Trójmiasto wyprzedza Kraków – ceny mieszkań w górę mimo stabilizacji w innych metropoliach

Sierpień 2025 roku potwierdził trend stabilizacji na rynku mieszkaniowym w większości polskich metropolii. Warszawa utrzymała pozycję lidera z najwyższymi cenami w kraju, a Kraków po raz czwarty z rzędu odnotował stabilizację średniej ceny na poziomie około 16 700 zł za m². Na tym tle wyróżnia się jednak Trójmiasto – jedyna metropolia, w której ceny wzrosły. Średnia stawka osiągnęła tam około 16 900 zł za m², co pozwoliło Gdańskowi, Gdyni i Sopocie wspólnie wyprzedzić Kraków w rankingu najdroższych miast w Polsce.

Eksperci zwracają uwagę, że sierpień przyniósł również zmniejszenie oferty mieszkań w wielu miastach. Zjawisko to wiązane jest zarówno z sezonowością rynku, jak i z wyczekiwaniem przez deweloperów i nabywców na decyzje dotyczące stóp procentowych. Jeśli w kolejnych miesiącach nastąpi ich obniżka, możemy spodziewać się ponownego ożywienia popytu i większej dynamiki cen w skali całego kraju. Więcej informacji: tutaj

Rekordowy popyt na kawalerki – Kraków liderem w Polsce

Lipiec 2025 roku pokazał wyraźnie, że to właśnie kawalerki stały się najbardziej poszukiwanym typem mieszkań na krakowskim rynku. Według analizy Grupy Morizon-Gratka aż 24,9% osób szukających lokum w Krakowie interesowało się mieszkaniami jednopokojowymi. To niemal dwa razy więcej niż średnia krajowa, która wynosi 13,6%. Tak duża koncentracja popytu na małych lokalach jest wyjątkowa w skali kraju i wyróżnia Kraków spośród największych polskich miast.

Eksperci tłumaczą to zjawisko kilkoma czynnikami: rosnącymi cenami większych mieszkań, które ograniczają możliwości finansowe kupujących, a także silnym popytem inwestycyjnym. Kawalerki postrzegane są jako produkt atrakcyjny pod kątem wynajmu, a w Krakowie – mieście akademickim i turystycznym – zapotrzebowanie na małe mieszkania jest szczególnie wysokie. Warto przypomnieć, że średnia cena ofertowa mieszkań w Krakowie w ciągu ostatniej dekady wzrosła o ponad 130%, osiągając w 2024 roku 16 700 zł/m². Więcej informacji: tutaj

Mieszkania na abonament – nowa alternatywa dla studentów i najemców

Kraków, w którym studiuje ponad 130 tys. osób, od lat zmaga się z niedoborem miejsc w akademikach i rosnącymi cenami na rynku prywatnego najmu. Na te potrzeby odpowiada nowy format zakwaterowania – mieszkania w abonamencie. Otwarte w 2025 roku osiedle R4R Romanowicza na Zabłociu to przykład inwestycji oferującej ponad 870 lokali z elastycznymi umowami od 3 do 12 miesięcy, pełnym umeblowaniem, pakietem usług i dodatkowymi przestrzeniami do pracy, nauki i integracji.

Rozwiązanie to staje się konkurencją nie tylko dla akademików uczelnianych, ale też dla klasycznych mieszkań pod wynajem. Najem abonamentowy oferuje przewidywalne koszty, wyższy standard i społecznościowy charakter. Rosnąca liczba studentów zagranicznych, większa mobilność młodych ludzi i popularność hybrydowych modeli pracy sprawiają, że ten trend będzie się rozwijał nie tylko w Krakowie, ale także w innych dużych miastach – Warszawie czy Wrocławiu. Więcej informacji: tutaj

Katowice z 30-krotnie wyższym podatkiem dla deweloperów – konsekwencje dla rynku

W Katowicach wprowadzono bezprecedensową interpretację podatkową – niesprzedane mieszkania deweloperów traktowane są jak element działalności gospodarczej, a nie lokale mieszkalne. Oznacza to 30-krotnie wyższą stawkę podatku od nieruchomości: 34 zł za metr kwadratowy zamiast dotychczasowych 1,19 zł. Urzędnicy powołują się na uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego, wskazując, że o zastosowaniu wyższej stawki decyduje fakt niewykorzystania lokalu do celów mieszkaniowych. To pierwsze takie rozwiązanie w Polsce.

Choć deweloperzy nie zgadzają się z decyzją i zapowiadają możliwość skierowania sprawy do sądu, nie można wykluczyć, że koszty zostaną przerzucone na kupujących w formie wyższych cen mieszkań. W województwie śląskim rynek jest wyjątkowo aktywny – w 2024 roku oddano tam ponad 17 tys. mieszkań, a rozpoczęto budowę ponad 20 tys., z czego najwięcej w Katowicach. Ewentualne utrwalenie nowej praktyki podatkowej może wpłynąć zarówno na strategie deweloperów, jak i na dostępność mieszkań dla klientów. Więcej informacji: tutaj

Nowe przepisy budowlane – wyższe koszty, wyższe standardy

Projekt nowego rozporządzenia dotyczącego warunków technicznych budynków wprowadza obowiązki instalacji punktów ładowania pojazdów elektrycznych, paneli fotowoltaicznych, magazynów energii oraz zwiększonej dostępności dla seniorów i osób z niepełnosprawnościami. Eksperci wskazują, że zmiany te są krokiem w stronę nowoczesnego i bardziej zrównoważonego budownictwa, odpowiadającego na wyzwania środowiskowe i społeczne. Jednocześnie podnoszą one koszty realizacji inwestycji – szacunkowo nawet o 5–10% – co w krótkim terminie może przełożyć się na wyższe ceny mieszkań.

W dłuższej perspektywie wprowadzenie nowych rozwiązań może jednak przynieść korzyści: niższe koszty eksploatacji, większą atrakcyjność lokali w oczach nabywców i zgodność z unijnymi standardami ESG. Kluczowe będzie wprowadzenie przejrzystych przepisów przejściowych i realnych terminów, które pozwolą deweloperom wdrożyć zmiany bez destabilizacji rynku. Branża deweloperska stoi więc przed wyzwaniem pogodzenia rosnących kosztów z oczekiwaniami klientów, którzy coraz częściej zwracają uwagę nie tylko na cenę zakupu, ale też na długofalową jakość i efektywność budynków. Więcej informacji: tutaj

RPP obniża stopy procentowe – kredyty hipoteczne będą tańsze

Rada Polityki Pieniężnej na posiedzeniu 3 września 2025 roku podjęła decyzję o obniżeniu stóp procentowych o 25 punktów bazowych. Od 4 września stopa referencyjna wynosi 4,75%, a wraz z nią spadają również inne podstawowe stawki NBP. Decyzja była szeroko oczekiwana – poprzedziły ją korzystne dane inflacyjne. Inflacja w sierpniu spadła do 2,8%, a inflacja bazowa obniżyła się do 3,1% r/r. To poziomy mieszczące się w paśmie celu NBP, co otworzyło drogę do luzowania polityki pieniężnej.

Choć sama obniżka nie była dla rynku zaskoczeniem, jej znaczenie dla kredytobiorców i rynku nieruchomości jest istotne. Niższe stopy to niższe oprocentowanie i raty kredytów hipotecznych, a w konsekwencji większa dostępność finansowania dla kupujących. Ekonomiści wskazują jednak, że skala dalszych cięć będzie uzależniona od przyszłych odczytów inflacji oraz sytuacji budżetowej państwa. W najbliższych tygodniach inwestorzy i kredytobiorcy będą uważnie śledzić sygnały z NBP, zwłaszcza podczas wystąpień prezesa Adama Glapińskiego. Więcej informacji: tutaj

Ustawa schronowa – nowe obowiązki i rosnące koszty w budownictwie

Od 2026 roku zacznie obowiązywać tzw. „ustawa schronowa”, która zmieni sposób projektowania i budowy nowych obiektów w Polsce. Przepisy wprowadzają obowiązek tworzenia miejsc schronienia w budynkach mieszkalnych, biurowych i użyteczności publicznej. Obejmują one trzy poziomy ochrony: od pełnowymiarowych schronów hermetycznych z wentylacją i zabezpieczeniami, przez miejsca ukrycia, aż po doraźne schronienie, np. w garażach podziemnych. Eksperci podkreślają, że dostosowanie budynków do nowych wymogów wiązać się będzie z istotnym wzrostem kosztów – zarówno na etapie projektowym, jak i wykonawczym – a w konsekwencji z wyższymi cenami mieszkań i lokali użytkowych.

Wyzwaniem będzie nie tylko finansowanie inwestycji, ale również dostępność specjalistów w tej dziedzinie. W Polsce od dekad nie rozwijano kompetencji związanych z projektowaniem i budową schronów, dlatego branża będzie musiała korzystać z doświadczeń zagranicznych ekspertów lub dopiero kształcić własnych specjalistów. Równocześnie istniejące obiekty ochrony – około 2 tys. schronów mogących pomieścić 300 tys. osób – wymagają gruntownej modernizacji. Zmiany w prawie oznaczają więc rewolucję, która może na nowo ukształtować rynek nieruchomości, łącząc wyższe standardy bezpieczeństwa z realnym wzrostem kosztów budowy. Więcej informacji: tutaj

Obniżka stóp procentowych może napędzić rekordową sprzedaż mieszkań we wrześniu

Wrześniowa decyzja Rady Polityki Pieniężnej o obniżeniu stóp procentowych o 0,25 pkt proc. zwiększa dostępność kredytów hipotecznych i zmniejsza obciążenie osób już spłacających raty. Eksperci przewidują, że może to także bezpośrednio przełożyć się na wzrost sprzedaży mieszkań deweloperskich. Według analiz Otodom, liczba transakcji w największych miastach może sięgnąć 4,3 tys., co byłoby najlepszym miesięcznym wynikiem w 2025 roku. Deweloperzy mogliby w efekcie zakończyć trzeci kwartał z 30-procentowym wzrostem sprzedaży rok do roku.

Jednocześnie rosnąca konkurencja ze strony rynku wtórnego stanowi wyzwanie dla deweloperów. Nabywcy coraz częściej wybierają mieszkania z drugiej ręki, kuszeni większymi rabatami i elastycznością cenową. Historia z ostatnich miesięcy pokazuje jednak, że każda obniżka stóp procentowych wywołuje szybki i wyraźny wzrost zainteresowania rynkiem pierwotnym. Po majowej redukcji sprzedaż wzrosła o 27%, a po lipcowej aż o 37% w stosunku do czerwca. Jeśli trend się utrzyma, wrzesień może okazać się rekordowy. Więcej informacji: tutaj

Chcesz być na bieżąco z rynkiem nieruchomości? Śledź nasz blog i profil homfi – co tydzień dostarczamy Ci najważniejszych informacji ułatwiających podejmowanie decyzji inwestycyjnych i zakupowych.