Rynek pierwotny wraca do gry. Deweloperzy kończą rok z przytupem

Choć rok 2024 upłynął pod znakiem historycznej dominacji rynku wtórnego, który odpowiadał za 60 proc. wszystkich transakcji, końcówka 2025 roku przynosi gwałtowny zwrot akcji. Jeszcze niedawno w większości województw Polacy chętniej sięgali po mieszkania "z drugiej ręki", ustanawiając rekord sprzedaży na poziomie 148 tys. lokali. Wyjątkiem na mapie polski były jedynie Małopolska i Podlasie, gdzie rynek pierwotny skutecznie bronił swojej pozycji.

Ostatni kwartał to jednak spektakularne odbicie w biurach sprzedaży deweloperów. Dane z jesieni nie pozostawiają złudzeń: w październiku zainteresowanie nowymi lokalami wzrosło o 27 proc. r/r (przy zaledwie 8-proc. wzroście na rynku wtórnym), a listopad zamknął się imponującym, 73-procentowym skokiem sprzedaży rok do roku. Wszystko wskazuje na to, że przewaga cenowa mieszkań używanych topnieje w oczach kupujących, a deweloperzy szykują się na rekordowe zamknięcie roku. Więcej informacji: tutaj

Ziemia w cenie złota. Rekordowe stawki i nieprzerwany trend wzrostowy

Marzenia o własnym domu stają się coraz kosztowniejsze, a rynek gruntów budowlanych zalicza trzeci z rzędu kwartał wzrostów. Wyłączając krótką korektę pod koniec ubiegłego roku, ceny działek pną się w górę niemal nieprzerwanie od trzech lat, osiągając w większości miast historyczne maksima. W III kwartale 2025 r. liderami podwyżek były Warszawa, Wrocław i Łódź, gdzie ceny skoczyły o ok. 3 proc. Stolica zbliża się już do psychologicznej bariery 1000 zł/mkw., a w ślad za nią podąża Gdańsk.

Ciekawa sytuacja rysuje się jednak w ujęciu regionalnym. O ile sam Kraków zanotował niespodziewany, niewielki spadek cen (-1,1 proc. k/k), to całe województwo małopolskie pozostaje najdroższym regionem w Polsce, ze średnią stawką przebijającą 190 zł/mkw. Zaskakującym liderem wzrostów stało się województwo warmińsko-mazurskie, gdzie ceny gruntów wystrzeliły aż o ponad 10 proc. w skali roku. Choć działki drożeją obecnie szybciej niż duże mieszkania, najnowsze odczyty indeksu urban.one sugerują, że dynamika tych podwyżek może wkrótce wyhamować. Więcej informacji: tutaj

Stabilizacja cen to cisza przed burzą?

Rok 2026 przyniesie zmianę trendu Analiza PKO BP przynosi ciekawe wnioski dla rynku mieszkaniowego: trzeci kwartał 2025 roku upłynął pod znakiem stabilizacji, a lokalnie nawet korekt cenowych – w Warszawie ceny spadły zarówno na rynku pierwotnym (-3,1% r/r), jak i wtórnym (-4,5% r/r). Dzieje się to w cieniu absolutnego rekordu hipotecznego; banki udzieliły kredytów na blisko 30 mld zł, co jest najlepszym wynikiem kwartalnym od 2007 roku. Mimo gigantycznego dopływu gotówki, duża podaż deweloperska skutecznie hamuje na razie gwałtowne podwyżki.

Eksperci banku przewidują, że obecny stan „zawieszenia” potrwa do końca pierwszego kwartału 2026 roku. Dopiero później, napędzany spadającymi stopami procentowymi i rosnącymi płacami popyt, ma przełożyć się na ponowny, kilkuprocentowy wzrost cen transakcyjnych. Długoterminowo rynek ma ewoluować w stronę jakości, a nie ilości – kluczowe będą aspiracje mieszkaniowe Polaków i imigracja, choć cieniem na nastrojach inwestycyjnych kładą się obawy o sytuację geopolityczną oraz plotki o podatku katastralnym. Więcej informacji: tutaj

Zaciągnięty hamulec na budowach. Deweloperzy tną podaż, ale klucze sypią się jak z rękawa

Listopadowe dane GUS przynoszą obraz rynku o dwóch, skrajnie różnych obliczach. Z jednej strony deweloperzy drastycznie ograniczyli nowe inwestycje – rozpoczęto budowę zaledwie niespełna 8 tys. mieszkań, co jest wynikiem o ponad 30 proc. gorszym niż rok temu i najsłabszym (poza kryzysowym 2022 rokiem) listopadem od dziewięciu lat. Firmy wyraźnie wstrzymują się z uruchamianiem nowych projektów, a liczba uzyskiwanych pozwoleń na budowę również spadła o blisko 20 proc. w skali roku, co zwiastuje potężną lukę podażową w perspektywie kolejnych kilkunastu miesięcy.

Z drugiej strony, rynek zalewa fala gotowych lokali, będąca echem decyzji inwestycyjnych z lepszych czasów. Listopad okazał się najlepszym miesiącem w roku pod względem mieszkań oddanych do użytku – deweloperzy dostarczyli klientom ponad 13,6 tys. kluczy, co stanowi wzrost o 27,5 proc. r/r. Mamy więc do czynienia z klasycznym "efektem nożyc": rekordowa liczba gotowych mieszkań trafia do odbiorców właśnie teraz, gdy fundamenty pod przyszłą ofertę są wylewane w najwolniejszym tempie od lat, co dla agentów jest sygnałem, że obecna szeroka oferta może wkrótce gwałtownie się skurczyć. Więcej informacji: tutaj

Koniec dekady nieustannych wzrostów? Rynek wyhamował, a kupujący odzyskują głos

Rok 2025 zapisze się w historii jako moment przełomowy – po raz pierwszy od dekady ceny mieszkań przestały rosnąć, a w większości dużych miast wręcz spadły. Z najnowszych analiz wynika, że obniżki odnotowano aż w 11 z 17 badanych metropolii, przy czym rekordzistami są Katowice (-9%) i Radom (-8%). Zjawisko to wyraźnie wzmacnia pozycję negocjacyjną kupujących, którzy coraz śmielej walczą nie tylko o niższe stawki, ale też o bonusy w postaci darmowych miejsc postojowych czy komórek lokatorskich. Ciekawostką jest gwałtowne zacieranie się różnic cenowych między stolicami: dystans między Warszawą a Krakowem stopniał do zaledwie 6%, podczas gdy jeszcze trzy lata temu wynosił 15%.

Równolegle z korektą cenową obserwujemy wyraźną odwilż na rynku kredytowym. Dzięki serii obniżek stóp procentowych (łącznie o 1,75 pkt proc.), rata przykładowego kredytu na 500 tys. zł spadła o blisko 500 zł miesięcznie, a zdolność kredytowa przeciętnej pary wzrosła aż o 20%. To stwarza idealne okno transakcyjne dla osób, które wstrzymywały się z zakupem: mamy do czynienia z unikalną kombinacją stabilnych lub spadających cen nieruchomości oraz coraz tańszego i łatwiej dostępnego finansowania. Eksperci ostrzegają jednak właścicieli nieruchomości przed pułapką ubezpieczeniową – polisy oparte na starych wycenach mogą nie pokryć kosztów odbudowy, dlatego warto zaktualizować sumę ubezpieczenia. Więcej informacji: tutaj

Wielki powrót deweloperów. Koniec historycznej dominacji rynku wtórnego?

Jeszcze do niedawna rynek nieruchomości należał do sprzedających "z drugiej ręki". Rok 2024 zamknął się historycznym rekordem na rynku wtórnym, który odpowiadał za 60% wszystkich transakcji (sprzedano aż 148 tys. używanych lokali). Trend ten był widoczny niemal w całym kraju – w 14 z 16 województw klienci zdecydowanie chętniej wybierali mieszkania używane, a rynek pierwotny zdołał obronić swoją pozycję lidera jedynie w Małopolsce i na Podlasiu. Nawet największe rynki, jak warszawski czy wrocławski, uległy modzie na lokale z historią.

Końcówka 2025 roku przynosi jednak gwałtowny zwrot akcji i mocne odbicie w biurach sprzedaży deweloperów. Listopadowe dane pokazują, że spółki deweloperskie sprzedały aż o 73% więcej lokali niż rok wcześniej, dystansując rynek wtórny, gdzie ceny w największych miastach (Kraków, Warszawa, Wrocław) zaczęły notować lekkie spadki rzędu 2-4%. Zmianę nastrojów widać też w statystykach zapytań: w październiku zainteresowanie nowymi mieszkaniami wystrzeliło o 27% r/r, podczas gdy popyt na lokale używane wzrósł w tym samym czasie jedynie o 8%, co zwiastuje nowy rozdział w rynkowej rywalizacji. Więcej informacji: tutaj

"Wojna cenowa" i spadki w 2026 roku. Rynek deweloperski wchodzi w nową fazę

Rok 2026 zapowiada się jako czas ostrej walki o klienta, która wymusi na deweloperach obniżki cen nominalnych. Według analityków RynekPierwotny.pl, nie grozi nam wprawdzie gwałtowne pęknięcie bańki, ale czeka nas powolne schodzenie ze szczytów cenowych, napędzane rekordową ofertą i rosnącym odsetkiem gotowych, niesprzedanych mieszkań. Niska inflacja oraz wyhamowanie dynamiki płac sprawią, że rynek definitywnie przejdzie w ręce kupujących, a głównym orężem deweloperów staną się rabaty i agresywne kampanie promocyjne.

Zmiany nie ograniczą się tylko do cen – rynek czeka również rewolucja technologiczna i strukturalna. Klienci w 2026 roku będą znacznie bardziej świadomi i wyedukowani, często wspierając się narzędziami AI w procesie poszukiwań, co wymusi na biurach sprzedaży wyższy poziom profesjonalizmu. Eksperci przewidują także możliwe fuzje i przejęcia wśród deweloperów, którzy nie poradzą sobie w realiach "jawności cen" i dużej konkurencji. W tle pozostają ryzyka geopolityczne oraz powracająca jak bumerang dyskusja o wprowadzeniu podatku katastralnego, który mógłby mocno uderzyć w inwestorów. Więcej informacji: tutaj

Budownictwo dwóch prędkości. Wykończeniówka przeżywa boom, a infrastruktura hamuje

Listopadowe dane GUS przynoszą słodko-gorzki obraz polskiego budownictwa, które jako całość balansuje na granicy stagnacji z minimalnym wzrostem o 0,1% r/r. Diabeł tkwi jednak w szczegółach, które ujawniają gigantyczne rozwarstwienie koniunktury. Zdecydowanym liderem są firmy zajmujące się robotami specjalistycznymi i wykończeniowymi (m.in. termomodernizacje, instalacje), które odnotowały imponujący skok o 18,9% r/r. To sygnał, że Polacy i firmy masowo inwestują w poprawę efektywności energetycznej i remonty, co potwierdza również wzrost w kategorii „wznoszenie budynków” o 8,0% – deweloperzy mimo trudnego otoczenia wciąż prowadzą prace na budowach.

Na drugim biegunie znajduje się inżynieria lądowa, która przeżywa głębokie załamanie. Budowa dróg, mostów i infrastruktury publicznej spadła aż o 12,8% r/r, co ciągnie cały wynik sektora w dół i sygnalizuje problemy z uruchamianiem dużych przetargów oraz funduszy unijnych. Dane wskazują na wyraźną zmianę trendu: Polska w końcówce 2025 roku bardziej się remontuje (+7,8% w kategorii prac remontowych), niż buduje nowe aktywa inwestycyjne (-3,2% w pracach inwestycyjnych), co dla gospodarki jest sygnałem ostrzegawczym o potencjalnym wyhamowaniu potencjału wytwórczego w przyszłości. Więcej informacji: tutaj

Rewolucja w Prawie budowlanym. Prezydent otwiera drogę do szybszych inwestycji

Prezydent Karol Nawrocki podpisał kluczową nowelizację ustawy, która jest częścią rządowego pakietu deregulacyjnego i ma na celu znaczące przyspieszenie procesu inwestycyjnego w Polsce. Najważniejsza zmiana to rozszerzenie katalogu obiektów, które można budować na podstawie samego zgłoszenia, bez konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę. Nowe przepisy obejmą m.in. wolnostojące budynki użyteczności publicznej (np. małe przychodnie, punkty pocztowe) o powierzchni do 200 mkw., a także przydomowe schrony do 35 mkw. oraz kontenery telekomunikacyjne.

Ułatwienia nie oznaczają jednak braku kontroli. Choć inwestorzy unikną długotrwałej procedury administracyjnej związanej z pozwoleniem, w przypadku budynków użyteczności publicznej nadal konieczne będzie sporządzenie projektu architektoniczno-budowlanego, zatrudnienie kierownika budowy oraz prowadzenie dziennika budowy. Ustawa wprowadza też istotne ułatwienia dla rolników (zbiorniki na deszczówkę do 30 m sześc. na zgłoszenie) oraz prosumentów – montaż magazynów energii do 20 kWh nie będzie wymagał już ani pozwolenia, ani nawet zgłoszenia. Więcej informacji: tutaj

Kryptoaktywa 2.0 wracają do gry. Sejm wykonał ukłon w stronę startupów

Rząd nie odpuszcza w kwestii regulacji rynku cyfrowych aktywów i ponownie przeforsował w Sejmie ustawę, która ma dostosować polskie prawo do unijnego rozporządzenia MiCA. Po prezydenckim wecie nowa wersja przepisów (tzw. ustawa 2.0) różni się od poprzedniej w zasadzie tylko jednym szczegółem: posłowie przyjęli poprawkę obniżającą maksymalną opłatę za nadzór KNF nad emisją tokenów z 0,5 proc. do 0,1 proc. Zmiana ta jest ukłonem w stronę mniejszych podmiotów i startupów, dla których pierwotne koszty wejścia na rynek mogłyby stanowić barierę nie do przeskoczenia.

Mimo tej korekty, losy ustawy wciąż są niepewne. Wersja 2.0 zachowuje bowiem większość mechanizmów, które stały się przyczyną grudniowego weta prezydenta Karola Nawrockiego, w tym kontrowersyjne uprawnienia KNF do blokowania domen internetowych. Eksperci ostrzegają, że przepisy wciąż noszą znamiona "nadregulacji", wykraczającej poza unijne wymogi. Teraz ustawa trafi do Senatu, a kluczowe pytanie brzmi: czy obniżka opłat wystarczy, by tym razem prezydent złożył swój podpis pod dokumentem? Więcej informacji: tutaj

Szczera rozmowa i nowe otwarcie. Prezydenci Polski i Ukrainy o trudnej przeszłości i wspólnej przyszłości

Wizyta Wołodymyra Zełenskiego w Warszawie przyniosła wyraźną zmianę w retoryce obu państw, kładąc nacisk na szczerość w relacjach dwustronnych. Prezydent Karol Nawrocki wprost przekazał ukraińskiemu przywódcy, że polskie społeczeństwo – mimo przekazania wsparcia o wartości blisko 5 proc. PKB – czuje niedosyt w kwestii docenienia tej pomocy, co spotkało się ze zrozumieniem strony ukraińskiej. Obaj przywódcy zgodzili się również w ocenie sytuacji geopolitycznej, wskazując na kluczową rolę Donalda Trumpa w ewentualnym przymuszeniu Rosji do pokoju oraz deklarując ścisłą współpracę w zakresie bezpieczeństwa, w tym polski udział w systemie ochrony przed dronami.

Kluczowym punktem rozmów była również gospodarka i bolesna historia. Polska zadeklarowała gotowość do pełnienia funkcji hubu energetycznego dla regionu, wykorzystując m.in. terminal LNG, a Kijów otworzył drzwi dla polskich firm chcących wziąć udział w odbudowie kraju. W kwestiach historycznych nastąpił wyczekiwany postęp – strona ukraińska zadeklarowała gotowość do przyspieszenia procedur dotyczących 26 wniosków o ekshumację ofiar rzezi wołyńskiej, co ma ostatecznie zamknąć ten bolesny rozdział i pozwolić na godne upamiętnienie ofiar. Więcej informacji: tutaj

TikTok zostaje w Ameryce. Trump dopiął swego, a Chińczycy oddają kontrolę

Widmo całkowitej blokady jednej z najpopularniejszych aplikacji świata zostało zażegnane dzięki dyplomatycznemu porozumieniu na linii Waszyngton–Pekin. Donald Trump, który wstrzymywał egzekucję ustawy zakazującej działalności TikToka, ostatecznie doprowadził do finału negocjacje z Xi Jinpingiem. Efektem jest utworzenie nowej spółki joint venture, która przejmie aktywa platformy w USA, gwarantując 170 milionom amerykańskich użytkowników dalszy dostęp do serwisu, ale już na nowych, "zachodnich" zasadach bezpieczeństwa.

Kluczem do porozumienia jest struktura własnościowa nowego podmiotu, która ma rozwiać obawy o szpiegostwo i wyciek danych. Połowę udziałów (50 proc.) przejmie konsorcjum z udziałem giganta technologicznego Oracle, funduszu Silver Lake oraz inwestora ze Zjednoczonych Emiratów Arabskich. Chiński ByteDance zachowa jedynie mniejszościowy pakiet (bezpośrednio 19,9 proc.), a nowa amerykańska spółka przejmie pełną odpowiedzialność za moderację treści, ochronę danych użytkowników oraz bezpieczeństwo algorytmu, co ma zostać sfinalizowane do 22 stycznia. Więcej informacji: tutaj

Chcesz być na bieżąco z rynkiem nieruchomości? Śledź nasz blog i profil homfi – co tydzień dostarczamy Ci najważniejszych informacji ułatwiających podejmowanie decyzji inwestycyjnych i zakupowych.