Rynek najmu: Sezonowe korekty i historyczne roszady w Trójmieście

Kwiecień 2026 r. na rynku najmu przyniósł delikatne, sezonowe podwyżki w większości największych miast (zwykle poniżej 1% m/m), choć w ujęciu rocznym stawki wciąż pozostają niższe niż w roku ubiegłym, szczególnie dla kawalerek i mieszkań powyżej 60 mkw. Według danych Otodom Analytics, Warszawa stanowi wyjątek – czynsze za kawalerki od początku roku notują tam ciągłe, minimalne obniżki (tym razem o 0,1% m/m).

Z kolei w Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu, ceny najmniejszych lokali są obecnie zbliżone i oscylują wokół 2400-2450 zł/mc (co stanowi spadek do ok. 3% r/r). W przypadku większych mieszkań (60-89 mkw.) wyraźne roczne spadki dotknęły m.in. Katowice (-9% r/r) i Gdańsk (-7% r/r), co doprowadziło do niespotykanej dotąd sytuacji w Trójmieście – średnie stawki czynszów w Gdyni (+11% r/r) po raz pierwszy w historii przewyższyły ceny obowiązujące w sąsiednim Gdańsku. Z kolei w Szczecinie i Łodzi zaobserwowano największe z analizowanych rynków podwyżki najmu kawalerek w skali roku (odpowiednio o 5,1% i 4,1% r/r). Więcej informacji: tutaj

Rynek wtórny: Kupujący zyskują czas na negocjacje w Warszawie i Krakowie

Z najnowszego raportu „Barometr” Metrohouse i Credipass wynika, że w I kwartale 2026 r. możliwości negocjacyjne kupujących na rynku wtórnym zauważalnie spadły, jednak średnie ceny transakcyjne w Warszawie i Krakowie w końcu zaczęły odnotowywać spadki (odpowiednio o 4,5% i 3,9% w ujęciu kwartalnym, kształtując się poniżej 16 tys. i 13,5 tys. zł/mkw.). Mimo twardszych negocjacji (średnie upusty wynosiły od ok. 11 tys. do 19 tys. zł, czyli średnio około 2,5% ceny), nabywcy wciąż mogą zyskać na cierpliwości, ponieważ sprzedający wyraźnie przeszacowują wartość swoich nieruchomości – różnice między początkową a końcową ceną ofertową sięgały od 2,2% w Krakowie do ponad 5% w Warszawie i Łodzi.

Ponadto, sprzedaż mieszkania w największych metropoliach zajmuje obecnie średnio 125 dni, czyli o ponad dwa tygodnie dłużej niż w końcówce 2025 roku, co daje kupującym przewagę czasu na dokładną selekcję ofert i oczekiwanie na urealnienie stawek przez zdesperowanych właścicieli. Więcej informacji: tutaj

Podaż mieszkań: Rynek pierwotny dominuje nad topniejącymi zasobami „z drugiej ręki”

Według kwietniowych danych portalu GetHome.pl, sytuacja na rynku wtórnym w największych polskich miastach pozostaje zróżnicowana cenowo przy jednoczesnym, wyraźnym spadku podaży. Średnie ceny ofertowe w ujęciu miesięcznym wzrosły o 1% w Warszawie (18,2 tys. zł/mkw.), Trójmieście i Katowicach, utrzymały się na stabilnym poziomie w Krakowie, Poznaniu i Łodzi, podczas gdy we Wrocławiu odnotowano spadek o 4% (do 13,6 tys. zł/mkw.). W perspektywie rocznej liderem wzrostów jest Trójmiasto (+8% r/r), natomiast w trendzie spadkowym znalazły się m.in. Wrocław (-5% r/r) i Kraków (-1% r/r).

Całkowita liczba dostępnych ofert mieszkań z drugiej ręki zmniejszyła się w skali roku aż o 37%, notując głębokie spadki w większości metropolii (we Wrocławiu o 24% r/r, w Krakowie o 19% r/r, w Warszawie o 18% r/r). Głównym czynnikiem stabilizującym rynek wtórny pozostaje obecnie dominująca oferta deweloperska – we wszystkich analizowanych miastach pula nowych mieszkań przewyższa liczbę lokali dostępnych z drugiej ręki (np. w Warszawie: 16,4 tys. na rynku pierwotnym wobec 15,6 tys. na wtórnym). Więcej informacji: tutaj

Sektor deweloperski: Wyhamowanie sprzedaży i rekordowa liczba rezerwacji

W kwietniu 2026 r. sprzedaż nowych mieszkań na siedmiu największych rynkach w Polsce wyhamowała o 22% m/m (do 4 tys. lokali), co przy wprowadzeniu 4,3 tys. nowych ofert doprowadziło do zwiększenia łącznej puli dostępnych nieruchomości do 59,2 tys. sztuk. Mimo spadku popytu i rosnącej podaży deweloperzy nie obniżają cen, z wyjątkiem Katowic, gdzie nabywcy jako jedyni mogą liczyć na stawki niższe niż przed rokiem.

Klienci, zamiast finalizować transakcje, masowo zamrażają proces zakupowy – na koniec miesiąca w rezerwacji pozostawało 6,7 tys. mieszkań, co stanowi najwyższy wynik od dwóch lat (pomijając okres zapowiedzi programu Bezpieczny Kredyt 2%). Deweloperzy zachowują ostrożność, wprowadzając od początku roku mniej lokali niż sprzedają, podczas gdy kupujący wstrzymują się z ostatecznymi decyzjami ze względu na rosnące ceny całkowite mieszkań oraz ogólną niepewność gospodarczą i geopolityczną. Więcej informacji: tutaj

Rentowność budowy: Debata o marżach i współpracy sektora publicznego z prywatnym

Eksperci Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) i Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN) wskazują na konieczność symbiozy sektora publicznego i prywatnego w celu zmniejszenia luki czynszowej. Przedstawiciele PZFD argumentują, że do utrzymania płynności i realizacji nowych, rozciągniętych w czasie inwestycji, deweloperzy muszą zachować rentowność netto na poziomie 16–17% (przy czym banki uznają za bezpieczne projekty z marżą 15–18%). Analiza spółek giełdowych potwierdza stabilność tych wyników – w 2025 r. średnia marża netto wyniosła 17,1%, a z ostatnich 10 lat ukształtowała się na poziomie 16,2%.

Zastępca prezesa KZN przypomniał, że choć inwestycje państwowe są wolne od marży zysku (mediana kosztów samej budowy to ok. 8 tys. zł/mkw.), to państwo nie jest w stanie zastąpić mechanizmów rynkowych. Jednocześnie branża apeluje o rozróżnianie w debacie publicznej marży brutto od marży netto, która stanowi realne odzwierciedlenie zysku po odliczeniu kosztów finansowania, administracji i podatków. Więcej informacji: tutaj

Turystyczny boom: Polska siódmą potęgą najmu krótkoterminowego w UE

Według najnowszych danych Eurostatu przeanalizowanych przez ekspertów RynekPierwotny.pl, rok 2025 przyniósł historyczny rekord na polskim rynku najmu krótkoterminowego, z wynikiem blisko 45 milionów noclegów (44,39 mln) zarezerwowanych za pośrednictwem platform takich jak Airbnb, Booking czy Expedia. Ten imponujący wolumen oznacza, że od 2022 r. rynek odrobił pandemiczne straty, a liczba noclegów rośnie systematycznie w dwucyfrowym tempie, co pozwoliło Polsce wyprzedzić Chorwację pod względem rezerwacji całorocznych i zająć 7. miejsce w Unii Europejskiej.

Warto zaznaczyć, że boom ten napędzają przede wszystkim polscy obywatele (odpowiadający za 61% wszystkich noclegów), co dowodzi trwałej zmiany preferencji z hoteli na niezależne apartamenty. W szczytowym miesiącu, sierpniu 2025 r., trzy regiony – Małopolska, Pomorze i Pomorze Zachodnie – przekroczyły barierę miliona udzielonych noclegów, lokując Polskę w szerokiej europejskiej czołówce. Więcej informacji: tutaj

Miliony metrów kwadratowych zamienią się w mieszkania i galerie

Zgodnie ze zmienionym w kwietniu statutem, Poczta Polska oficjalnie rozszerza swój profil działalności o budownictwo mieszkaniowe i projekty deweloperskie, aby skomercjalizować posiadane zasoby majątkowe. Spółka dysponuje portfelem ponad 6 tys. nieruchomości o łącznej powierzchni użytkowej około 2 mln mkw. i na mocy nowo przyjętego "Regulaminu komercjalizacji nieruchomości" zaoferuje przyszłym najemcom m.in. mechanizm wczesnego dostępu, rozliczanie nakładów inwestycyjnych w czynszu oraz do 180 dni bezczynszowych.

Jednym z filarów nowej strategii jest projekt "Galerii Poczty Polskiej", obejmujący rewitalizację 32 zabytkowych obiektów w największych miastach (np. w Poznaniu, Toruniu, Bydgoszczy). Władze spółki szacują, że w wariancie ostrożnym wpływy z najmu wyniosą około 430 mln zł rocznie, natomiast przy optymalnej komercjalizacji na poziomie 60-70% powierzchni, roczne przychody mogą sięgnąć od 600 mln do nawet 1,2 mld zł. Więcej informacji: tutaj

Chcesz być na bieżąco z rynkiem nieruchomości? Śledź nasz blog i profil homfi – co tydzień dostarczamy Ci najważniejszych informacji ułatwiających podejmowanie decyzji inwestycyjnych i zakupowych.