Kupujący w szoku: ceny mieszkań znów biją rekordy!

Nadzieje na tańsze nieruchomości znów trzeba odłożyć na półkę. Dane z aktów notarialnych za IV kwartał 2025 r. są bezlitosne: ceny transakcyjne w największych polskich miastach nieustannie rosną, a rynek wciąż dyktuje twarde warunki. Prawdziwy szok przeżywają kupujący w stolicy, gdzie średnia cena za metr kwadratowy kawalerki po raz pierwszy w historii przebiła psychologiczną barierę 17,5 tys. zł.

Cenowa gorączka nie oszczędza też innych metropolii. W Poznaniu najmniejsze lokale podrożały z kwartału na kwartał aż o 5,3%, a we Wrocławiu i Gdańsku za metr takiej nieruchomości płaci się już średnio ponad 14 tys. zł. Choć w segmencie większych mieszkań tempo podwyżek lekko wyhamowało, ujęcie roczne we wszystkich miastach bezlitośnie świeci na zielono, ostatecznie grzebiąc marzenia o nadejściu tzw. rynku kupującego. Więcej informacji: tutaj

Słodko-gorzki rok w budownictwie: Mieszkań przybyło, ale nowe inwestycje hamują!

Podsumowanie 2025 roku przez Główny Urząd Statystyczny (GUS) przynosi mieszane uczucia dla rynku nieruchomości. Z jednej strony możemy mówić o sukcesie: do użytku oddano ponad 208 tysięcy nowych mieszkań i domów, co jest wynikiem o ponad 8 tysięcy lepszym niż rok wcześniej. Zdecydowanym liderem dostarczającym lokale na rynek pozostają deweloperzy (ponad 64% udziału), budujący głównie w województwie mazowieckim, dolnośląskim i pomorskim. Z danych wyłania się też wyraźny obraz tego, jak mieszkamy: przeciętne nowe mieszkanie w bloku ma dziś nieco ponad 51 mkw., podczas gdy dom jednorodzinny to średnio 126 mkw. przestrzeni.

Niestety, rzut oka na plany na przyszłość mocno studzi optymizm i zwiastuje kłopoty z podażą w kolejnych latach. Liczba nowo rozpoczętych budów tąpnęła o ponad 9% rok do roku (rozpoczęto 212,4 tys. inwestycji), a liczba wydanych pozwoleń na budowę spadła o niemal 9% (do 266,4 tys.). To jasny sygnał, że deweloperzy i inwestorzy indywidualni zaciągnęli hamulec ręczny. Biorąc pod uwagę, że budowa bloku wielorodzinnego zajmuje średnio ponad 2 lata (24,8 miesiąca), dzisiejszy spadek nowych inwestycji odczujemy w postaci braku gotowych mieszkań w okolicach 2027 i 2028 roku. Więcej informacji: tutaj

Chwila oddechu przed burzą. Inflacja w dołku, ale paliwa zepsują marzec

Luty 2026 roku przyniósł nam dawno niewidzianą ulgę – inflacja konsumencka (CPI) wyhamowała do poziomu 2,1% w skali roku, osiągając najniższy pułap od blisko dwóch lat. Niestety, analitycy ostrzegają, by nie otwierać jeszcze szampana. Już w marcu wskaźnik ten zauważalnie podskoczy, napędzany skokowym wzrostem cen paliw oraz osłabieniem złotego. To uderzenie w koszty transportu niemal na pewno wypchnie inflację z powrotem powyżej bezpiecznego celu Narodowego Banku Polskiego (2,5%).

Tymczasem Główny Urząd Statystyczny przemeblował swój "koszyk inflacyjny" (wdrażając standard COICOP 2018), co obnaża prawdę o zmieniającej się strukturze naszych portfeli. Zmiany wag w koszyku udowadniają, że polskie społeczeństwo się starzeje i jest mocno obciążone rosnącymi kosztami bazowymi: wydajemy proporcjonalnie coraz więcej na utrzymanie mieszkania, nośniki energii oraz zdrowie. Aby to zrekompensować, tniemy domowe wydatki m.in. na transport, rekreację i alkohol. Więcej informacji: tutaj

Koniec cenowego dyktatu. Kupujący odzyskali głos i ucinają ceny nawet o 100 tysięcy!

Czas kupowania mieszkań w ciemno i bez mrugnięcia okiem właśnie dobiegł końca. Jak wynika z najnowszych danych Morizon-Gratka, początek 2026 roku przyniósł na rynku wtórnym całkowitą zmianę układu sił. Zniknęła presja czasu i zjawisko FOMO (strach przed uciekającymi okazjami czy utratą zdolności kredytowej). Kupujący wreszcie zaczęli chłodno kalkulować. Skutek? Ogłoszenia z tzw. "ceną z kosmosu" są po prostu ignorowane, a ostre negocjacje stały się rynkowym standardem. Klienci bez skrępowania żądają rabatów rzędu od kilku do kilkunastu procent, co przy obecnych stawkach często przekłada się na oszczędności rzędu kilkudziesięciu, a nawet ponad 100 tysięcy złotych na jednej transakcji.

Teoretycznie, średnie ceny ofertowe w lutym wzrosły w ujęciu rocznym o 2,7% (z rekordzistami takimi jak Gdańsk czy Bydgoszcz notującymi +5% r/r, stagnacją w Warszawie na poziomie +0,3% i spadkami w Łodzi o 2,3%). Eksperci podkreślają jednak, że ten delikatny wzrost na papierze to w dużej mierze zasługa struktury samej oferty – na rynek po prostu trafia więcej stosunkowo nowych, wykończonych i dobrze wyposażonych mieszkań, które naturalnie zawyżają średnią. Prawda jest jednak taka, że ostateczna cena transakcyjna na dzisiejszym, ustabilizowanym rynku to wynik twardych negocjacji, a nie życzeniowych oczekiwań sprzedających. Więcej informacji: tutaj

Ziemia państwowa pod kluczem do 2036 roku, ale z małym ułatwieniem dla rolników

Prezydent Karol Nawrocki podpisał ważny pakiet ustaw rolniczych, który na kolejną dekadę zamraża masową wyprzedaż państwowej ziemi. Zgodnie z nowymi przepisami, grunty z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa pozostaną wyłączone z wolnego obrotu aż do 2036 roku, a ich główną formą zagospodarowania nadal będą dzierżawy. Jest jednak dobra wiadomość dla rolników chcących powiększyć swoje gospodarstwa o mniejsze parcele – limit powierzchni państwowej działki, którą Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) może sprzedać bez żmudnej procedury uzyskiwania zgody ministra rolnictwa, został podniesiony z 2 do 5 hektarów. To duże ułatwienie biurokratyczne, które ma przyspieszyć lokalny obrót ziemią dzierżawioną wcześniej przez gospodarzy.

Oprócz zmian w obrocie ziemią, nowe prawo otwiera KOWR-owi furtkę do finansowania inwestycji w odnawialne źródła energii na wsi (m.in. biogazownie) oraz wprowadza od 15 marca ułatwienia w unijnych dopłatach bezpośrednich. Radość w resorcie rolnictwa jest jednak mocno przyćmiona politycznym konfliktem. Prezydent zawetował bowiem kluczową dla rządu ustawę o "Aktywnym rolniku", która w zamyśle miała stanowić potężny impuls rozwojowy dla małych i średnich gospodarstw rodzinnych. Minister rolnictwa, Stefan Krajewski, publicznie apeluje o spotkanie w Pałacu Prezydenckim, jednak brak odpowiedzi zwiastuje dalsze napięcia na linii rząd-prezydent w kwestii kreowania polityki rolnej. Więcej informacji: tutaj

Klucze do własnego "M" zakładnikiem dewelopera? UOKiK mówi: DOŚĆ!

Zakup wymarzonego mieszkania to dla wielu z nas największy wydatek w życiu, często okupiony dekadami spłacania kredytu. Wyobraź sobie jednak sytuację, w której czekasz na odbiór kluczy, a deweloper nagle stawia Ci pod ścianą: dopłać kilkadziesiąt lub kilkaset tysięcy złotych, albo nie przeniesiemy na Ciebie własności lokalu. Niestety, dla wielu Polaków ten koszmar stał się rzeczywistością. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) właśnie wytoczył ciężkie działa przeciwko trzem firmom deweloperskim, zarzucając im stosowanie niedozwolonych, agresywnych praktyk rynkowych. Wykorzystując strach klientów przed utratą dorobku życia, firmy te miały wywierać bezprawny nacisk, by wymusić podpisywanie skrajnie niekorzystnych aneksów.

Na celowniku urzędu znalazły się spółki Idea-Inwest (projekt Sky Garden w Szczecinie) oraz M2R (Levityn Apartamenty w Pabianicach), które szantażowały klientów wizją sądowych batalii lub upadku inwestycji, jeśli ci nie zgodzą się na drastyczne podwyższenie ustalonej ceny. Z kolei deweloper Jelbud (inwestycje w Karpaczu) przyjął inną taktykę – zmuszał nabywców, czekających na swoje lokale nawet dwa lata po terminie, do zrzeczenia się należnych im kar umownych, grożąc rzekomym postępowaniem restrukturyzacyjnym. Interwencja Prezesa UOKiK to jasny sygnał dla całej branży, że takie "dzikie" metody renegocjacji umów nie ujdą na sucho. Nieuczciwym graczom grożą teraz gigantyczne kary finansowe, sięgające nawet 10% ich rocznego obrotu. Więcej informacji: tutaj

Złota klatka czy tykająca bomba? Wojna weryfikuje inwestycje w Dubaju

Dubaj przez lata uchodził za absolutny raj dla inwestorów z całego świata, w tym z Polski. Tylko w 2025 roku zawarto tam ponad 270 tysięcy transakcji o astronomicznej wartości 917 miliardów dirhamów! Magnesem przyciągającym kapitał był (i jest) niezwykle przyjazny system podatkowy: brak podatku dochodowego dla osób fizycznych, brak podatku od zysków kapitałowych czy spadków, oraz zaledwie 4-procentowa, jednorazowa opłata rejestracyjna. Do niedawna wydawało się, że ten eldorado na pustyni będzie trwać wiecznie, oferując nieprzerwany wzrost wartości i wysokie stopy zwrotu.

Jednak wybuch otwartego konfliktu na Bliskim Wschodzie boleśnie zweryfikował mit Dubaju jako nietykalnej oazy spokoju. Informacje o rakietach nad ZEA i incydentach (jak pożar elewacji Burdż al-Arab) błyskawicznie ostudziły zapał kupujących. Choć eksperci uspokajają, że na rynku nie widać jeszcze masowej, panicznej wyprzedaży, to nastroje drastycznie się zmieniły. Obecna sytuacja to przede wszystkim "kryzys sentymentu" – rynek jest raczej zamrożony, a agencje doradzają wstrzymanie się z nowymi inwestycjami. To szczególnie niebezpieczny czas dla fliperów i inwestorów liczących na szybki, krótkoterminowy zysk. Więcej informacji: tutaj

Koniec z "podwójną prowizją"? Rząd bierze się za pośredników nieruchomości

Zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami znalazł się na celowniku Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Po deregulacji z 2014 roku rynek zalała fala agentów, co drastycznie zróżnicowało jakość usług i wywołało irytację wśród klientów. Najwięcej emocji budzi powszechna praktyka pobierania tzw. "podwójnej prowizji" – sytuacji, w której agent reprezentujący sprzedającego inkasuje grube tysiące złotych również od kupującego, który sam znalazł ogłoszenie w internecie. Klienci coraz głośniej pytają: za co właściwie płacimy, skoro pośrednik z założenia działa w interesie strony, która chce sprzedać jak najdrożej?

Resort rozwoju planuje ukrócić te kontrowersje, zapowiadając nowe regulacje. Wśród propozycji znajduje się precyzyjne określenie zakresu odpowiedzialności agenta (np. obowiązkowe weryfikowanie stanu prawnego nieruchomości) oraz uporządkowanie kwestii wynagrodzeń. Ministerstwo skłania się ku modelowi jednostronnemu, w którym prowizję płaci wyłącznie ta strona, która faktycznie zleciła usługę. Rozważany jest także powrót do wymogów kwalifikacyjnych, obowiązkowych szkoleń oraz utworzenie centralnego rejestru pośredników. Pierwsze prekonsultacje z branżą mogą ruszyć już w kwietniu 2026 r., co daje nadzieję na ucywilizowanie rynku i przywrócenie nadszarpniętego zaufania do profesjonalnych biur nieruchomości. Więcej informacji: tutaj

Czarna lista układów mieszkań. Tych błędów na rzucie nie wybaczają ani kupujący, ani rzeczoznawcy!

Zakup mieszkania to nierzadko finansowe zobowiązanie na całe życie, jednak wielu kupujących wciąż daje się uwieść atrakcyjnej cenie lub lokalizacji, całkowicie ignorując rzut lokalu. Tymczasem niefunkcjonalny układ potrafi obniżyć wartość nieruchomości nawet o kilkanaście procent i zamienić codzienne życie w tor przeszkód. Na absolutnym szczycie czarnej listy znajduje się amfilada, czyli układ pokoi przechodnich, który drastycznie ogranicza prywatność i z miejsca dyskwalifikuje mieszkanie w oczach najemców szukających osobnych sypialni. Równie znienawidzony jest układ typu "linia", w którym długi, ciemny korytarz pożera cenne metry kwadratowe, nie oferując w zamian żadnej przestrzeni użytkowej.

Kolejną pułapką, na którą zwracają uwagę eksperci, jest ekspozycja i proporcje. Jednostronne, północne mieszkania to gwarancja ciągłego niedoświetlenia, chłodu i znacznie wyższych rachunków za prąd oraz ogrzewanie. Do tego dochodzą zmorne skosy (często pięknie wyglądające na wizualizacjach, ale koszmarne przy ustawianiu mebli) oraz absurdalne proporcje, takie jak 10-metrowy przedpokój sąsiadujący z 8-metrową sypialnią. Dziś, gdy świadomość kupujących rośnie, mieszkania z takimi wadami potrafią miesiącami "wisieć" na portalach ogłoszeniowych, a jedynym ratunkiem dla sprzedającego staje się drastyczne cięcie ceny. Więcej informacji: tutaj

Chcesz być na bieżąco z rynkiem nieruchomości? Śledź nasz blog i profil homfi – co tydzień dostarczamy Ci najważniejszych informacji ułatwiających podejmowanie decyzji inwestycyjnych i zakupowych.