Polski rynek nieruchomości wchodzi w nową fazę – pełną zmian i wyzwań. Z jednej strony widoczna jest stabilizacja cen i większa elastyczność sprzedających, z drugiej pojawiają się nowe regulacje zwiększające przejrzystość rynku. W tle toczy się dyskusja o dostępności kredytów, rosnącym znaczeniu ekologii i technologii w mieszkaniach oraz rekordowych wynikach w segmencie magazynowym.
To czas, w którym klienci, deweloperzy i inwestorzy muszą na nowo odnaleźć się w zmieniających się realiach. Poniżej przedstawiamy najważniejsze zjawiska i kierunki rozwoju, które kształtują rynek nieruchomości w Polsce w drugiej połowie 2025 roku.
Cisza przed burzą na rynku mieszkaniowym?
Sierpień 2025 r. przyniósł wyraźne ochłodzenie na rynku mieszkaniowym. Zmalała liczba wniosków kredytowych, a deweloperzy zaczęli dawkować podaż lokali, szczególnie w największych miastach. Jednocześnie ceny nowych mieszkań drugi miesiąc z rzędu pozostały stabilne, co pozwala kupującym spokojniej wybierać oferty. Dodatkowym czynnikiem była wakacyjna przerwa w decyzjach kredytowych, połączona z oczekiwaniem na obniżki stóp procentowych.
W budownictwie mieszkaniowym obserwujemy spadek liczby nowych inwestycji, choć na tle minionych lat aktywność deweloperów wciąż pozostaje wysoka. Stabilizacja cen materiałów budowlanych i poprawa dostępności kredytów wspierają natomiast budownictwo jednorodzinne. Na rynku pojawił się też raport GUNB, który ujawnił, że aż 30% przebadanych materiałów budowlanych nie spełniało deklarowanych parametrów – co powinno być sygnałem ostrzegawczym dla inwestorów i nabywców. Więcej informacji: tutaj
Jawne ceny mieszkań – nowe przepisy zmieniają rynek
Od 11 września 2025 r. każdy deweloper w Polsce ma obowiązek ujawniać ceny wszystkich oferowanych nieruchomości – nie tylko nowych inwestycji, ale również tych sprzedawanych wcześniej. Dotyczy to nie tylko metrażu mieszkania czy domu, lecz także miejsc postojowych, komórek lokatorskich i dodatkowych opłat. Dane muszą być publikowane na stronach internetowych firm oraz przekazywane w otwartym formacie do portalu dane.gov.pl, co umożliwi ich analizę i porównywanie.
Nowe przepisy mają zwiększyć transparentność rynku i ułatwić klientom podejmowanie świadomych decyzji, ale równocześnie mogą wpłynąć na strategie sprzedażowe deweloperów. Zamiast rabatów mogą pojawić się stałe ceny ofertowe, a w niektórych przypadkach nawet podwyżki – jako forma zabezpieczenia przed sankcjami finansowymi. Niewiadomą pozostaje także praktyczne funkcjonowanie portalu rządowego, który już dziś sprawia firmom techniczne trudności. Więcej informacji: tutaj
Rekordowe odnowienia na rynku magazynowym
Pierwsze półrocze 2025 r. przyniosło polskiemu rynkowi magazynowemu historyczny wynik – aż 1,6 mln m² powierzchni objęto renegocjacjami i odnowieniami umów. To efekt kończących się kontraktów z rekordowych lat 2021–2022, ale także ostrożności firm w warunkach niepewnej gospodarki. Choć nowy popyt spadł o 17% rok do roku, łączny popyt brutto sięgnął prawie 3 mln m², co pokazuje, że sektor utrzymuje stabilność blisko rekordowych poziomów.
Równocześnie pustostany pozostały na umiarkowanym poziomie 8,1%, choć największym wyzwaniem jest ich rozproszenie – dużych modułów wciąż brakuje. Na rynku widać też wyraźną aktywność inwestorów: wolumen transakcji magazynowych sięgnął 694 mln euro, co oznacza wzrost o 140% rok do roku. Coraz popularniejsze stają się transakcje typu sale & leaseback, które pozwalają firmom uwalniać kapitał i jednocześnie zapewniają inwestorom stabilne przepływy z długoterminowych umów najmu. Więcej informacji: tutaj
Optymizm wśród deweloperów – co to oznacza dla kupujących?
Nastroje na rynku mieszkaniowym uległy wyraźnej poprawie. Z raportu Tabelaofert.pl wynika, że aż 65% deweloperów spodziewa się przyspieszenia sprzedaży w najbliższych miesiącach. To ogromna zmiana względem początku lata, kiedy optymizm deklarował tylko co trzeci przedstawiciel branży. Głównym czynnikiem stojącym za tym wzrostem jest oczekiwanie na kolejne obniżki stóp procentowych, które mogą zwiększyć dostępność kredytów hipotecznych i skłonić kupujących do szybszych decyzji.
Jeśli chodzi o ceny, większość deweloperów deklaruje stabilność. Około 80% nie planuje zmian w cennikach, 14% spodziewa się podwyżek, a niespełna 8% – obniżek. To oznacza, że klienci nie powinni oczekiwać masowych spadków cen, a raczej koncentracji branży na sprzedaży istniejących zasobów. Transparentność wynikająca z obowiązkowej jawności cen dodatkowo skraca proces podejmowania decyzji zakupowych, ale może też sprawić, że część nabywców zbyt długo czekających na obniżki straci szansę na korzystniejsze warunki. Więcej informacji: tutaj
Mieszkania coraz mniejsze, domy jeszcze bardziej – nowy trend na rynku
Nowe dane GUS pokazują, że przeciętne mieszkania oddane przez deweloperów w I połowie 2025 r. miały średnio 51 m², czyli prawie o 8 m² mniej niż dekadę temu. Trend zmniejszania metraży trwa od sześciu lat i mimo niewielkiego odbicia w II kwartale, średnia powierzchnia lokalu w budynku wielorodzinnym nadal spada. Nadzieję na zmianę dają wydane pozwolenia na budowę – planowane mieszkania mają mieć średnio 52,7 m², a więc nieco więcej niż obecnie.
Jeszcze wyraźniej kurczą się domy jednorodzinne. W II kwartale 2025 r. ich średnia powierzchnia wyniosła 127 m² – o 4,3 m² mniej niż rok wcześniej i aż 18 m² mniej niż w 2010 r. Jednocześnie rynek odnotował stabilizację cen mieszkań: od czterech kwartałów średnie ceny transakcyjne stoją w miejscu. Co ciekawe, większe mieszkania tanieją wyraźniej, podczas gdy mniejsze – szczególnie w popularnym przedziale 35–60 m² – wciąż delikatnie drożeją. Więcej informacji: tutaj
Luksus coraz bardziej inteligentny i ekologiczny
Polski rynek nieruchomości luksusowych dynamicznie zmienia swoje oblicze. Zgodnie z analizami CBRE segment premium rozwija się w kierunku czterech głównych trendów: inteligentnych systemów zarządzania, ekologicznych rozwiązań zapewniających samowystarczalność, zwiększonego bezpieczeństwa i prywatności oraz unikalnych lokalizacji z indywidualnym designem. W efekcie ekskluzywne mieszkania i rezydencje stają się nie tylko symbolem prestiżu, ale również technologicznej innowacji i ekologicznej odpowiedzialności.
Luksusowe apartamenty coraz częściej wyposażone są w inteligentne systemy sterowania, biometryczne zabezpieczenia czy automatyczne zarządzanie energią. Klienci premium coraz chętniej wybierają projekty pasywne z instalacjami fotowoltaicznymi, odzyskiem wody deszczowej czy naturalnymi materiałami. Priorytetem staje się prywatność – zamknięte osiedla, dyskretne lokalizacje i dodatkowe bariery naturalne zyskują na wartości. Segment notuje także rozwój dzięki nowym modelom finansowania, takim jak transakcje REIT czy sale & leaseback, a jego wartość w 2024 roku wzrosła o 6,7% do poziomu 3,5 mld zł. Więcej informacji: tutaj
Spadki cen na rynku wtórnym – sygnał zmiany trendu?
Sierpień 2025 r. przyniósł ochłodzenie na rynku mieszkań wtórnych. Po raz pierwszy od wielu miesięcy średnie ceny spadły w Warszawie, Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu. Największe obniżki odnotowano w Trójmieście i Poznaniu, podczas gdy Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia pozostaje liderem wzrostów. Eksperci GetHome.pl wskazują, że część kupujących wstrzymała decyzje, licząc na dalsze obniżki stóp procentowych. Mimo mniejszej liczby ofert (spadek o 10% m/m), sprzedający zachowują elastyczność i coraz częściej schodzą z cen jeszcze na etapie ofertowym.
Na sytuację na rynku wtórnym wpływa także silna konkurencja ze strony rynku pierwotnego, gdzie podaż mieszkań jest wyjątkowo wysoka. W efekcie ceny pozostają pod presją, a rynek wtórny wygrywa dziś z pierwotnym pod względem dostępności mieszkań w niższych cenach. Perspektywy na jesień pozostają mieszane – poprawa dostępności kredytów może pobudzić popyt, ale eksperci ostrzegają, że najtańsze mieszkania będą znikać z rynku w pierwszej kolejności. Więcej informacji: tutaj
Chcesz być na bieżąco z rynkiem nieruchomości? Śledź nasz blog i profil homfi – co tydzień dostarczamy Ci najważniejszych informacji ułatwiających podejmowanie decyzji inwestycyjnych i zakupowych.