00%. Tenv optymistyczny obraz ma jednak swoje pęknięcia: rosnąca dziura budżetowa i groźby obniżenia ratingu przez agencje Fitch i Moody's przypominają, że sukces oparty jest na kruchych fundamentach fiskalnych, a obiecana likwidacja podatku Belki okazała się polityczną wydmuszką zastąpioną nowymi daninami.

W skali globalnej byliśmy świadkami początku końca hegemonii dolara, który stracił 10% wartości, ustępując miejsca prawdziwemu królowi aktywów – złotu. Kruszec ten zdrożał o blisko 65%, przebijając barierę 4500 USD za uncję, co analitycy odczytują jako ucieczkę kapitału przed kryzysem długu suwerennego i nieprzewidywalną polityką Donalda Trumpa. Świat finansów balansuje na krawędzi "monetarnego resetu", gdzie tradycyjne bezpieczne przystanie, jak obligacje USA, tracą na znaczeniu na rzecz twardych aktywów, a banki centralne (w tym Fed) wznawiają dodruk pieniądza mimo wciąż tlącej się inflacji. Więcej informacji: tutaj

Koniec z płaceniem za cegły

Prezydent ucina patologię w liczeniu metrażu Prezydent Karol Nawrocki podpisał nowelizację ustawy, która raz na zawsze kończy z "kreatywną księgowością" deweloperów przy wyliczaniu powierzchni użytkowej mieszkań. Nowe przepisy nakazują bezwzględne stosowanie konkretnej Polskiej Normy, co eliminuje powszechną i kontrowersyjną praktykę wliczania do metrażu powierzchni pod ścianami działowymi. Dotychczasowa luka w prawie pozwalała na dowolność interpretacyjną, przez którą klienci płacili tysiące złotych za przestrzeń zajętą przez mury, której fizycznie nie mogli użytkować.

Zmiana ta wprowadza jednolity i sprawiedliwy standard na całym rynku pierwotnym. W przypadku dużych apartamentów czy domów, usunięcie powierzchni pod ścianami z rachunku może oznaczać oszczędność rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych dla nabywcy. To koniec ery doliczania "wirtualnych metrów" do ceny końcowej – teraz płacimy wyłącznie za faktyczną podłogę. Ustawa wejdzie w życie bardzo szybko, bo już po 14 dniach od ogłoszenia. Więcej informacji: tutaj

Polska spada z podium na koniec tabeli. Gwałtowne hamowanie cen mieszkań

Jeszcze rok temu polski rynek nieruchomości rozgrzany był do czerwoności, notując jedne z najwyższych wzrostów w Europie, jednak najnowsze dane Eurostatu za III kwartał 2025 roku pokazują zmianę o 180 stopni. Dynamika wzrostów nad Wisłą drastycznie wyhamowała – ceny mieszkań nowych wzrosły w skali roku o 4,6%, a używanych o 3,5%. To przepaść w porównaniu do dwucyfrowych wyników (12–16%) notowanych rok wcześniej. Obecnie polskie wzrosty są wręcz symboliczne w ujęciu kwartalnym (+1% pierwotny, +0,8% wtórny), co spycha nasz kraj do grupy państw o najniższej dynamice zmian.

Sytuacja ta sprawia, że polski wzrost cen jest obecnie niższy od średniej unijnej, która wynosi odpowiednio 4,5% dla rynku pierwotnego i 5,7% dla wtórnego. Podczas gdy w Polsce rynek łapie oddech, palma pierwszeństwa w drożyźnie powędrowała na Węgry, gdzie mieszkania z drugiej ręki podrożały aż o ponad 21% r/r. Polska znajduje się teraz w towarzystwie takich krajów jak Francja, Włochy czy Szwecja, gdzie ceny są stabilne, podczas gdy u naszych sąsiadów (Czechy, Słowacja) wzrosty wciąż przekraczają 10%. Więcej informacji: tutaj

Wielki powrót popytu na magazyny. Rekordowe wyniki w cieniu dziury podażowej

Rynek powierzchni magazynowych w Polsce zatoczył koło i w 2025 roku powrócił do rekordowych wolumenów popytu znanych z lat pandemii (2021-2022). Całkowity popyt brutto ma sięgnąć aż 6 mln mkw., co jest wynikiem o 10 proc. wyższym od pięcioletniej średniej. Eksperci JLL studzą jednak entuzjazm, wskazując na specyficzną strukturę tego wzrostu – za połowę tego imponującego wyniku odpowiadają bowiem renegocjacje i przedłużenia istniejących umów, a nie ekspansja nowych najemców. Firmy wolą zostać w sprawdzonych lokalizacjach, niż ryzykować przeprowadzki w niepewnych czasach.

Tymczasem po stronie deweloperów panuje zaskakujący spokój, który może wkrótce przerodzić się w problem dla najemców. Nowa podaż wyniosła zaledwie nieco ponad 2 mln mkw., co stanowi tąpnięcie o 40 proc. względem średniej z ostatnich lat. Przy stabilnych czynszach i pustostanach na poziomie poniżej 8 proc., analitycy ostrzegają przed nadciągającą luką podażową. Jeśli deweloperzy nie wrócą do aktywniejszego budowania, deficyt powierzchni może wynieść nawet milion metrów kwadratowych rocznie, utrudniając rozwój biznesu w Polsce. Więcej informacji: tutaj

Ożywienie w cieniu urzędniczego paraliżu. Rynek ruszy, ale pozwolenia staną?

Rok 2026 ma przynieść długo wyczekiwane ożywienie w sprzedaży mieszkań, napędzane rosnącymi płacami i spodziewanymi od kwietnia obniżkami stóp procentowych. Eksperci prognozują dwucyfrowy wzrost sprzedaży u deweloperów (o 10–15 proc. r/r), przy czym ceny nowych lokali mają rosnąć w umiarkowanym tempie, zbliżonym do inflacji (2–3 proc.). Nieco goręcej może być na rynku wtórnym, gdzie presja na podwyżki cen prawdopodobnie przewyższy wskaźniki inflacyjne.

Optymizm kupujących zderzy się jednak z barierami administracyjnymi. Branża z niepokojem patrzy na nadchodzącą „rewolucję planistyczną” i obowiązek uchwalenia planów ogólnych przez gminy. Analitycy ostrzegają przed paraliżem procedur wydawania pozwoleń na budowę w pierwszej połowie roku, co doprowadzi do dalszego ograniczenia podaży. Efektem ubocznym będzie rozwarstwienie rynku gruntów: ceny działek w dużych miastach wystrzelą w górę z powodu ich niedoboru, podczas gdy ziemia w tzw. Polsce lokalnej może tanieć. Więcej informacji: tutaj

"Wuzetka" na zawsze czy na 5 lat? Kluczowa data, która ratuje inwestorów

Dla właścicieli działek nastał czas weryfikacji dokumentów. Choć od 1 stycznia 2026 r. nowo wydawane decyzje o Warunkach Zabudowy (WZ) będą co do zasady ważne tylko przez 5 lat, ustawodawca zostawił istotną furtkę. Jeśli wniosek o "wuzetkę" został złożony przed 16 października 2025 r., uzyskana na jego podstawie decyzja będzie bezterminowa – nawet jeśli urzędnicy wydadzą ją dopiero w tym roku. To kluczowa informacja dla inwestorów, którzy obawiali się utraty ważności dokumentów w toku przedłużających się procedur administracyjnych.

Niestety, na decyzje przyjdzie nam poczekać dłużej. Właściciele gruntów stracili bowiem (do 2027 r.) możliwość karania gmin za opieszałość i przekroczenie 90-dniowego terminu na wydanie WZ. Eksperci przewidują, że brak finansowego "bata" na urzędników wydłuży kolejki, ale jednocześnie może wyeliminować patologię wydawania odmów "dla zasady", byle tylko zmieścić się w terminie. Dobrą wiadomością jest natomiast zmiana w przepisach o Planach Ogólnych – wojewodowie mogą teraz unieważniać je tylko w części, a nie w całości, co zmniejsza ryzyko całkowitego paraliżu inwestycyjnego w gminach. Więcej informacji: tutaj

Decyzyjny tydzień dla złotego. RPP, inflacja i start wyników na Wall Street

Nadchodzący tydzień upłynie pod znakiem pierwszej w 2026 roku decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Po serii obniżek z końcówki ubiegłego roku, rynek spodziewa się w środę (14 stycznia) pauzy i utrzymania stóp na dotychczasowym poziomie, co sugerują wypowiedzi członków Rady, m.in. Ludwika Koteckiego. Inwestorzy z uwagą będą śledzić także czwartkowe wystąpienie prezesa NBP oraz finalny odczyt inflacji GUS, szukając wskazówek co do dalszej ścieżki kosztu pieniądza, a tym samym – oprocentowania kredytów hipotecznych.

Równie gorąco będzie za oceanem, gdzie uwaga rynków skupi się na wtorkowym odczycie inflacji CPI w USA – kluczowym dla dolara po okresie shutdownu – oraz na starcie sezonu wyników na Wall Street. Swoje raporty finansowe pokażą bankowi giganci, tacy jak JP Morgan, Goldman Sachs czy Bank of America, co da wgląd w kondycję sektora finansowego. Globalny kalendarz uzupełnią dane makro z Chin (handel zagraniczny) oraz szacunki niemieckiego PKB, tworząc kompleksowy obraz otoczenia gospodarczego na początku roku. Więcej informacji: tutaj

Podziemne twierdze zamiast garaży. Ustawa schronowa zmieni rynek, ale nie od razu

Wraz z nadejściem 2026 roku weszły w życie przepisy ustawy o ochronie ludności, które nakładają na deweloperów nowy obowiązek: podziemne kondygnacje w budynkach wielorodzinnych muszą teraz pełnić funkcję miejsc doraźnego schronienia. Oznacza to konieczność stosowania wzmocnionych stropów, niezależnych instalacji wodno-kanalizacyjnych oraz dodatkowych wyjść ewakuacyjnych. W miastach takich jak Kraków czy Warszawa, gdzie grunt jest na wagę złota i parkingi podziemne są standardem, te zmiany są nieuniknione, a eksperci nie mają wątpliwości – koszty tej "fortyfikacji" zostaną ostatecznie przerzucone na klientów.

Analitycy tonują jednak nastroje, dementując plotki o nagłym, 30-procentowym skoku cen. Rok 2026 będzie okresem przejściowym, w którym na rynku wciąż dostępne będą mieszkania realizowane na podstawie "starych" pozwoleń na budowę. Realny wpływ nowych regulacji na portfele kupujących odczujemy dopiero w 2027 roku. Opierając się na doświadczeniach z rynku ukraińskiego, eksperci szacują, że "podatek od bezpieczeństwa" podniesie ceny mieszkań średnio o 7–10 proc. w perspektywie najbliższych dwóch lat, co przełoży się na wzrost o kilkaset złotych na metrze kwadratowym. Więcej informacji: tutaj

Ropa za "Made in USA". Trump przejmuje stery w wenezuelskim sektorze energy

Rynki paliwowe wstrzymały oddech po doniesieniach z Waszyngtonu – administracja Donalda Trumpa wdraża plan faktycznego przejęcia kontroli nad eksportem wenezuelskiej ropy. W ramach bezprecedensowego porozumienia władze w Caracas przekażą USA od 30 do 50 mln baryłek surowca, a zyski z jego sprzedaży trafią na kontrolne konta amerykańskie. Haczyk tkwi w rygorystycznym sposobie wydatkowania tych środków: Wenezuela będzie mogła je przeznaczyć wyłącznie na zakup produktów wytworzonych w Stanach Zjednoczonych, takich jak żywność, leki czy sprzęt do odbudowy infrastruktury energetycznej. To model, w którym Ameryka staje się nie tylko nadzorcą transformacji, ale i monopolistycznym partnerem handlowym.

Decyzja ta wywołała natychmiastową reakcję na giełdach – ceny ropy Brent i WTI zanotowały wzrosty, a inwestorzy analizują skutki tego geopolitycznego przetasowania. Największym przegranym nowego układu są Chiny, dotychczasowy główny odbiorca taniej, objętej sankcjami ropy z Wenezueli, które teraz tracą uprzywilejowaną pozycję. Tymczasem Waszyngton mobilizuje amerykańskie koncerny naftowe do powrotu nad Orinoko, kusząc je ewentualnymi dotacjami, choć eksperci ostrzegają, że powrót do szczytowego wydobycia (4 mln baryłek dziennie) zajmie lata i wymaga gigantycznych nakładów. Więcej informacji: tutaj

Chcesz być na bieżąco z rynkiem nieruchomości? Śledź nasz blog i profil homfi – co tydzień dostarczamy Ci najważniejszych informacji ułatwiających podejmowanie decyzji inwestycyjnych i zakupowych.