Zima stulecia na budowach. Deweloperzy wstrzymują łopaty, ale gromadzą "papiery"

Najnowsze dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują, że sroga zima i mrozy dosłownie zamroziły place budów. Zarówno liczba oddawanych do użytku mieszkań deweloperskich (najgorszy start roku od 8 lat!), jak i nowo rozpoczynanych inwestycji drastycznie tąpnęła. W lutym deweloperzy ruszyli z budową mniej niż 10 tysięcy lokali (spadek o 11,7% rok do roku), a inwestorzy indywidualni, popularni "Kowalscy", wbili łopatę pod zaledwie 4 tysiące domów. To potężny spadek popodażowy, który – jeśli się utrzyma – za kilkanaście miesięcy mocno uderzy w i tak już ograniczoną dostępność gotowych mieszkań.

W tym mroźnym krajobrazie jest jednak jeden, wyraźny promyk nadziei, który zwiastuje rynkową odwilż. Śnieg nie przeszkodził urzędnikom, którzy pracują na pełnych obrotach. W lutym deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę ponad 15,7 tysiąca mieszkań, co stanowi potężny skok o 17,4% rok do roku i jest najlepszym wynikiem od czterech lat. To jasny sygnał, że firmy deweloperskie nie składają broni. Aktywnie powiększają swoje banki ziemi i przygotowują "papierologię", aby być w blokach startowych, gdy tylko poprawi się pogoda, a rynek ponownie zasygnalizuje wzmożony popyt. Więcej informacji: tutaj

Kredytowy szok! Wojna o ropę drastycznie podbija raty hipotek

Perspektywa zaciągnięcia kredytu hipotecznego staje się właśnie niezwykle stresująca dla wielu kupujących. Ledwie rynek przyzwyczaił się do myśli o spadających stopach procentowych, a konflikt na Bliskim Wschodzie i blokada cieśniny Ormuz wywróciły sytuację do góry nogami. Drożejąca ropa i skokowe oczekiwania inflacyjne sprawiły, że banki wpadły w popłoch. W ciągu zaledwie dwóch tygodni średnie oprocentowanie kredytów z okresowo stałą stopą wystrzeliło w górę o bezprecedensowe 0,4 punktu procentowego (z 5,79% do 6,20%). Dla wielu kredytobiorców oznacza to powrót do drogich warunków z połowy 2025 roku i całkowite przekreślenie opłacalności planowanego refinansowania.

Instytucje finansowe aktualizują swoje cenniki w różnym tempie – podczas gdy jedne (jak VeloBank) podniosły stawki aż o 0,84 p.p., inne jeszcze nie zareagowały na rynkowy wstrząs, stając się tymczasową, tanią przystanią. Co ważne, na rynek powróciła dawna "normalność": kredyty ze zmiennym oprocentowaniem (oparte na wciąż stabilnym wskaźniku WIBOR) są obecnie na starcie zauważalnie tańsze niż te ze stałą stopą, za której pewność trzeba znów słono zapłacić. Więcej informacji: tutaj

Kupujesz mieszkanie? Nie bój się negocjować, ceny z ogłoszeń to fikcja!

Jeśli przeglądając portale nieruchomości, łapiesz się za głowę widząc ceny ofertowe, mamy dla Ciebie doskonałą wiadomość. Najnowszy raport podsumowujący 2025 rok na rynku mieszkaniowym udowadnia, że to, co widzisz w ogłoszeniu, rzadko ma pokrycie u notariusza. Różnice między pobożnymi życzeniami sprzedających (ceną ofertową) a ostateczną kwotą zapłaconą przez kupującego (ceną transakcyjną) wynosiły w ubiegłym roku od 11% do nawet 15%! Liderem obniżek okazała się Warszawa, gdzie wynegocjowanie 15% rabatu oznaczało średnio 2,2 tys. zł oszczędności na każdym metrze kwadratowym. Przy popularnym, 40-metrowym mieszkaniu w stolicy w kieszeni kupującego zostawało nawet 88 tysięcy złotych!

Z raportu wyłania się również wyraźny obraz tego, w czym mogliśmy przebierać w 2025 roku. Królem polskiego rynku niezmiennie pozostają mieszkania dwupokojowe (40-60 mkw.), które stanowiły ponad 40% całej dostępnej oferty (w Łodzi było to niemal co drugie ogłoszenie). Z kolei największe apartamenty (powyżej 100 mkw.) sztucznie zwiększyły swoją widoczność w statystykach (skok z 3% do 8%), co wcale nie oznaczało nagłego boomu na luksus, lecz po prostu fakt, że na chłodniejszym rynku takie drogie, trudne w sprzedaży lokale "wiszą" na portalach znacznie dłużej. Więcej informacji: tutaj

Działki pod budowę znów na wagę złota. Warszawa o krok od miliona!

Marzenia o taniej działce pod budowę domu trzeba na razie odłożyć na półkę. Po krótkiej chwili oddechu i nadziejach na spadki, rynek gruntów budowlanych ponownie wrzucił wyższy bieg, notując wzrosty cen już czwarty kwartał z rzędu. Prawdziwe cenowe szaleństwo widać w największych aglomeracjach, gdzie stawki biją historyczne rekordy. W Warszawie średnia cena ofertowa zbliża się do astronomicznego poziomu 1000 zł za metr kwadratowy. W praktyce oznacza to, że za standardową parcelę o powierzchni 10 arów trzeba tam zapłacić już niemal milion złotych! Gorąco jest również w Poznaniu, gdzie po raz pierwszy przebito barierę 500 zł za metr kwadratowy.

Cenowa gorączka nie ogranicza się jednak tylko do największych metropolii. Grunty drożeją w niemal wszystkich województwach, a wzrosty często przybierają tempo dwucyfrowe. Na Warmii i Mazurach działki podrożały rok do roku o ponad 15%, a w Małopolsce (poza samym Krakowem) za metr trzeba zapłacić już blisko 200 zł. Patrząc z szerszej, czteroletniej perspektywy, ziemia w Polsce podrożała średnio od 30 do nawet 45%. Wyjątkiem na tym tle pozostaje jedynie województwo mazowieckie (poza stolicą), gdzie ceny po wcześniejszych spadkach są dziś zaledwie nieznacznie wyższe niż w 2022 roku. Więcej informacji: tutaj

Najemcy łapią oddech. Ceny wynajmu delikatnie spadają, a chętnych ubywa

Wygląda na to, że gorączka na rynku najmu powoli ustępuje miejsca rynkowej normalności. Najnowsze dane z lutego 2026 roku pokazują, że średnia cena ofertowa za wynajem mieszkania w Polsce wyniosła 3588 zł (około 71 zł za mkw.). To wynik o niespełna 1% niższy niż na początku roku i o 1,4% niższy w porównaniu z lutym ubiegłego roku. Spadki cen, choć na razie symboliczne, idą w parze z wyraźnym ochłodzeniem popytu. Liczba zapytań o oferty najmu tąpnęła o blisko 19% w ujęciu rocznym, co oznacza, że najemcy mają dziś więcej czasu na wybór i mocniejszą pozycję do negocjacji stawek.

Cenowa mapa Polski wciąż pozostaje jednak mocno zróżnicowana. Bezkonkurencyjnym liderem drożyzny jest Warszawa, gdzie średni czynsz wynosi 4880 zł, dystansując kolejne w zestawieniu Trójmiasto, Kraków i Wrocław (stawki lekko powyżej 3000 zł). Na drugim biegunie znajdują się Kielce i Białystok z ofertami oscylującymi wokół 2000 zł. Ciekawie wyglądają lokalne wahania w ujęciu rocznym: podczas gdy w Rzeszowie i Zielonej Górze najem zauważalnie potaniał (odpowiednio o 8,3% i 6,8%), w Olsztynie i Opolu właściciele wciąż z powodzeniem podnoszą czynsze (wzrosty rzędu 6-7%). Więcej informacji: tutaj

Bliski Wschód trzęsie polskim rynkiem. Powrócą drogie kredyty i cięcia na budowach?

Widmo wojny na Bliskim Wschodzie i blokada Cieśniny Ormuz to fatalne wieści dla polskiego rynku nieruchomości. Jak ostrzegają analitycy portalu RynekPierwotny.pl, globalny skok cen ropy i gazu uderzy w nas rykoszetem, drastycznie podnosząc koszty produkcji kluczowych materiałów budowlanych (od cementu po stal i izolacje). Niestety, droższe surowce oznaczają powrót wyższej inflacji, co już teraz wywołało popłoch na rynkach finansowych. Wizja taniejących kredytów oddala się w zawrotnym tempie – rynkowe oczekiwania dla stawki WIBOR 3M skoczyły w zaledwie kilka dni z 3,8% do 4,5%, a stałe oprocentowanie hipotek wystrzeliło w górę o 50 punktów bazowych.

Co to oznacza w praktyce dla cen mieszkań i kupujących? Zbliżamy się do niebezpiecznego splotu wydarzeń, mocno przypominającego szok rynkowy z 2022 roku. Z jednej strony deweloperzy będą borykać się z gigantycznymi kosztami budowy, z drugiej – drogie kredyty dramatycznie osłabią popyt ze strony "Kowalskich". Eksperci prognozują, że w takiej patowej sytuacji ceny mieszkań wcale nie muszą rosnąć, ale odbędzie się to kosztem cięcia deweloperskich marż i ostrego hamowania z nowymi inwestycjami. Choć nieruchomości tradycyjnie chronią kapitał przed szalejącą inflacją, nadchodzące miesiące będą wymagały od inwestorów i deweloperów stalowych nerwów. Więcej informacji: tutaj

Giganci pożerają płotki. Polski rynek deweloperski u progu wielkiej konsolidacji

Polski rynek mieszkaniowy to prawdziwy europejski fenomen – w ciągu ostatnich 5 lat dostarczyliśmy aż 52% wszystkich nowych mieszkań w Europie Środkowo-Wschodniej (w samej Warszawie zbudowano ich tyle, co w całej Bułgarii!). Mimo tej potęgi, nasza branża deweloperska jest wciąż niezwykle rozdrobniona. Obok giełdowych gigantów funkcjonują setki małych, często rodzinnych firm budujących pojedyncze bloki. Jak wynika z najnowszego raportu JLL Living i CRIDO, ten sielski krajobraz wkrótce się zmieni, a branżę czeka potężna fala fuzji i przejęć (M&A). Najwięksi gracze zorientowali się, że w obliczu kurczącej się podaży gruntów, najprostszym sposobem na rozwój nie jest powolna, organiczna ekspansja, lecz po prostu... kupienie mniejszego konkurenta.

Przejęcia to dla gigantów złoty środek: zyskują natychmiastowy dostęp do nowych rynków (jak Dom Development przejmujący Euro Styl w Trójmieście), atrakcyjnych banków ziemi (kupionych przez mniejsze firmy lata temu za bezcen) oraz efektu skali, który ułatwia negocjacje z wykonawcami i bankami (jak Develia kupująca polskie oddziały Nexity i Bouygues Immobilier). Prawdziwym zapalnikiem dla tej konsolidacji będzie jednak nadchodzący problem z sukcesją. Aż 85% założycieli małych firm rodzinnych chce przekazać biznes dzieciom, ale zaledwie 15% sukcesorów jest tym zainteresowanych. Dla dużych inwestorów to idealna okazja, by wkroczyć do gry z walizką pieniędzy. Więcej informacji: tutaj

Koniec z "podwójną prowizją"? Rząd bierze się za pośredników nieruchomości

Zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami znalazł się na celowniku Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Po deregulacji z 2014 roku rynek zalała fala agentów, co drastycznie zróżnicowało jakość usług i wywołało irytację wśród klientów. Najwięcej emocji budzi powszechna praktyka pobierania tzw. "podwójnej prowizji" – sytuacji, w której agent reprezentujący sprzedającego inkasuje grube tysiące złotych również od kupującego, który sam znalazł ogłoszenie w internecie. Klienci coraz głośniej pytają: za co właściwie płacimy, skoro pośrednik z założenia działa w interesie strony, która chce sprzedać jak najdrożej?

Resort rozwoju planuje ukrócić te kontrowersje, zapowiadając nowe regulacje. Wśród propozycji znajduje się precyzyjne określenie zakresu odpowiedzialności agenta (np. obowiązkowe weryfikowanie stanu prawnego nieruchomości) oraz uporządkowanie kwestii wynagrodzeń. Ministerstwo skłania się ku modelowi jednostronnemu, w którym prowizję płaci wyłącznie ta strona, która faktycznie zleciła usługę. Rozważany jest także powrót do wymogów kwalifikacyjnych, obowiązkowych szkoleń oraz utworzenie centralnego rejestru pośredników. Pierwsze prekonsultacje z branżą mogą ruszyć już w kwietniu 2026 r., co daje nadzieję na ucywilizowanie rynku i przywrócenie nadszarpniętego zaufania do profesjonalnych biur nieruchomości. Więcej informacji: tutaj

Czarna lista układów mieszkań. Tych błędów na rzucie nie wybaczają ani kupujący, ani rzeczoznawcy!

Zakup mieszkania to nierzadko finansowe zobowiązanie na całe życie, jednak wielu kupujących wciąż daje się uwieść atrakcyjnej cenie lub lokalizacji, całkowicie ignorując rzut lokalu. Tymczasem niefunkcjonalny układ potrafi obniżyć wartość nieruchomości nawet o kilkanaście procent i zamienić codzienne życie w tor przeszkód. Na absolutnym szczycie czarnej listy znajduje się amfilada, czyli układ pokoi przechodnich, który drastycznie ogranicza prywatność i z miejsca dyskwalifikuje mieszkanie w oczach najemców szukających osobnych sypialni. Równie znienawidzony jest układ typu "linia", w którym długi, ciemny korytarz pożera cenne metry kwadratowe, nie oferując w zamian żadnej przestrzeni użytkowej.

Kolejną pułapką, na którą zwracają uwagę eksperci, jest ekspozycja i proporcje. Jednostronne, północne mieszkania to gwarancja ciągłego niedoświetlenia, chłodu i znacznie wyższych rachunków za prąd oraz ogrzewanie. Do tego dochodzą zmorne skosy (często pięknie wyglądające na wizualizacjach, ale koszmarne przy ustawianiu mebli) oraz absurdalne proporcje, takie jak 10-metrowy przedpokój sąsiadujący z 8-metrową sypialnią. Dziś, gdy świadomość kupujących rośnie, mieszkania z takimi wadami potrafią miesiącami "wisieć" na portalach ogłoszeniowych, a jedynym ratunkiem dla sprzedającego staje się drastyczne cięcie ceny. Więcej informacji: tutaj

Chcesz być na bieżąco z rynkiem nieruchomości? Śledź nasz blog i profil homfi – co tydzień dostarczamy Ci najważniejszych informacji ułatwiających podejmowanie decyzji inwestycyjnych i zakupowych.