Co to jest kaucja za mieszkanie i ile wynosi?

Kaucja za wynajem mieszkania to opłata, którą najemca uiszcza u właściciela nieruchomości. Stanowi formę zabezpieczenia finansowego i obok umowy najmu czy protokołu zdawczo-odbiorczego chroni ona interesy wynajmującego. Co istotne, ustanowienie depozytu w formie kaucji nie jest obowiązkowe - to jednak powszechnie stosowana praktyka, która stanowi podstawowe zabezpieczenie właściciela mieszkania.

Forma wniesienia kaucji jest dowolna - można opłacić ją przelewem lub uregulować gotówką. Wysokość kaucji jest ustalana indywidualnie pomiędzy stronami umowy najmu, a odgórne przepisy precyzują tylko jej górną granicę. Oznacza to, że najemca ma prawo negocjować wysokość kaucji. Zazwyczaj wynosi równowartość jednomiesięcznego czynszu, ale nie jest to reguła. Wyższej kaucji niż standardowa można spodziewać się w świeżo wyremontowanych mieszkaniach czy lokalach wyposażonych w wysokiej jakości sprzęt.

Zgodnie z prawem (Ustawa o ochronie praw lokatorów) wysokość kaucji nie może być wyższa od sumy 12 czynszów, jest to jednak zależne od formy umowy najmu podpisanej przez obie strony. Ustawa określa, że wysokość kaucji może maksymalnie wynosić:

• 12 × czynsz - przy najmie standardowym,
• 6 × czynsz - przy najmie okazjonalnym,
• 6 × czynsz - przy najmie instytucjonalnym.

W praktyce jednak tak duże wartości są spotykane niezwykle rzadko, a wynajmujący ustalają kaucję w wysokości od jednego do trzech czynszów najmu.

Dlaczego należy płacić kaucję?

Chociaż kaucję zazwyczaj uważa się za depozyt chroniący interesy wynajmującego, najemca również może wynieść korzyści z tej opłaty. W jaki sposób? Zgodnie ze wspomnianą Ustawą o ochronie praw lokatorów najemcę obciąża naprawa i konserwacja między innymi:

• podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych;
• okien i drzwi;
• wbudowanych mebli;
• osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej;
• innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń.

Co więcej, według ustawy: po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest zobowiązany dokonać w lokalu obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy.

W sytuacji gdy w wynajmowanym mieszkaniu zniszczeniu ulegnie któryś z elementów wymienionych w Ustawie, kwota za naprawę może zostać potrącona z kaucji.

Jakie koszty pokrywa kaucja?

Kaucja to opłata, która ma charakter zwrotny. Oznacza to, że pieniądze wpłacone na jej poczet można odzyskać - ale pod dwoma warunkami. Po pierwsze, po zakończeniu umowy najmu mieszkanie musi zostać oddane w stanie niepogorszonym. Co dokładnie to oznacza? Lokal powinien zostać oddany w takim samym stanie, w jakim został wynajęty. Po drugie, najemca nie może zalegać z żadnymi opłatami z tytułu najmu.

Dopuszczalne są jednak drobne odstępstwa, które wynikają z codziennego użytkowania lokalu. Niestety nie zostało prawnie uregulowane, gdzie kończy się normalna eksploatacja lokalu, a zaczyna ponadnormatywne zużycie nieruchomości. Brak jasnych wytycznych często prowadzi do sporów, dlatego tak ważne jest, aby na samym początku wynajmu sporządzić wspólnie protokół zdawczo-odbiorczy, a także spisać liczniki. Do protokołu warto dołączyć zdjęcia oraz nagrać filmiki prezentujące aktualny stan mieszkania w chwili rozpoczęcia umowy najmu. W przyszłości pozwoli to uniknąć potencjalnych wątpliwości.

Zwrot kaucji - czy zawsze następuje?

Kaucja ma charakter depozytu finansowego na czas trwania umowy najmu. Jeśli najemca nie spowoduje żadnych szkód i wywiąże się z warunków, zwrot kaucji jest obowiązkiem właściciela mieszkania, który wynika z Ustawy o ochronie praw lokatorów. Najemca powinien otrzymać z powrotem całą wpłaconą sumę, pomniejszoną o ewentualne koszty szkód, niedopłat itp. chociaż zwrot nie musi nastąpić w dniu wygaśnięcia umowy najmu – odgórne przepisy precyzują ten termin. Zgodnie z prawem wynajmujący ma 30 dni na zwrócenie kaucji od dnia zakończenia umowy.

Czasami zdarzają się sytuacje, w których kaucja za wynajem mieszkania zostaje włączona w rozliczenie ostatniego czynszu. W takiej sytuacji najemca płaci kwotę pomniejszoną o wysokość czynszu lub nie płaci go wcale (gdy kwoty te są sobie równe). Takie rozwiązanie jest jednak możliwe tylko za porozumieniem stron i w sytuacji, gdy najemca oddaje mieszkanie w stanie niepogorszonym. W praktyce to rozwiązanie czasami się zdarza, ale jest ryzykowne dla wynajmującego, ponieważ dowie się o stanie mieszkania i rozliczeń dopiero po odbiorze mieszkania na zakończenie najmu. Jeśli wtedy okaże się, że najemca wyrządził szkody lub nie uiścił wszystkich opłat, to już nie ma zabezpieczenia, gdyż kaucja została wykorzystana na poczet czynszu.

Zdarzają się również sytuacje, gdy zgodnie z prawem wynajmujący może zatrzymać całość lub część kaucji zwrotnej. W świetle przepisów może nastąpić to wtedy, gdy najemca:

• spowodował szkody i do dnia opróżnienia lokalu ich nie usunął;
• opuścił lokal przed końcem umowy;
• w trakcie trwania umowy najmu podnajmował lokal bez zgody właściciela;
• do dnia opróżnienia lokalu nie uregulował wszystkich należności.

Właściciel nie zwraca kaucji - co wtedy?

Co w sytuacji gdy - mimo oddania mieszkania w nienaruszonym stanie - właściciel zalega ze zwrotem kaucji? W pierwszej kolejności należy jeszcze przed rozpoczęciem najmu wpisać fakt pobrania kaucji i warunki jej zwrotu do umowy. Gdy umowa najmu wygaśnie, a wynajmujący po miesięcznym, ustawowym okresie, kaucji nie zwróci, lokatorowi pozostaje wezwanie go do tego.

Wezwanie do zapłaty powinno być na piśmie i zawierać informacje takie, jak: wysokość żądanej kwoty, termin zapłaty (np. 10 dni) i  numer rachunku bankowego do zwrotu. Taki dokument najemca może osobiście przekazać wynajmującemu lub przesłać listem poleconym, aby otrzymać dowód wysłania pisma.

Jeśli wezwanie do zapłaty nie przyniesie odpowiednich skutków, najemca może skierować sprawę na drogę sądową, wnosząc pozew o zapłatę. Taki pozew, również na piśmie, powinien zawierać dane obu stron umowy, adres wynajmowanego mieszkania, okres najmu i żądaną kwotę do zwrotu. Pozew należy uzupełnić kopią umowy najmu mieszkania i protokołu zdawczo-odbiorczego.

W sytuacji, gdy między najemną a wynajmującym powstał spór co do wysokości kosztów ewentualnych napraw lub innych potrąceń, zawsze warto negocjować zwrot kwoty bezspornej, a następnie wyjaśniać kwestię pozostałej kwoty kaucji.

Dodatkowe formy zabezpieczenia

Czy wiesz, że kaucja nie jest jedyną formą zabezpieczenia interesów wynajmującego i najemcy? W homfi oferujemy również ubezpieczenie wynajmującego, które chroni przed ryzykami związanymi z wynajmem nieruchomości. Pokryje takie koszta, jak:

• przerwa w płatnościach od najemcy dłuższa niż 30 dni;
• przerwa w możliwości wynajmu na skutek uszkodzenia Twojego lokalu;
• kradzież z włamaniem;
• awaria instalacji;
• uszkodzenie Twojego mienia.

W homfi możesz skorzystać również z OC najemcy. To forma ubezpieczenia dla wszystkich osób, które wynajmują mieszkanie lub dom od innych i chroni przed finansowymi konsekwencjami szkód spowodowanych między innymi przez dzieci, zwierzęta czy na skutek zwykłej nieuwagi. To świetny i niedrogi sposób zabezpieczenia się przed szkodami tak, by nie stracić wpłaconej kaucji.

Potrzebujesz więcej informacji na temat najmu mieszkania? Skontaktuj się z nami, a nasi specjaliści odpowiedzą na Twoje pytania!