Stabilizacja z nutą korekty. Rok 2025 na rynku najmu bez wstrząsów

Rok 2025 zapisał się jako jeden z najspokojniejszych okresów na rynku najmu w ostatnich latach. Grudniowe dane potwierdzają, że w największych polskich miastach czynsze ustabilizowały się, a w wielu przypadkach były nawet niższe niż rok wcześniej. Choć końcówka roku przyniosła w niektórych ośrodkach (m.in. w Poznaniu, Lublinie czy Szczecinie) lekkie odbicie cen kawalerek, to w skali ogólnopolskiej nie widać presji na drastyczne podwyżki. Najemcy mogą odetchnąć z ulgą, bo rynek wyraźnie wyhamował po szalonych wzrostach z poprzednich lat.

Ciekawa sytuacja rysuje się na biegunach cenowych. Z jednej strony mamy Katowice, które są absolutnym liderem obniżek – ceny kawalerek i dużych mieszkań spadły tam o ponad 6 proc. r/r, stając się atrakcyjną alternatywą cenową. Z drugiej strony Warszawa, gdzie po chwilowej korekcie średnia cena ofertowa kawalerki znów przebiła psychologiczną barierę 3000 zł miesięcznie. Mimo obecnej stabilizacji, patrząc w dłuższym horyzoncie (od 2021 r.), czynsze są wciąż drastycznie wyższe – rekordzistą jest Kraków, gdzie od wybuchu wojny stawki wzrosły aż o 43-55 proc. Więcej informacji: tutaj

Sprzedaż rośnie, ale oferta puchnie szybciej. Widmo obniżek krąży nad rynkiem

Choć deweloperzy mogą pochwalić się udaną końcówką roku – w IV kwartale 2025 r. sprzedaż na 7 głównych rynkach wzrosła o 14,6% r/r – to radość mącą dane o gwałtownie rosnącej podaży. Oferta mieszkań osiągnęła rekordowy poziom blisko 70 tys. lokali, co oznacza, że nowe inwestycje trafiają na rynek szybciej, niż klienci są w stanie je wchłonąć. Szczególnie trudna sytuacja panuje w Łodzi, gdzie w zaledwie trzy miesiące przybyło prawie 3 tys. nowych ofert, oraz w Katowicach i Krakowie, gdzie liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań wzrosła niemal trzykrotnie w skali roku.

Eksperci JLL stawiają sprawę jasno: rynek dzieli się na dwie prędkości. Warszawa i Trójmiasto utrzymują równowagę, ale w innych miastach nadpodaż staje się krytyczna. W Katowicach czas wyprzedaży obecnej oferty wynosi teoretycznie aż 15 kwartałów (blisko 4 lata!), a w Łodzi ponad dwa lata. Jeśli Rada Polityki Pieniężnej nie zdecyduje się na szybkie obniżki stóp procentowych, które odblokowałyby zdolność kredytową Polaków, deweloperzy w najbardziej nasyconych miastach nie będą mieli wyjścia i zostaną zmuszeni do głębszych obniżek cen, co zresztą już widać we Wrocławiu (-4,4% k/k) czy Poznaniu. Więcej informacji: tuta

Gminy zablokują mikrokawalerki poniżej 25 mkw.

Rząd przygotował bat na flipperów i deweloperów omijających przepisy mieszkaniowe. Nowy projekt nowelizacji ustawy o własności lokali, który właśnie trafia do Rządowego Centrum Legislacji, ma ukrócić proceder budowania "mieszkań inwestycyjnych" udających lokale użytkowe lub akademiki. Kluczowa zmiana dotyczy obiektów zamieszkania zbiorowego – aby wyodrębnić w nich samodzielny lokal i go sprzedać, konieczne będzie uzyskanie specjalnego zaświadczenia o samodzielności. Haczyk tkwi w tym, że takie zaświadczenie wyda gmina, a lokale będą musiały spełniać te same rygorystyczne wymogi techniczne co zwykłe mieszkania, w tym minimalny metraż wynoszący 25 mkw.

Nowe przepisy, które mają wejść w życie w 2027 roku, oddają potężną władzę w ręce samorządów. Dopóki rada gminy nie przyjmie odpowiednich zasad, zaświadczenia o samodzielności nie będą wydawane, co w praktyce zablokuje możliwość sprzedaży takich "mikrolokali" na rynku. To koniec ery 15-metrowych "apartamentów inwestycyjnych" – inwestorzy będą musieli dostosować się do standardów mieszkaniowych lub zrezygnować z budowy, co może diametralnie zmienić strukturę oferty na rynku pierwotnym. Więcej informacji: tutaj

Domy odporne na korektę. Stabilny wzrost w cieniu mieszkaniowych wahań

Rynek domów jednorodzinnych w Polsce udowadnia swoją niezwykłą odporność na zawirowania gospodarcze. Podczas gdy segment mieszkań (szczególnie tych o dużych metrażach) doświadczał w minionym roku spadków i korekt, ceny domów konsekwentnie pięły się w górę. W największych miastach odnotowano roczny wzrost średnich stawek transakcyjnych w przedziale od 7 do ponad 9 proc. Choć tempo podwyżek w III kwartale 2025 r. nieco wyhamowało (do poziomu 1,3–3,2 proc. k/k), to w przeciwieństwie do "mieszkaniówki", rynek domów nie zanotował ani jednego miesiąca spadków, stając się bezpieczną przystanią dla kapitału.

Ciekawym zjawiskiem jest gwałtowne spłaszczanie się różnic cenowych między głównymi metropoliami. Choć Warszawa tradycyjnie pozostaje liderem (ok. 11,8 tys. zł/mkw.), to Kraków i Wrocław depczą jej po piętach z cenami przekraczającymi 11,5 tys. zł/mkw. Patrząc w dłuższej, kilkuletniej perspektywie, to właśnie rynki regionalne, a nie stolica, generują najwyższe stopy zwrotu – w Łodzi czy Wrocławiu ceny domów w ciągu pięciu lat wzrosły niemal dwukrotnie (o 94-98 proc.), podczas gdy w Warszawie "jedynie" o 53 proc. Więcej informacji: tutaj

Wielki powrót użytkowania wieczystego. Rząd odkręca reformę, by ratować spółdzielnie

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt ustawy, który znosi wprowadzony w 2019 roku zakaz ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. To zwrot o 180 stopni, mający na celu uregulowanie zaszłości historycznych z czasów PRL, kiedy to spółdzielnie budowały bloki na gruntach państwowych bez odpowiedniego tytułu prawnego. Nowe przepisy przewidują preferencyjne warunki dla budownictwa społecznego i akademików – stawka opłaty rocznej ma wynieść zaledwie 0,3 proc. wartości gruntu (przy pierwszej opłacie nieprzekraczającej 10 proc.).

Dla tysięcy mieszkańców, zwłaszcza w Warszawie, to szansa na wyjście z prawnego klinczu. Projekt ma rozwiązać problem gruntów, do których spółdzielnie nie mają prawa własności ani użytkowania wieczystego, co dotychczas blokowało możliwość wyodrębniania własności lokali dla mieszkańców. Nowelizacja doprecyzowuje też kwestie tzw. gruntów warszawskich (dekret Bieruta), ułatwiając odmowę zwrotu terenu dawnym właścicielom, jeśli roszczenia blokują uregulowanie statusu osiedli mieszkaniowych, co ma ostatecznie „wyczyścić” księgi wieczyste. Więcej informacji: tutaj

Surowa linia orzecznicza NSA. Komercja wyklucza ulgę w podatku od nieruchomości

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 21 listopada 2025 roku rozwiał nadzieje właścicieli nieruchomości liczących na łączenie działalności biznesowej z charytatywną w celu optymalizacji podatkowej. Sąd orzekł, że nawet śladowe komercyjne wykorzystanie terenu lub budynku (np. prowadzenie odpłatnych zajęć sportowych) automatycznie wyklucza możliwość skorzystania ze zwolnienia z podatku od nieruchomości, przewidzianego dla organizacji pożytku publicznego (OPP). Przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych są w tej kwestii bezlitosne: zwolnienie przysługuje wyłącznie wtedy, gdy nieruchomość jest zajęta na prowadzenie nieodpłatnej, statutowej działalności pożytku publicznego.

Sprawa dotyczyła przedsiębiorcy, który na swoim terenie prowadził szkołę jazdy konnej, a jednocześnie udostępniał obiekt stowarzyszeniu OPP na zajęcia dla dzieci niepełnosprawnych. NSA uznał, że brak wyłączności na działalność nieodpłatną jest przeszkodą nie do przeskoczenia. Jeśli w danej przestrzeni przeplata się działalność misyjna z zarobkową, organ podatkowy ma prawo naliczyć podatek według najwyższych stawek przewidzianych dla działalności gospodarczej. To ważny sygnał dla inwestorów udostępniających lokale fundacjom – każda złotówka zarobiona "przy okazji" na tej powierzchni może słono kosztować w urzędzie gminy. Więcej informacji: tutaj

Rewolucja techniczna 2026. Wyższa jakość budynków, ale i wyższe ceny mieszkań

Wrzesień 2026 roku przyniesie największą od lat nowelizację Warunków Technicznych, która ma fundamentalnie zmienić standardy projektowania i budowy w Polsce. Nowe przepisy kładą nacisk na rygorystyczne normy efektywności energetycznej, lepszą akustykę mieszkań oraz bezpieczeństwo pożarowe. Kluczową zmianą, podyktowaną sytuacją geopolityczną, jest także obowiązek przystosowania garaży podziemnych i piwnic do pełnienia funkcji miejsc doraźnego schronienia dla ludności. Dla klientów oznacza to budynki cichsze, cieplejsze i bezpieczniejsze, ale dla deweloperów – znacznie bardziej skomplikowany proces inwestycyjny.

Eksperci rynkowi mówią jednym głosem: skok jakościowy pociągnie za sobą wzrost kosztów realizacji, szacowany przez niektórych nawet na 10-15 proc. Wyższe ceny materiałów (lepsza izolacja, systemy ognioodporne), konieczność montażu wind w budynkach wielorodzinnych oraz mniejsza "chłonność" działek (wynikająca z wymogów doświetlenia i odstępów między budynkami) przełożą się bezpośrednio na ceny mieszkań. Branża ostrzega, że zbyt gwałtowne wdrożenie tak wielu kosztownych zmian może w krótkim terminie ograniczyć podaż nowych lokali, czyniąc rynek pierwotny towarem jeszcze bardziej luksusowym. Więcej informacji: tutaj

Kredytowa odwilż. Grudniowe obniżki stóp wreszcie otworzyły drzwi do własnego M

Ostatnie miesiące 2025 roku przyniosły długo wyczekiwany przełom na rynku hipotecznym. Piąta i szósta obniżka stóp procentowych przełożyła się na skokowy wzrost zdolności kredytowej, co najbardziej odczuły rodziny z dziećmi – ich możliwości pożyczkowe przy dochodzie 10 tys. zł netto wzrosły w samym grudniu aż o ponad 28 tys. zł. Również single i pary mogą liczyć na wyższe kwoty, co w połączeniu z wkładem własnym diametralnie poszerzyło ofertę dostępnych mieszkań. W Krakowie liczba lokali w zasięgu finansowym singla wzrosła aż o 61 proc., a w Warszawie o jedną trzecią.

Mimo wyraźnej poprawy dostępności finansowej, w biurach sprzedaży deweloperów nie widać jednak szturmu klientów. Choć w Łodzi rodziny mogą wybierać z niemal 80 proc. całej oferty rynkowej, a deweloperzy kuszą rabatami, Polacy zachowują ostrożność. Hamulcem dla optymizmu zakupowego stały się obawy o stabilność rynku pracy w obliczu rozwoju sztucznej inteligencji oraz spowolnienie dynamiki wzrostu wynagrodzeń. Klienci mają zdolność, ale brakuje im pewności jutra, co sprawia, że popyt – choć potencjalnie silny – pozostaje w fazie wyczekiwania. Więcej informacji: tutaj

Prezes NBP zmienia piórka na gołębie. Cel: stopy 3,5% i 700 ton złota w skarbcu

Pierwsze w 2026 roku posiedzenie Rady Polityki Pieniężnej przyniosło oczekiwaną pauzę w cyklu obniżek – stopy procentowe pozostały na poziomie 4,00%. Jednak to konferencja prezesa Adama Glapińskiego zelektryzowała rynki. Szef banku centralnego, który jeszcze niedawno określał się mianem "jastrzębia", teraz przyznaje, że nad RPP "latają gołębie". Prezes otwarcie zadeklarował, że widzi przestrzeń do dalszego luzowania polityki monetarnej, a jego docelowy poziom stopy referencyjnej to 3,5% (przy realnej stopie rzędu 1-1,5%). Ewentualne obniżki mają być jednak ostrożne, realizowane małymi krokami po 25 punktów bazowych, a decyzje mogą zapaść już w lutym lub marcu.

Równie ambitne są plany dotyczące rezerw walutowych. NBP, będący w minionym roku największym nabywcą złota wśród banków centralnych, posiada obecnie 550 ton kruszcu (o wartości 76,5 mld USD). Prezes Glapiński zapowiedział przyjęcie uchwały o zwiększeniu tych zasobów do 700 ton, co ma wzmocnić wiarygodność i bezpieczeństwo polskiej waluty. Stabilność złotego, wsparta sukcesem dezinflacji (inflacja w celu 2,5% +/- 1 pp.), ma być fundamentem dla wzrostu gospodarczego, który w tym roku dodatkowo napędzi "dopalacz" w postaci środków z KPO. Więcej informacji: tutaj

Rynek wtórny w defensywie. Mniej mieszkań, niższe ceny i dłuższy czas sprzedaży

Rok 2025 przyniósł na rynku nieruchomości niespodziewane zjawisko: mimo kurczącej się oferty mieszkań z drugiej ręki, ich ceny w kluczowych metropoliach (Warszawa, Kraków, Wrocław) spadły. Zjawisko to, przeczące tradycyjnej zasadzie podaży i popytu, eksperci tłumaczą agresywną ekspansją deweloperów. Rynek pierwotny zarzucił kupujących nowymi ofertami – w Łodzi i Katowicach podaż wzrosła o ponad 25%, a firmy budowlane, walcząc o klienta kredytowego, oferowały tańsze lokale, promocje i rabaty, zmuszając prywatnych sprzedawców do obniżek.

Efektem tej rynkowej "wojny" jest wyraźne spowolnienie na rynku wtórnym. Średni czas sprzedaży mieszkania wydłużył się pod koniec roku do ponad 4 miesięcy w stolicy i niemal 5 w mniejszych miastach, co pokazuje, że klienci, mając szeroki wybór nowych lokali, nie spieszą się z decyzjami. Mimo to, mieszkania używane wciąż cieszą się popularnością ze względu na niższym średni koszt transakcji (ok. 451 tys. zł vs 536 tys. zł u dewelopera) oraz lepsze lokalizacje, często niedostępne dla nowych inwestycji. Więcej informacji: tutaj

Srebro przebija sufit. 100 dolarów za uncję to nowa rzeczywistość czy bańka stulecia?

Rynek metali szlachetnych wkroczył w fazę, którą analitycy określają mianem "wymykającej się wyobraźni". Cena srebra po raz pierwszy w historii zbliżyła się do psychologicznej granicy 100 dolarów za uncję, notując w samym tylko 2025 roku wzrost o szokujące 143 proc. To, co jeszcze niedawno wydawało się domeną marzeń najbardziej zagorzałych inwestorów, stało się faktem, napędzanym m.in. przez gigantyczny popyt ze strony funduszy ETF oraz techniczne formacje na wykresach, sugerujące potencjał wzrostu nawet do 420 USD.

Eksperci ostrzegają jednak, że rynek jest skrajnie rozgrzany (wskaźnik RSI powyżej 92 pkt), co historycznie zwiastowało gwałtowne krachy – podobnie jak w 1980 r. (bracia Hunt) czy w 2011 r. Dodatkowym paliwem dla wzrostów stały się restrykcyjne działania Chin, które od 1 stycznia 2026 r. wprowadziły system licencyjny na eksport srebra, oraz podwyżki depozytów zabezpieczających przez giełdę CME, co ma schłodzić spekulację. Sytuacja przypomina "jazdę bez trzymanki", gdzie fundamentalne niedobory zderzają się z ryzykiem pęknięcia bańki spekulacyjnej. Więcej informacji: tutaj

Irański gambit Trumpa. Ropa po 120 dolarów i powrót wojny handlowej z Chinami?

Ewentualna interwencja zbrojna Stanów Zjednoczonych w Iranie to scenariusz, który wykracza daleko poza kwestie militarne i ceny paliw na stacjach. Donald Trump, grożąc atakiem na Teheran, uruchamia lawinę gospodarczą, której pierwszą ofiarą mogą paść relacje handlowe z Chinami. Prezydent USA zapowiedział bowiem 25-procentowe cła dla każdego kraju robiącego interesy z Iranem. Ponieważ Państwo Środka jest głównym partnerem handlowym reżimu (obroty rzędu 14 mld dol. w 2025 r.), taka decyzja mogłaby de facto wznowić globalną wojnę celną, rykoszetem uderzając także w europejskich producentów poprzez przesunięcia w łańcuchach dostaw.

Jednak największe ryzyko kryje się w Cieśninie Ormuz – wąskim gardle światowej energetyki. Analitycy JP Morgan ostrzegają, że w najczarniejszym scenariuszu, czyli blokadzie cieśniny przez zdesperowany reżim, ceny ropy mogą wystrzelić do 120 dolarów za baryłkę. Co więcej, upadek władz w Teheranie niesie ze sobą ryzyko potężnego kryzysu humanitarnego. Iran liczy 90 milionów mieszkańców – to czterokrotnie więcej niż Syria przed wojną. Destabilizacja tego kraju mogłaby wywołać falę migracyjną, przy której kryzys z 2015 roku wydawałby się jedynie preludium. Więcej informacji: tutaj

Chcesz być na bieżąco z rynkiem nieruchomości? Śledź nasz blog i profil homfi – co tydzień dostarczamy Ci najważniejszych informacji ułatwiających podejmowanie decyzji inwestycyjnych i zakupowych.