Najświeższe analizy NBP, raporty branżowe oraz komunikaty deweloperów pokazują, że końcówka roku przynosi coraz wyraźniejszą zmianę dynamiki na rynku mieszkaniowym. W największych miastach pojawiają się pierwsze spadki cen, rentowność najmu delikatnie się koryguje, a sektor wtórny wchodzi w fazę stabilizacji. Jednocześnie mniejsze ośrodki notują wzrosty, demografia zaczyna wyznaczać nowe kierunki rozwoju, a otoczenie makroekonomiczne – od inflacji po sytuację na rynku obligacji i kryptowalut – mocno wpływa na nastroje kupujących i inwestorów.
To dobry moment, by spojrzeć szerzej na dane i zrozumieć, w którą stronę zmierza rynek. Poniżej znajdziesz najważniejsze informacje z ostatnich dni – kluczowe dla podejmowania świadomych decyzji zakupowych i inwestycyjnych. Bądź na bieżąco z homfi – co tydzień dostarczamy podsumowanie najważniejszych trendów i wydarzeń.
NBP: Ceny mieszkań spadają. W największych miastach taniej niż przed rokiem
Najświeższe dane Narodowego Banku Polskiego pokazują wyraźne ochłodzenie na rynku mieszkaniowym. W III kwartale 2025 roku w większości największych miast ceny transakcyjne spadły – zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym. W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Łodzi nowe mieszkania kosztują dziś średnio od 1 do 2,5% mniej niż przed rokiem, a w stolicy spadki utrzymują się już trzeci kwartał z rzędu.
Nie oznacza to jednak, że rynek tanieje wszędzie. W mniejszych miastach wojewódzkich – takich jak Białystok, Olsztyn czy Opole – ceny nowych lokali wzrosły nawet o 10–13% r/r. Na rynku wtórnym spadki również widoczne są głównie w metropoliach, podczas gdy w miastach regionalnych mieszkania wciąż drożeją. Więcej informacji: tutaj
Dochód pasywny z najmu 2025: ile realnie można dziś zarobić? Nowsze dane, niższe rentowności
Rynek najmu w Polsce pozostaje jednym z najczęściej wybieranych kierunków inwestowania kapitału — zwłaszcza w okresie obniżek stóp procentowych i rosnącej dostępności kredytów hipotecznych. Dane BIK pokazują dynamiczny wzrost liczby zapytań o kredyty mieszkaniowe, a wielu kupujących traktuje nieruchomość jako sposób na zbudowanie pasywnego dochodu. Jednak najnowsza analiza portalu RynekPierwotny.pl wskazuje, że rzeczywista rentowność najmu w 2025 roku nieco spadła względem poprzedniego roku.
Model oparty na 45-metrowym mieszkaniu, kupionym za gotówkę i wynajmowanym przez 11 miesięcy w roku, pokazuje średnioroczny zwrot na poziomie 3,9% po opodatkowaniu i inflacji. To wciąż więcej niż przeciętne oprocentowanie lokat (3,6%), ale niżej niż w poprzednich latach. Rentowność w największych miastach różni się znacząco — Warszawa oferuje najwyższy potencjał zysku, ale wiąże się też z najwyższym progiem wejścia, podczas gdy w innych lokalizacjach spadek czynszów przy rosnących cenach m² mocniej obniża opłacalność inwestycji. Więcej informacji: tutaj
Rynek mieszkaniowy wielu prędkości. Co czeka Polskę w najbliższych 20 latach?
Polski rynek mieszkaniowy wchodzi w etap głębokiej zmiany strukturalnej. Z najnowszego raportu Credit Agricole wynika, że w perspektywie najbliższych dwóch dekad przestanie być jednolitym rynkiem ogólnopolskim — zacznie funkcjonować jako zestaw lokalnych rynków o zupełnie różnych kierunkach rozwoju.
W dużych miastach i ich przedmieściach popyt na mieszkania utrzyma się dzięki silnemu rynkowi pracy, napływowi specjalistów oraz migracji wewnętrznej i zagranicznej. Jednocześnie w mniejszych ośrodkach, na terenach wiejskich oraz w regionie Górnego Śląska kluczowe będą trendy demograficzne: starzenie się populacji, spadek liczby gospodarstw domowych i szybkie kurczenie luki mieszkaniowej. Według analiz, do 2045 roku może pojawić się w Polsce nawet 1,7 mln pustostanów, co przyspieszy spadki cen i zmieni mapę inwestycyjną rynku. Więcej informacji: tutaj
Rynek najmu wraca do stabilizacji – koniec sezonowych skoków, czas na przewidywalność
Październik przyniósł wyraźny powrót rynku najmu do regularnego rytmu po intensywnym, studenckim wrześniu. Zainteresowanie ofertami spadło aż o 31% m/m, a liczba nowych ogłoszeń zmniejszyła się o 20%, co potwierdza wygaszenie sezonowego szczytu. Jednocześnie podaż pozostaje stabilna – w serwisie widocznych było 26,9 tys. ofert, czyli o 2,3% więcej niż miesiąc wcześniej. Najemcy ponownie najczęściej wybierają mieszkania dwupokojowe, a różnice w liczbie zapytań między miastami wracają do poziomów sprzed wakacji.
Cenowo rynek również się ustabilizował. Średnia stawka najmu w Polsce to 3641 zł, z jedynie 1% wzrostem r/r, a miesięczne zmiany w większości miast nie przekraczają 1%. Mniejsze ośrodki, takie jak Opole czy Olsztyn, notują wyższe wzrosty, natomiast duże miasta pozostają na poziomie zbliżonym do wrześniowego. Niższe stopy procentowe i większa dostępność kredytów zwiększają skłonność do zakupu własnego mieszkania, co z kolei zmniejsza presję na rynek najmu i otwiera przestrzeń do negocjacji stawek. Końcówka roku może okazać się wyjątkowo korzystna dla najemców – większa dostępność mieszkań i mniejsza konkurencja poprawiają ich pozycję negocjacyjną. Więcej informacji: tutaj
Rynek wtórny: stabilizacja cen i rosnące zainteresowanie kupujących
Październik potwierdził, że rynek wtórny w największych polskich miastach wchodzi w fazę wyraźnej stabilizacji. Średnie ceny ofertowe za m² utrzymują poziomy zbliżone do ubiegłorocznych: od 18,3 tys. zł/m² w Warszawie i 16,8 tys. zł/m² w Krakowie, po 8,7 tys. zł/m² w Łodzi. Miesięczne spadki cen widoczne były niemal we wszystkich metropoliach – najbardziej w Warszawie i Wrocławiu (-2%), a najmniejszy w Poznaniu (praktycznie 0%). Jedynym dużym rynkiem, który zanotował wyraźny wzrost, był Gdańsk (+5%), co wynika z pojawienia się nowych ofert premium. Na rynkach wschodzących, takich jak Rzeszów, Białystok czy Lublin, ceny również pozostają stabilne – większość zmian mieści się w przedziale od -1% do +3% r/r.
Zarówno podaż, jak i popyt potwierdzają powrót do spokojniejszej dynamiki. Liczba ofert na rynku wtórnym jest niższa niż rok temu (-13% na głównych rynkach), ale zainteresowanie kupujących wzrosło o 8% r/r, szczególnie w Bydgoszczy (+33%), Białymstoku (+27%) i Poznaniu (+14%). Oznacza to, że mimo wygasania presji cenowej, aktywność kupujących utrzymuje się na wysokim poziomie. W praktyce — rynek wtórny wchodzi w fazę równowagi, w której kluczowe stają się jakość ofert, realna wycena mieszkań i elastyczność sprzedających. Więcej informacji: tutaj
Rząd porządkuje grunty pod spółdzielniami
Rząd zapowiada ustawę, która wreszcie uporządkuje stan prawny gruntów pod budynkami spółdzielczymi — problem blokujący księgi wieczyste, kredytowanie i swobodę obrotu lokalami. Zmiany obejmą głównie Warszawę, gdzie nieuregulowane tytuły prawne to spuścizna po PRL i jedna z największych barier w transakcjach mieszkaniowych.
Projekt przywraca możliwość ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe, wprowadza bonifikaty, administracyjny tryb regulacji oraz doprecyzowuje zasady gospodarowania nieruchomościami. To krok w kierunku uporządkowania rynku i odblokowania tysięcy mieszkań, które dziś funkcjonują w stanie prawnym „zawieszenia”. Więcej informacji: tutaj
Dom Development: rekordy, stabilizacja i ostrożne prognozy na 2026
Dom Development zamyka trzeci kwartał 2025 r. z najlepszym wynikiem sprzedażowym w historii, przekraczając 2 mld zł przychodów i notując +27% r/r wzrost zysku netto. Dynamika sprzedaży, wysoka aktywność klientów i ponad 5,6 tys. sprzedanych, lecz nieprzekazanych lokali potwierdzają, że spółka wzmacnia pozycję lidera. Jednocześnie deweloper podkreśla, że rynek mieszkaniowy wraca do równowagi — choć w różnym tempie zależnie od miasta — a kluczowe dla 2026 r. pozostaną stabilność makroekonomiczna i sposób interpretacji nowych przepisów przez administrację.
W ocenie zarządu największym wyzwaniem są zmiany regulacyjne, w tym tzw. „ustawa schronowa”, która może wydłużyć procesy i generować dodatkowe koszty, choć według Dom Development będą one niższe niż sugerowane przez rynek. Firma spodziewa się umiarkowanych podwyżek cen w Warszawie i Trójmieście, natomiast w innych lokalizacjach możliwości wzrostu będą ograniczone. Mimo otoczenia pełnego zmiennych, Dom Development ocenia swoje perspektywy na 2026 r. z ostrożnym optymizmem, podkreślając mocne fundamenty finansowe i stabilny bank ziemi. Więcej informacji: tutaj
Najważniejsze sygnały z gospodarki: inflacja hamuje, PKB przyspiesza, kryptowaluty słabną
Ostatni tydzień przyniósł mocny zestaw danych makro — od potwierdzonej inflacji poniżej 3%, przez dynamiczny wzrost popytu na obligacje skarbowe, aż po wyraźne ochłodzenie na rynku kryptowalut. Bitcoin spadł pierwszy raz od pół roku poniżej 99 tys. USD, co dla wielu inwestorów stanowi sygnał rosnącej awersji do ryzyka. Jednocześnie NBP przedstawił projekcję inflacji, z której wynika, że powrót do celu 2,5% zobaczymy dopiero w 2027 r., a ścieżka cen jest wyższa niż zakładano latem.
W tle tych wydarzeń uwagę przyciąga mocne odbicie polskiej gospodarki — wzrost PKB w III kwartale 2025 r. wyniósł 3,7% r/r, najwyżej od trzech lat. Złoto pozostaje na historycznych maksimach, przez co Ludowy Bank Chin ograniczył zakupy, podczas gdy NBP powiększył rezerwy o kolejne kilkanaście ton. Po stronie rynku mieszkaniowego — siła nabywcza Polaków poprawia się: w większości miast pensje rosną szybciej niż ceny mieszkań, a dostępność powraca do poziomów sprzed programów dopłat. Więcej informacji: tutaj
Chcesz być na bieżąco z rynkiem nieruchomości? Śledź nasz blog i profil homfi – co tydzień dostarczamy Ci najważniejszych informacji ułatwiających podejmowanie decyzji inwestycyjnych i zakupowych.