Koniec ery "szaro-beżowej". 7 trendów, które zrewolucjonizują rynek najmu w 2026 roku

Rynek najmu przechodzi fundamentalną transformację. Jak zauważają eksperci, klasyczny najem długoterminowy traci na atrakcyjności na rzecz modeli elastycznych. Przestrzeń między weekendowym wypadem turystycznym a roczną umową najmu błyskawicznie wypełniają "tymczasowi mieszkańcy" – cyfrowi nomadzi, pracownicy kontraktowi czy osoby w trakcie relokacji, poszukujący w pełni wyposażonego domu na 30, 60 lub 90 dni.

Zmieniają się też same mieszkania. Era generycznych, powtarzalnych wnętrz dobiega końca. Dziś najemca płaci za unikalny design i doświadczenie: apartament musi opowiadać historię i być idealnie przystosowany do "workation" (gwarantowany światłowód, ergonomiczne biurko, oświetlenie do wideokonferencji). Dodatkowo, zmęczeni tłumami (tzw. overtourism) goście uciekają z obleganych centrów (jak krakowski Rynek) w góry lub do miast takich jak Katowice czy Poznań. Aby sprostać tym wymaganiom oraz nowym regulacjom miejskim, profesjonalni operatorzy stawiają na pełną automatyzację obsługi (AI, smart locki) połączoną z rygorystyczną weryfikacją gości i monitoringiem hałasu w imię zasady "dobrego sąsiada". Więcej informacji: tutaj

Przeszacowane mieszkania i rządy kupujących. Indeks urban.one w dół

Końcówka 2025 roku ostatecznie potwierdza zmianę sił na polskim rynku nieruchomości. Zgodnie z najnowszymi odczytami indeksu urban.one, grudzień przyniósł spadki nastrojów cenowych zarówno w skali całego kraju, jak i w największych aglomeracjach. Według analityków, wchodzimy w fazę stabilizacji, w której główne skrzypce gra nadpodaż. Ceny mieszkań – szczególnie tych gotowych od deweloperów oraz wywindowanych podczas boomu z 2023 roku lokali w wielkiej płycie – są po prostu przeszacowane.

Najciekawiej sytuacja rozwija się w Warszawie. Stolica zanotowała w grudniu wyraźny spadek indeksu (o 0,34 pkt), a przeciętne wyceny ofertowe obniżyły się tam o 3,2 proc. na rynku pierwotnym i o 1,1 proc. na wtórnym. Mimo to, chętnych na własne "M" nie brakuje – popyt wspierany kredytami rośnie (ponad 21 tys. hipotek w grudniu). Wyraźnie hamuje za to segment inwestycyjny. Kupowanie pod wynajem staje się mniej opłacalne, gdyż na wielu rynkach obserwujemy nominalne i realne obniżki czynszów. Dla osób kupujących na własne potrzeby to jednak doskonały moment na agresywne negocjacje. Więcej informacji: tutaj

Koniec cenowego eldorado? NBP potwierdza spadki na rynku pierwotnym

Oficjalne dane Narodowego Banku Polskiego za IV kwartał 2025 r. przynoszą wyczekiwane przez wielu przełamanie trendu. Średnia cena transakcyjna nowego mieszkania na siedmiu największych rynkach w Polsce wyniosła 14 251 zł/mkw., co oznacza delikatny, ale symboliczny spadek o 0,8 proc. w ujęciu rocznym. To ostateczny dowód na to, że rynek wyhamował, a deweloperzy musieli zejść na ziemię i urealnić cenniki przy stołach notarialnych.

Sytuacja nie jest jednak jednorodna. Podczas gdy Wrocław notuje potężny zjazd cenowy (-3,2 proc. k/k), a w Łodzi stawki spadły poniżej psychologicznej bariery 10 tys. zł (najtaniej od dwóch lat!), Trójmiasto żyje we własnej bańce. W Gdyni i Gdańsku nowe mieszkania są droższe odpowiednio o 11,1 i 9,4 proc. w stosunku do ubiegłego roku. Warszawa z kolei, po trzech kwartałach spadków, na koniec roku zanotowała lekkie odbicie, stabilizując się w okolicach 16,5 tys. zł za metr. Więcej informacji: tutaj

Koniec tajemnic cenowych. Społecznicy wyprzedzili rząd i ujawniają ceny mieszkań!

Rynek nieruchomości w Polsce właśnie stał się drastycznie bardziej przejrzysty, co może okazać się potężnym ciosem dla flipperów i nieuczciwych wycen. Dzięki listopadowej nowelizacji prawa geodezyjnego i kartograficznego, dostęp do Rejestru Cen Nieruchomości został uwolniony. Nie trzeba już czekać na obiecany, rządowy Portal DOM, który ma pochłonąć ponad 20 milionów złotych i wystartować najwcześniej w przyszłym roku. Inicjatywy społeczne zrobiły to szybciej i za darmo.

Serwisy takie jak deweloperuch.pl czy mojgeoportal.pl już teraz udostępniają potężne bazy danych oparte na prawdziwych aktach notarialnych. Co to oznacza w praktyce? Kupujący może w kilka chwil sprawdzić nie tylko bieżącą cenę transakcyjną w danej okolicy, ale też historię konkretnego lokalu. Jeśli mieszkanie zostało kupione pół roku temu i teraz wraca na rynek z gigantyczną marżą, nowy nabywca zobaczy to czarno na białym. Przy skali około 700 tysięcy transakcji rocznie zasilających rejestr, asymetria informacji między sprzedającym a kupującym przechodzi właśnie do historii. Więcej informacji: tutaj

Koniec dyktatu deweloperów. Wykorzystaj okno negocjacyjne, zanim zamkną je nowe przepisy

Wszystko wskazuje na to, że w 2026 roku karty na rynku nieruchomości rozdają kupujący. Jak wynika z najnowszego raportu PKO BP, potężna nadpodaż mieszkań wywiera na deweloperach presję, zmuszając ich do elastyczności przy stołach negocjacyjnych. Po serii zeszłorocznych obniżek stóp procentowych popyt na własne "M" powoli rośnie, ale na rynku wciąż brakuje inwestorów. Ci zostali skutecznie odstraszeni przez niską rentowność najmu oraz widmo nowych regulacji (od podatku katastralnego po ograniczenia najmu krótkoterminowego).

To "okno pogodowe" dla kupujących nie będzie jednak otwarte wiecznie. Deweloperzy bronią swoich marż i drastycznie tną nowe inwestycje. Liczba mieszkań w budowie spadła rok do roku z 267 tys. do 228 tys. Dodatkowo nad horyzontem gromadzą się ciemne chmury w postaci nowych kosztów: unijna dyrektywa budynkowa, nowe warunki techniczne i osławiona ustawa "schronowa" nieuchronnie wywindują koszty budowy nowych osiedli. Więcej informacji: tutaj

Prywatny wynajem, państwowy system. KSeF uderza w wynajmujących z zaskoczenia

Wprowadzenie Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) w 2026 roku to nie tylko zmartwienie wielkich korporacji. Jak się okazuje, nowe przepisy to potężna pułapka na prywatnych właścicieli nieruchomości, którzy wynajmują swoje lokale firmom. Wielu "Kowalskich" – w tym emerytów dorabiających do świadczeń – żyło w przekonaniu, że skoro nie prowadzą zarejestrowanej działalności i nie mają numeru NIP, system ich nie dotyczy. Błąd! W świetle przepisów o VAT, wynajem nieruchomości to działalność gospodarcza.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej rozwiał wszelkie złudzenia: jeśli wynajmujesz lokal przedsiębiorstwu i musisz wystawić fakturę, od momentu objęcia Twojej grupy obowiązkiem (dla większości to 1 kwietnia 2026 r., dla najmniejszych 1 stycznia 2027 r.), jedyną legalną drogą będzie KSeF. Nawet jeśli korzystasz ze zwolnienia z VAT (ze względu na limit 200 tys. zł lub wynajem mieszkaniowy), faktura dla firmy musi przejść przez rządowe serwery. Na szczęście Ministerstwo Finansów zapowiedziało okres przejściowy bez kar finansowych do końca 2026 roku, co daje wynajmującym czas na oswojenie się z cyfrową biurokracją. Więcej informacji: tutaj

Zima na budowach. Inwestycje tąpnęły o 30 proc., ale deweloperzy uspokajają

Styczniowe dane Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) oblały rynek nieruchomości zimną wodą. Liczba nowo rozpoczętych budów spadła o niemal 30 proc. w porównaniu do stycznia ubiegłego roku. Zanim jednak zaczniemy wieścić głęboki kryzys, warto posłuchać głosu ekspertów z Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). Za to nagłe hamowanie odpowiada sroga, zimowa aura oraz efekt "wysokiej bazy" z końcówki zeszłego roku.

Potężne spadki (aż o 41,6 proc. miesiąc do miesiąca) widać również w liczbie wydanych pozwoleń na budowę. To z kolei efekt legislacyjnego wyścigu z czasem. Deweloperzy masowo składali wnioski w grudniu 2025 r., by "uciec" przed nowymi przepisami o miejscach doraźnego schronienia (obowiązującymi od 1 stycznia 2026 r.) oraz nowymi warunkami technicznymi budynków. Choć początek roku wygląda blado, PZFD prognozuje, że dzięki inwestycjom rozpoczętym w poprzednich latach, łączna liczba mieszkań oddanych do użytku w całym 2026 roku powinna być wyższa niż w latach 2024–2025. Więcej informacji: tutaj

Srebrne tsunami na rynku nieruchomości. Inwestorzy ruszają po seniorów

Polska demografia nieubłaganie się zmienia, a rynek nieruchomości właśnie zaczyna to dostrzegać. Prognozy mówią wprost: do 2060 roku niemal 30 proc. społeczeństwa będą stanowiły osoby powyżej 65. roku życia. W efekcie, tzw. senior living przestał być w 2026 roku rynkową niszą, a stał się jednym z najgorętszych trendów inwestycyjnych, przyciągającym uwagę kapitału instytucjonalnego.

Problem w tym, że popyt drastycznie wyprzedza podaż. Obecnie w Polsce funkcjonuje zaledwie około 30 tys. miejsc w prywatnych placówkach i mieszkaniach serwisowanych dla seniorów. Współczesny aktywny senior nie szuka tradycyjnego domu opieki (DPS), lecz bezpiecznego, pozbawionego barier architektonicznych mieszkania (tzw. assisted living lub age-friendly), które oferuje dostęp do usług, opieki medycznej "na żądanie" oraz buduje społeczność (jak np. projekty ReVital czy łódzka PRESTIA). Hamulcem dla jeszcze szybszego rozwoju tego lukratywnego sektora pozostają jednak niejasne polskie przepisy, które wciąż nie definiują precyzyjnie tej pośredniej formy zamieszkania. Więcej informacji: tutaj

Kowalski vs. Państwo 1:0. Były Główny Geodeta stworzył darmowy portal z cenami mieszkań

Zapowiadany przez rząd Portal DOM, który miał kosztować nawet 26 mln złotych i wystartować w 2027 roku, właśnie stracił rację bytu. Wszystko za sprawą prof. Waldemara Izdebskiego, byłego Głównego Geodety Kraju, który na własną rękę stworzył serwis Mojgeoportal.pl. Wykorzystując uwolnione niedawno dane z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN), udostępnił Polakom darmowe i – w przeciwieństwie do państwowego systemu – działające narzędzie do sprawdzania rzeczywistych cen transakcyjnych domów i mieszkań w ich sąsiedztwie.

Podczas gdy na oficjalnym, rządowym Geoportalu znalezienie jakichkolwiek cen graniczy z cudem (zawieszające się warstwy, rozproszona infrastruktura powiatowa), prywatna inicjatywa Izdebskiego działa szybko i intuicyjnie. System notuje już ok. 50 tysięcy zapytań o transakcje na dobę, a twórca na bieżąco łata drobne usterki. To prawdziwa rewolucja w transparentności rynku nieruchomości, która pozwala każdemu kupującemu i sprzedającemu opierać swoje negocjacje na twardych danych z aktów notarialnych, a nie tylko na życzeniowych wycenach z ogłoszeń. Więcej informacji: tutaj

Chcesz być na bieżąco z rynkiem nieruchomości? Śledź nasz blog i profil homfi – co tydzień dostarczamy Ci najważniejszych informacji ułatwiających podejmowanie decyzji inwestycyjnych i zakupowych.