Rynek sprzedaży – więcej transakcji, ale bez cenowego szaleństwa

Kupujący wracają do decyzji

Aktywność na rynku mieszkaniowym wyraźnie rośnie. W pierwszym półroczu 2026 roku liczba transakcji w 16 stolicach województw była o 46,6% wyższa niż rok wcześniej. Ożywienie objęło oba segmenty rynku niemal w podobnym stopniu – na rynku pierwotnym liczba transakcji wzrosła o 45%, a na wtórnym o 47,6%. To właśnie rynek wtórny odpowiadał przy tym za 62% wszystkich analizowanych transakcji.

Mocny obraz przyniósł również III kwartał na rynku deweloperskim. Według danych Otodom na siedmiu głównych rynkach sprzedano w tym czasie 13,1 tys. mieszkań, o 25% więcej niż rok wcześniej. Sam wrzesień zakończył się sprzedażą 5,1 tys. lokali – najlepszym miesięcznym wynikiem od początku 2026 roku – oraz rekordową liczbą 3,5 tys. nowych rezerwacji.

Dane wpisują się także w nastroje obserwowane przez pośredników. W badaniu obejmującym 1501 agentów z całej Polski większość wskazywała na rosnące zainteresowanie zakupem mieszkań przed końcem roku. Wśród czynników sprzyjających powrotowi klientów wymieniano między innymi stabilniejsze ceny oraz finalizowanie decyzji, które wcześniej były odkładane.

Więcej transakcji nie oznacza gwałtownego wzrostu cen

Rosnąca liczba zakupów nie przełożyła się jednak na równie dynamiczny wzrost cen. W II kwartale ceny transakcyjne na rynku pierwotnym w stolicach województw wzrosły o około 3–4% rok do roku, natomiast na rynku wtórnym dynamika wyniosła jedynie około 1,8–2%. W Warszawie wcześniejsze niewielkie spadki cen na rynku pierwotnym zaczęły wyhamowywać, ale również tam nie widać gwałtownego odbicia.

Kupujący nadal mają też przestrzeń do rozmowy o warunkach transakcji. Na rynku wtórnym różnica między ceną ofertową a finalną ceną sprzedaży wynosiła zwykle od 7 do 12%, a w największych aglomeracjach pole do negocjacji zwiększyło się względem poprzedniego kwartału. Na rynku pierwotnym ustępstwa nie zawsze przyjmują formę bezpośredniej obniżki ceny mieszkania – korzyści mogą pojawiać się również w cenie miejsca postojowego, pakiecie wykończeniowym czy pokryciu kosztu dodatkowego wyposażenia.

Finansowanie – rekordowa aktywność i nowe zasady na rynku kredytów

2026 może być jednym z najmocniejszych lat dla hipotek

Rosnącej aktywności kupujących towarzyszy wysoka dynamika akcji kredytowej. W pierwszym półroczu 2026 roku banki udzieliły niemal 157 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości przekraczającej 73 mld zł. To już około 70% wartości finansowania udzielonego w całym 2025 roku, kiedy sprzedaż hipotek przekroczyła rekordowe 103 mld zł. Jeśli obecne tempo się utrzyma, bieżący rok może zakończyć się wynikiem jeszcze wyższym.

Wysoka aktywność nie oznacza jednak, że warunki finansowania pozostają niezmienne. Jesienią rynek wszedł w okres dużych przetasowań w ofertach banków, a jednym z najważniejszych powodów jest szybkie przechodzenie z WIBOR-u na POLSTR. Jeszcze we wrześniu kredyt oparty na nowym wskaźniku oferował jeden bank. W październiku POLSTR znalazł się już w ofertach większości największych instytucji.

POLSTR jest niższy od WIBOR-u, ale o koszcie decyduje cała oferta

Pod koniec października POLSTR 1M znajdował się około 0,3 pkt proc. poniżej WIBOR-u 1M, a różnica wobec WIBOR-u 6M była jeszcze większa. Sama zmiana wskaźnika nie oznacza jednak automatycznie takiego samego spadku oprocentowania kredytu. Banki równolegle korygowały swoje marże, dlatego przy porównywaniu nowych ofert coraz ważniejsze staje się spojrzenie na wszystkie elementy finansowania, a nie wyłącznie na poziom POLSTR.

W analizowanych przez Bankier.pl ofertach marże po przejściu na POLSTR wzrosły od 0,01 pkt proc. w mBanku do 0,25 pkt proc. w Erste Bank Polska. W większości przypadków podwyżka była jednak mniejsza niż różnica między POLSTR-em a WIBOR-em, dzięki czemu oprocentowanie nowych kredytów ze zmienną stopą mogło nadal pozostać niższe niż w analogicznych ofertach z poprzedniego miesiąca.

Zmiany objęły także relację między kredytami ze stałym i zmiennym oprocentowaniem. W październiku przewagę kosztową na starcie miały kredyty ze zmienną stopą – różnica między najlepszymi ofertami przekroczyła 1 pkt proc., wobec około 0,7 pkt proc. miesiąc wcześniej. Przy modelowym kredycie na 500 tys. zł i 25 lat pierwsza rata kredytu z okresowo stałym oprocentowaniem była wyższa o 304 zł.

Wkład własny nie zawsze musi pochodzić wyłącznie z oszczędności

Październik przypomniał również o rozwiązaniach, które mogą poszerzać możliwości osób dysponujących ograniczonym kapitałem na początku zakupu. Jednym z nich jest wykorzystanie środków zgromadzonych w PPK. Osoby przed 45. rokiem życia mogą przeznaczyć nawet 100% zgromadzonego kapitału na wkład własny przy zakupie mieszkania, domu lub działki albo przy budowie domu. Środki trzeba następnie zwrócić, ale bez odsetek i prowizji, a okres zwrotu może wynosić do 15 lat. Z możliwości tej skorzystały w 2026 roku już 4242 osoby, wypłacając na ten cel niemal 136 mln zł.

Równolegle rośnie zainteresowanie programem „Mieszkanie bez wkładu własnego”. W pierwszym półroczu skorzystało z niego około 13,5 tys. kredytobiorców, o 40% więcej niż rok wcześniej. Podniesione w październiku limity cen zwiększyły liczbę kwalifikujących się mieszkań, ale skala zmiany mocno zależy od miasta. W Łodzi liczba takich ofert wzrosła z 784 do 1023, natomiast w Warszawie z 275 do 353.

Preferencje kupujących – funkcjonalny metraż zyskuje przewagę

Mniejsze lokale sprzedają się szybciej

Dane z rynku wtórnego pokazują wyraźną przewagę mniejszych mieszkań pod względem tempa sprzedaży. W III kwartale 2026 roku mediana czasu ekspozycji kawalerki w sześciu największych miastach wyniosła 50 dni, wobec 60 dni rok wcześniej i 64 dni na początku roku. Aż 28% takich ofert znikało z rynku w ciągu pierwszych 30 dni. Dla porównania mieszkania o powierzchni 36–60 m² pozostawały w ofercie średnio 61 dni, a lokale powyżej 60 m² – 90 dni.

Szybsza sprzedaż nie dotyczy jednak każdego małego lokalu w takim samym stopniu. Najlepiej radzą sobie mieszkania jednopokojowe o powierzchni około 30 m² i większej, postrzegane jako bardziej funkcjonalne i uniwersalne. Co istotne, ich większa płynność nie wymagała również większych ustępstw cenowych – typowa korekta ceny wyniosła 4,3%, wobec 5% rok wcześniej. Jednocześnie podaż kawalerek pozostaje ograniczona – w pierwszym półroczu 2026 roku pojawiło się 6027 nowych ofert, czyli około 20% mniej niż dwa lata wcześniej.

Dwa i trzy pokoje pozostają najbardziej uniwersalnym wyborem

Podobny trend widać na rynku mieszkań dwu- i trzypokojowych. Największym zainteresowaniem cieszą się lokale do około 65 m², które łączą funkcjonalny układ z bardziej dostępnym poziomem ceny całkowitej. W części miast popyt na ten segment wyprzedza nawet napływ nowej podaży. W Warszawie sprzedano około 3,3 tys. mieszkań dwupokojowych przy 2,7 tys. nowych lokali wprowadzonych do oferty, a w Krakowie odpowiednio około 1,2 tys. i 1 tys. Podobną relację odnotowano również w Łodzi i Poznaniu.

Na tle całego rynku ta różnica jest szczególnie widoczna. Przeciętny czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w pięciu największych miastach wydłużył się do 125 dni, podczas gdy dobrze wycenione lokale o popularnym metrażu nadal znajdują nabywców znacznie szybciej.

Funkcjonalność coraz częściej wykracza poza sam układ mieszkania

Zmienia się również sposób, w jaki kupujący definiują atrakcyjność nieruchomości. Wśród młodszych nabywców coraz częściej większe znaczenie od dodatkowych metrów ma wygodny dostęp do pracy, komunikacji i codziennych usług. Na decyzję wpływa też bezpośrednie otoczenie – hałas, sąsiedztwo, infrastruktura czy jakość przestrzeni wokół budynku. W takim ujęciu dobrze zaprojektowane 35 m² w wygodnej lokalizacji może być bardziej atrakcyjne niż większe mieszkanie, które gorzej odpowiada codziennym potrzebom.

Podobną zmianę widać w wyborze lokalizacji. Coraz więcej osób bierze pod uwagę dobrze skomunikowane miasta położone wokół dużych aglomeracji. Wśród miejscowości, które znalazły się na czele najnowszego rankingu najbardziej pożądanych miejsc do życia, były m.in. Marki, Kobyłka i Rumia. Łączy je dobry dojazd do większego miasta, większa dostępność przestrzeni i spokojniejsze otoczenie. Oznacza to, że funkcjonalność coraz częściej dotyczy nie tylko samego mieszkania, ale całego modelu życia, jaki dana nieruchomość umożliwia.

Rynek wtórny – nowa podaż płynie ze zmian demograficznych

Dziedziczenie coraz częściej zmienia strukturę własności

Zmiany demograficzne coraz wyraźniej przekładają się na rynek mieszkaniowy. Już 28% Polaków weszło w posiadanie nieruchomości poprzez dziedziczenie – więcej niż kupiło ją za gotówkę (25%) czy z pomocą kredytu hipotecznego (17%). Odziedziczony lokal może zostać sprzedany lub wynajęty, a uzyskane w ten sposób środki mogą zwiększyć możliwości finansowe przy kolejnym zakupie. Dlatego decyzje spadkobierców coraz częściej wpływają nie tylko na sytuację konkretnej rodziny, ale również na lokalną podaż mieszkań.

Znaczenie tego zjawiska ma rosnąć w kolejnych latach. Według analiz w ciągu najbliższych pięciu lat na rynek będzie trafiało coraz więcej mieszkań odziedziczonych po seniorach z powojennego wyżu. Najczęściej będą to lokale o powierzchni 35–55 m², często zlokalizowane w starszym budownictwie.

Wpływ nowej podaży będzie mocno lokalny

Większa liczba odziedziczonych mieszkań nie musi jednak wszędzie oznaczać tego samego. Najsilniej zjawisko może być odczuwalne w miastach tracących mieszkańców, gdzie dodatkowa podaż będzie konkurować o relatywnie mniejszą grupę kupujących. W dużych aglomeracjach i lokalizacjach z utrzymującym się popytem wpływ może być znacznie łagodniejszy.

To jeszcze mocniej zwiększa znaczenie lokalnej znajomości rynku. Przy rosnącej podaży mieszkań odziedziczonych coraz ważniejsze będą właściwa wycena, realna ocena popytu oraz dopasowanie standardu lokalu do oczekiwań kupujących w danej lokalizacji. W przypadku starszych mieszkań może to oznaczać także potrzebę odpowiedniego przygotowania oferty, szczególnie jeśli konkurencja podobnych lokali będzie rosła.

Rynek najmu – większa podaż studzi wzrost czynszów

Większy wybór ogranicza presję na stawki

Jesienią na rynku najmu coraz mocniej widać wpływ rosnącej podaży mieszkań. Dobrym przykładem jest Kraków, gdzie liczba ofert była we wrześniu o 26% wyższa niż rok wcześniej – to największy wzrost wśród analizowanych dużych miast. Tylko w ciągu miesiąca oferta zwiększyła się z około 8 tys. do 8,6 tys. mieszkań. Jednocześnie średnie stawki ofertowe według danych Otodom były o 5,2% niższe niż rok wcześniej.

Nie oznacza to jednak osłabienia samego popytu. Kraków nadal przyciąga nowych mieszkańców – w pierwszym półroczu 2026 roku liczba zameldowanych zwiększyła się o blisko 2,9 tys. osób. Podaż mieszkań rośnie jednak jeszcze szybciej, dodatkowo zasilana m.in. lokalami wracającymi z najmu krótkoterminowego oraz rozwijającym się segmentem PRS. W takiej sytuacji najemcy mają większy wybór, a właściciele muszą uważniej dopasowywać stawkę i warunki najmu do aktualnej konkurencji.

Przy szerokiej ofercie nawet niewielka różnica w cenie może wpływać na czas poszukiwania najemcy. Dłuższy pustostan szybko staje się przy tym bardziej kosztowny niż umiarkowane dostosowanie stawki, dlatego właściwa wycena nieruchomości już na początku procesu najmu nabiera jeszcze większego znaczenia.

Najem krótkoterminowy rośnie mimo dyskusji o regulacjach

Inny obraz widać w segmencie krótkoterminowym. W pierwszej połowie 2026 roku za pośrednictwem platform internetowych zarezerwowano w Polsce 19,52 mln noclegów – niemal tyle, ile w całym 2019 roku. Tylko w II kwartale liczba noclegów wzrosła o 8,9% rok do roku, przy średnim wzroście na poziomie 5,3% w Unii Europejskiej. Polska pozostaje mniejszym rynkiem niż największe kierunki turystyczne, ale należy obecnie do krajów o jednej z wyższych dynamik wzrostu.

Jednocześnie segment pozostaje w centrum dyskusji regulacyjnej. Projektowane przepisy mają m.in. wprowadzić obowiązek rejestracji lokali wynajmowanych na okres krótszy niż 30 dni oraz dać wspólnotom, spółdzielniom i gminom większe możliwości ograniczania takiej działalności. Sam wzrost regulacji nie musi jednak oznaczać spadku zainteresowania najmem krótkoterminowym – doświadczenia innych rynków pokazują, że część popytu może przenosić się do sąsiednich lokalizacji zamiast całkowicie zanikać.

Standard nieruchomości – efektywność energetyczna, dokumentacja i nowe obowiązki

Energooszczędność a ocena nieruchomości

Efektywność energetyczna coraz wyraźniej staje się jednym z elementów, które wpływają na sposób postrzegania nieruchomości. Dla właścicieli oznacza to nie tylko niższe koszty eksploatacji, ale również możliwość skorzystania z programów wspierających modernizację budynków i rozwój OZE.

20 października ruszył nowy program dopłat dla właścicieli domów z instalacją odnawialnych źródeł energii. Na wsparcie przeznaczono 1 mld zł, a maksymalna dopłata może sięgnąć 19 tys. zł. Największą część środków można przeznaczyć na magazyn energii, a dodatkowe wsparcie obejmuje m.in. magazyny ciepła i wybrane urządzenia produkowane w UE. Takie rozwiązania pozwalają lepiej wykorzystywać energię wytwarzaną przez fotowoltaikę i zwiększać niezależność energetyczną budynku.

Równolegle zwiększono środki przeznaczone na termomodernizację i remonty budynków wielorodzinnych. 141,5 mln zł niewykorzystanych w programie „Stop Smog” ma zasilić Fundusz Termomodernizacji i Remontów, a jego limit na 2026 rok wzrośnie z 331 do 401 mln zł. Pieniądze mogą zostać przeznaczone m.in. na ocieplenie budynków, remonty i inwestycje w OZE realizowane przez wspólnoty, spółdzielnie oraz właścicieli i zarządców budynków wielorodzinnych. Znaczenie efektywności energetycznej widać także w ofertach banków. Część z nich proponuje preferencyjne warunki finansowania nieruchomości spełniających określone normy energetyczne – przykładowo mBank obniża marżę kredytu hipotecznego o 0,20 pkt proc. dla kwalifikujących się domów i mieszkań. Dzięki temu parametry energetyczne mogą wpływać nie tylko na późniejsze koszty utrzymania, ale również na warunki samego zakupu.

Świadectwo energetyczne częścią przygotowania do transakcji

Rosnące znaczenie parametrów energetycznych widać także w obowiązkach formalnych. Świadectwo charakterystyki energetycznej jest wymagane przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości niezależnie od roku jej budowy. W przypadku starszych domów wykorzystywanych wyłącznie na własne potrzeby dokument nie jest konieczny, ale obowiązek pojawia się w momencie wprowadzenia nieruchomości do obrotu. Za jego brak może grozić grzywna do 5 tys. zł.

Dlatego dostępność świadectwa warto sprawdzić już podczas przygotowywania mieszkania lub domu do sprzedaży czy wynajmu. W hōmfi świadectwo charakterystyki energetycznej jest również dostępne w ramach usług wspierających proces transakcyjny, dzięki czemu właściciel może uzupełnić wymagane dokumenty jeszcze przed rozpoczęciem właściwej transakcji.

Transparentność rynku nieruchomości

Zmiany dotyczą również zakresu informacji dostępnych o nowych inwestycjach. Od 2 października 2026 roku deweloperzy muszą przekazywać do Ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego więcej danych, m.in. ceny mieszkań, powierzchnie, liczbę pokoi, kondygnacje oraz terminy rozpoczęcia i zakończenia prac. Brak wymaganych informacji może prowadzić do wstrzymania wypłat z mieszkaniowego rachunku powierniczego do czasu ich uzupełnienia.

Nowe obowiązki są jednocześnie przygotowaniem do uruchomienia Portalu Dom, planowanego na 2 kwietnia 2027 roku. Serwis ma gromadzić w jednym miejscu dane o rzeczywistych cenach transakcyjnych z rynku pierwotnego i wtórnego. Dla kupujących oznacza to łatwiejszy dostęp do informacji potrzebnych przy porównywaniu ofert, a dla sprzedających i deweloperów – jeszcze większe znaczenie właściwego pozycjonowania ceny wobec realnych danych rynkowych.

hōmfi – Twój partner na zmieniającym się rynku

Październik pokazał rynek, na którym coraz większe znaczenie ma właściwe dopasowanie oferty do oczekiwań kupujących. Rosnącej liczbie transakcji towarzyszy większa uwaga poświęcana funkcjonalności, warunkom finansowania, lokalizacji i standardowi nieruchomości. Jednocześnie coraz wyraźniej widać, jak różnie może wyglądać sytuacja w zależności od miasta, segmentu i rodzaju nieruchomości.

W hōmfi łączymy znajomość lokalnych rynków z codziennym doświadczeniem transakcyjnym, dzięki czemu możemy spojrzeć na nieruchomość nie tylko przez pryzmat ceny, ale także jej realnego potencjału, konkurencyjności oferty i aktualnych oczekiwań klientów. Pomagamy właściwie przygotować nieruchomość do sprzedaży lub wynajmu i dobrać sposób działania do sytuacji na konkretnym rynku.

Chcesz sprawdzić, jak najlepiej wykorzystać potencjał swojej nieruchomości?

Porozmawiaj z agentem hōmfi i zobacz, jak możemy wesprzeć Cię w sprzedaży lub wynajmie.