Obecny krajobraz to przede wszystkim czas owocnych negocjacji na rynku wtórnym, selektywnych korekt cenowych na rynku pierwotnym oraz dynamicznego rozwoju rynków podmiejskich. W tym wydaniu Barometru przyglądamy się także zmianom w ofertach gigantów państwowych, nowym regulacjom prawnym chroniącym portfele kupujących, a także globalnym nastrojom makroekonomicznym i geopolitycznym, które kształtują stopy procentowe i koszty utrzymania nieruchomości. Zapraszamy na merytoryczny przegląd najważniejszych wydarzeń maja 2026 roku.

Rynek pierwotny: korekty cenowe i strategiczne zmiany w aglomeracjach

Urealnienie cen na rynku deweloperskim i powrót do historycznych punktów odniesienia Najnowsze oficjalne dane Narodowego Banku Polskiego (NBP) za I kwartał 2026 roku przynoszą wyczekiwane przez kupujących informacje: rynek pierwotny w największych polskich metropoliach wszedł w fazę przychylnej korekty cenowej. Do Krakowa i Wrocławia, gdzie średnie stawki transakcyjne obniżają się sukcesywnie już od trzech kwartałów (notując spadki w ujęciu rocznym odpowiednio o 1,7% i 2,5%), w maju oficjalnie dołączyła Warszawa z kwartalnym spadkiem na poziomie 0,6%, co ustabilizowało średnią cenę w stolicy na poziomie 16 475 zł/mkw.

Zagregowana średnia cena dla siedmiu głównych rynków w Polsce wyniosła 14 245 zł/mkw., notując symboliczny spadek o 0,3% rok do roku. Choć gdzieniegdzie pojawiają się lokalne anomalie wzrostowe, jak w Bydgoszczy (+21,5% r/r) czy Gdańsku (+5,4% r/r), eksperci przypominają o szerszym kontekście inwestycyjnym, a obecne punktowe obniżki to idealny moment na zakup, biorąc pod uwagę, że ceny nowych mieszkań są dziś średnio o ponad 20% wyższe niż trzy lata temu, przed wprowadzeniem programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Wartość nieruchomości w długim terminie stale rośnie, a obecna stabilizacja to dobra okazja na bezpieczne wejście na rynek.

Suburbanizacja na fali: podmiejskie miejscowości nowym celem kupujących Analiza danych BIG DATA portalu RynekPierwotny.pl ujawnia, że popularność rynków podmiejskich w Polsce stała się kluczowym elementem strategii zakupowych Polaków, bezpośrednio skorelowanym z cenami w centrach miast. W okolicach Warszawy i Trójmiasta, gdzie najtańsze oferty w granicach administracyjnych błyskawicznie znikają, a ceny w stolicach regionów oscylują wokół bariery 20 tys. zł/mkw., sprzedaż na przedmieściach wzrosła odpowiednio o 20% (1,2 tys. sprzedanych mieszkań) oraz o 18% (790 lokali) w odniesieniu do średniej z 2025 roku. Z kolei we Wrocławiu rynek podmiejski rozwija się w sposób wysoce selektywny, odnotowano tam wzrost sprzedaży o 14% przy jednoczesnym kurczeniu się oferty o 11%, co promuje wyłącznie projekty doskonale skomunikowane z centrum.

Odmienną trajektorię widać w Łodzi, Poznaniu i Krakowie, gdzie odbudowa bazy tanich lokali w granicach administracyjnych wyhamowała odpływ mieszkańców do okolicznych gmin (w rejonie Poznania sprzedaż pod miastem spadła o 14%). Dla właścicieli mieszkań oznacza to jedno: kluczem do maksymalizacji stopy zwrotu jest dziś precyzyjna analiza geograficzna i wybór lokalizacji o trwałym potencjale wzrostu.

„Zaobserwowaliśmy wyraźną i bardzo korzystną zmianę struktury polskiego rynku nieruchomości: stabilizacja cenowa na głównych rynkach pierwotnych i wtórnych w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu to szerokie okno transferowe dla osób, które dotychczas odkładały decyzję o zakupie. Równolegle, dynamiczny rozwój doskonale skomunikowanych przedmieść tworzy alternatywne, atrakcyjne opcje zakupu. Także nowe przepisy likwidujące klauzule waloryzacyjne w umowach deweloperskich dają kupującym większe bezpieczeństwo finansowe i gwarancję stałej ceny.” – komentuje Maciej Zięba, Dyrektor Operacyjny homfi.

Rynek wtórny: historyczny przełom cenowy i triumf kupujących

Pierwszy spadek cen transakcyjnych od 12 lat stał się faktem Maj 2026 roku zapisze się wyraźnie w historii polskiego sektora mieszkaniowego. Najświeższe odczyty NBP wskazują, że po raz pierwszy od blisko dwunastu lat zagregowana średnia cena transakcyjna na siedmiu największych rynkach wtórnych w Polsce odnotowała spadek w ujęciu rocznym o 0,7% r/r. Głównymi motorami tej historycznej korekty były Warszawa ze spadkiem o 2,2% kwartał do kwartału oraz Poznań, gdzie odnotowano najsilniejszą zniżkę kwartalną na poziomie 3,4%.

Podczas gdy większość metropolii notuje stabilizację lub wyczekiwane spadki, Trójmiasto, a w szczególności Gdynia, wyłamuje się z tego trendu, tam ceny mieszkań z drugiej ręki wzrosły o blisko 6% w ciągu kwartału, co kontrastuje z taniejącym tam rynkiem pierwotnym. Dla kupujących to jasny sygnał: monolityczny dotychczas rynek mocno się zróżnicował, otwierając przestrzeń do wyboru najlepszych okazji kapitałowych na rynku wtórnym.

Wzrost przewagi negocjacyjnej i kurcząca się podaż lokali z drugiej ręki Z analizy portalu GetHome.pl wyłania się obraz rynku wtórnego, na którym umiejętności negocjacyjne są sowicie nagradzane. Średnie ceny ofertowe w ujęciu miesięcznym zachowywały się stabilnie w Krakowie, Poznaniu i Łodzi, wzrosły o 1% w Warszawie (18,2 tys. zł/mkw.), Katowicach i Trójmieście, natomiast we Wrocławiu spadły aż o 4% (do 13,6 tys. zł/mkw.). Co niezwykle istotne, całkowita liczba dostępnych ofert na rynku wtórnym zmniejszyła się w skali roku aż o 37% (w tym we Wrocławiu o 24% r/r, w Krakowie o 19% r/r i w Warszawie o 18% r/r), a dominującą rolę przejęła oferta deweloperska (np. w Warszawie: 16,4 tys. ofert z rynku pierwotnego wobec 15,6 tys. z wtórnego).

Sprzedający musieli urealniać swoje oczekiwania dwuetapowo. Zanim w ogóle doszło do transakcji, różnice między początkową a końcową ceną w ogłoszeniach sięgały od 2,2% w Krakowie do ponad 5% w Warszawie i Łodzi. Następnie, już na etapie ostatecznych negocjacji z kupującym, uzyskiwano dodatkowe upusty transakcyjne rzędu 11 tys. do 19 tys. zł (ok. 2,5%). Ponieważ czas sprzedaży mieszkania w metropoliach wydłużył się średnio do 125 dni (o ponad dwa tygodnie dłużej niż pod koniec 2025 r.), kupujący zyskali ogromną przewagę czasu na precyzyjną selekcję i czekanie na urealnienie oczekiwań finansowych przez sprzedających.

Rynek kredytowy i budownictwo: pragmatyzm inwestycyjny i ochrona płynności

Wyraźne ochłodzenie akcji kredytowej i nowe realia dla singli Rynek finansowania hipotecznego przeszedł w ostatnich tygodniach weryfikację. Liczba wniosków kredytowych spadła o jedną trzecią, z poziomu 63,3 tys. w marcu do 42,3 tys. w kolejnych analizowanych miesiącach. Eksperci finansowi wskazują, że wcześniejszy boom był w dużej mierze anomalią napędzaną masową falą refinansowań, a nie napływem nowego popytu. Dodatkowo, kolejny miesiąc z rzędu obserwowany jest spadek zdolności kredytowej przeciętnie zarabiających gospodarstw domowych, co najmocniej uderzyło w singli (uzyskujących dochód na poziomie ok. 6 tys. zł netto), ich zdolność obniżyła się o blisko 3%, spadając do poziomu ok. 433 tys. zł.

W uprzywilejowanej pozycji pozostają wieloosobowe rodziny z dziećmi, które jako jedyna grupa odnotowały wzrost zdolności i stabilny dostęp do finansowania. Sytuację po stronie podaży komplikują deweloperzy - w Krakowie nowa oferta wprowadzona do sprzedaży spadła aż o 70% w porównaniu do średniej z 2023 roku, co sprawia, że najtańsze lokale znikają błyskawicznie, a profesjonalne doradztwo finansowe staje się kluczem do uzyskania optymalnego kredytu.

Branża budowlana w defensywie: ochrona płynności ponad ekspansję Nastroje w polskim sektorze wykonawczym i budowlanym pozostają pod silnym wpływem ostrożności biznesowej. Najnowszy odczyt Barometru EFL za II kwartał 2026 roku wskazuje na najniższe poziomy wskaźników optymizmu od końca 2022 roku. Subindeks dla budownictwa osunął się do poziomu 47,1 pkt., schodząc poniżej granicy 50 punktów oddzielającej rozwój od regresu. Przedsiębiorcy wyraźnie skoncentrowali się na działaniach obronnych: ochronie płynności finansowej, restrykcyjnej kontroli kosztów operacyjnych oraz minimalizowaniu ryzyka rynkowego.

Zaledwie 3% badanych firm spodziewa się wzrostu obrotów w najbliższym czasie (wobec 19% w ubiegłym kwartale), co przełożyło się również na spadek zapotrzebowania na zewnętrzne finansowanie dłużne (deklaruje je tylko 1% firm). Rynek nie stoi jednak w obliczu krachu, 14% przedsiębiorstw niezmiennie planuje zwiększanie nakładów inwestycyjnych, skupiając się przede wszystkim na modernizacji parku maszynowego i podnoszeniu efektywności technologicznej, co w długim terminie ustabilizuje koszty budowy.

Prawo i innowacje rynkowe: bezpieczeństwo kupujących i rewolucja instytucjonalna

Koniec z klauzulami waloryzacyjnymi - rząd stawia na sztywne ceny mieszkań W Ministerstwie Rozwoju i Technologii trwają zaawansowane prace legislacyjne nad wprowadzeniem całkowitego zakazu podnoszenia cen mieszkań przez deweloperów po zawarciu umowy, co oznacza ostateczny kres powszechnie stosowanych klauzul waloryzacyjnych. Nowe przepisy w całości przeniosą ryzyko związane ze wzrostem kosztów materiałów budowlanych czy robocizny na firmy deweloperskie. Z perspektywy klientów indywidualnych to gigantyczny krok naprzód, zyskują oni absolutną pewność co do ostatecznej kwoty transakcji, bez ryzyka niespodziewanych dopłat w trakcie trwania budowy.

Eksperci rynkowi zwracają jednak uwagę na rynkowe skutki uboczne: firmy deweloperskie będą zmuszone wbudować to ryzyko w wyższe ceny wyjściowe lokali. Zmiana ta przyspieszy także proces konsolidacji rynku, mniejsi deweloperzy mogą nie udźwignąć takiego ryzyka kontraktowego, co da wyraźną przewagę największym, stabilnym graczom instytucjonalnym dysponującym tanim finansowaniem i potężnym zapleczem kapitałowym.

Poczta Polska wchodzi w deweloperkę: potężny portfel gruntów trafia na rynek Dość spektakularną informacją maja jest oficjalne rozszerzenie profilu działalności Poczty Polskiej o segment budownictwa mieszkaniowego i komercyjnego. Zgodnie ze zaktualizowanym statutem, państwowy gigant zamierza skomercjalizować swój portfel majątkowy, obejmujący ponad 6 tysięcy nieruchomości o łącznej powierzchni użytkowej ok. 2 milionów mkw. Nowo przyjęty „Regulamin komercjalizacji nieruchomości” zaoferuje przyszłym najemcom rewolucyjne ułatwienia, w tym mechanizm wczesnego dostępu, rozliczanie nakładów inwestycyjnych bezpośrednio w czynszu oraz aż do 180 dni okresu bezczynszowego.

Kluczowym filarem strategii jest projekt „Galerii Poczty Polskiej” zakładający rewitalizację 32 obiektów zabytkowych w największych miastach, m.in. w Poznaniu, Toruniu czy Bydgoszczy. Szacunki spółki wskazują, że wpływy z najmu w wariancie ostrożnym wyniosą 430 mln zł rocznie, a przy optymalnej komercjalizacji na poziomie 60-70% powierzchni mogą sięgnąć od 600 mln zł do nawet 1,2 miliarda złotych rocznie, co całkowicie zmieni układ sił na polskim rynku deweloperskim, wypychając prywatne podmioty z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji w centrach miast.

Rynek najmu: stabilizacja stawek i historyczny boom turystyczny

Sezonowy spokój i przestrzeń do negocjacji czynszów Na rynku najmu długoterminowego obserwowany jest obecnie stabilny, przedwakacyjny spokój połączony ze stałym wzrostem bazy dostępnych ofert. Odpływ części dotychczasowych najemców, którzy zdecydowali się na zakup własnych nieruchomości z pomocą finansowania bankowego, sprawił, że właściciele mieszkań musieli uelastycznić swoje oczekiwania finansowe. W lokalizacjach charakteryzujących się wysoką podażą, osoby poszukujące obecnie mieszkania mogą liczyć na stawki niższe o 150-220 zł miesięcznie w porównaniu do analogicznego okresu przed rokiem.

Choć w skali całego kraju (analiza 17 największych miast) średnia stawka za metr kwadratowy wzrosła minimalnie o 3,2% rok do roku (osiągając ok. 55 zł/mkw.), to na najdroższym dotychczas rynku, warszawskim, mediana czynszu ustabilizowała się na poziomie 4,2 tys. zł, co oznacza zauważalny spadek o 7% w ujęciu rocznym. To doskonały moment na zabezpieczenie długoterminowej umowy najmu na atrakcyjnych warunkach, zanim w okresie wakacyjnym rynek ponownie mocno ożywi się za sprawą studentów poszukujących lokum na nowy rok akademicki.

Polska siódmą potęgą Europy w najmie krótkoterminowym Zupełnie inna, dynamiczna sytuacja panuje w segmencie najmu krótkoterminowego. Z najnowszych, przeanalizowanych przez ekspertów danych Eurostatu wynika, że cały ubiegły rok przyniósł historyczny rekord na polskim rynku, za pośrednictwem platform takich jak Airbnb, Booking czy Expedia zarezerwowano w naszym kraju blisko 45 milionów noclegów (dokładnie 44,39 mln). Oznacza to całkowite odrobienie strat pandemicznych i stabilny, dwucyfrowy wzrost sektora, dzięki czemu Polska wyprzedziła w rocznych statystykach Chorwację, plasując się na wysokim 7. miejscu w całej Unii Europejskiej.

Co ciekawe, ten boom napędzany jest głównie przez popyt wewnętrzny. To obywatele Polski odpowiadają za 61% wszystkich rezerwacji, co potwierdza trwałą zmianę przyzwyczajeń i zwrot ku niezależnym apartamentom kosztem tradycyjnych hoteli. W szczytowym sierpniu 2025 r. trzy kluczowe regiony: Małopolska, Pomorze oraz Pomorze Zachodnie przekroczyły barierę miliona udzielonych noclegów w miesiącu, potwierdzając, że zakup nieruchomości pod najem krótkoterminowy w tych rejonach to doskonała i wysoce rentowna lokata kapitału.

Gospodarka i makroekonomia: globalne wyzwania i lokalna presja inflacyjna

Inflacja w kraju ponownie przyspiesza pod wpływem cen energii i paliw Oficjalne, potwierdzone przez Główny Urząd Statystyczny (GUS) dane za kwiecień 2026 roku wskazują na ponowny wzrost dynamiki cen konsumenckich (CPI) w Polsce, która ukształtowała się na poziomie 3,2% w ujęciu rocznym oraz 0,6% miesiąc do miesiąca. Tym samym wskaźnik wybił się powyżej oficjalnego celu inflacyjnego NBP (2,5%), po bardzo niskich odczytach z lutego i marca (2,1%). Głównym motorem tego przyspieszenia były rosnące ceny paliw płynnych do prywatnych środków transportu (wzrost o blisko 60% w skali roku, pomimo wprowadzenia na początku kwietnia tarczy osłonowej „CPN”, która przyniosła chwilowy 2-procentowy spadek w ujęciu miesięcznym), nośników energii i gazu (+4,7% r/r) oraz żywności (+1,9% r/r).

Analitycy makroekonomiczni ostrzegają, że w gospodarce rozpoczął się proces trwałego przerzucania wyższych kosztów surowców przez przedsiębiorców na konsumentów końcowych, co oznacza, że podwyższona inflacja powyżej poziomu 3% najprawdopodobniej utrzyma się przez resztę 2026 roku, skłaniając inwestorów do lokowania oszczędności w bezpiecznych aktywach trwałych, jakimi są nieruchomości.

Widmo stagflacji nad strefą euro i geopolityczny przełom USA-Chiny Sytuacja makroekonomiczna w Unii Europejskiej pozostaje pod silnym wpływem napięć geopolitycznych. Wstępne dane Eurostatu wskazują, że inflacja HICP w strefie euro osiągnęła w kwietniu poziom 3,0%, przewyższając rynkowe prognozy (2,9%) oraz oficjalny cel EBC (2%). Ten najwyższy od września 2023 r. odczyt to bezpośredni skutek szoku podażowego wywołanego blokadą Cieśniny Ormuz, co przełożyło się na drastyczny wzrost cen energii aż o 10,9% r/r. W efekcie Europie grozi stagflacja, kombinacja niskiego wzrostu PKB (0,1% kw/kw w I kwartale) oraz wysokiej inflacji napędzanej cenami ropy Brent, która skoczyła do poziomów 95-126 USD za baryłkę.

Nadzieję na stabilizację globalnych rynków przynosi jednak historyczna wizyta Donalda Trumpa w Pekinie i jego spotkanie z Xi Jinpingiem. Przywódcy USA i Chin podjęli uzgodnienia mające na celu budowę „strategicznej stabilności” na najbliższe trzy lata, wprost sprzeciwiając się nuklearnej aktywności Iranu. Chińska deklaracja wstrzymania dostaw broni do Teheranu oraz zapowiedź wsparcia administracji USA w odblokowaniu Cieśniny Ormuz dają silny impuls optymizmu dla globalnych łańcuchów dostaw i rynków finansowych, co w perspektywie kolejnych miesięcy powinno przynieść ulgę rynkom kapitałowym.

homfi - Twój partner w świecie nowych możliwości

Maj 2026 roku pokazał, że polski rynek nieruchomości stał się bardziej przejrzysty i oferuje unikalne szanse zarówno dla kupujących, jak i sprzedających. Notowane po raz pierwszy od 12 lat spadki cen transakcyjnych na rynku wtórnym, dynamiczny rozwój bezpiecznych projektów podmiejskich oraz eliminacja ryzyka waloryzacyjnego w umowach to czynniki, które tworzą dobre warunki do realizacji planów mieszkaniowych i inwestycyjnych. W otoczeniu zmieniających się wskaźników makroekonomicznych i rosnącej inflacji, nieruchomości niezmiennie pozostają najbardziej stabilną przystanią dla Twojego kapitału.

W homfi nie tylko analizujemy dane rynkowe, ale również przekuwamy je w Twoje realne, wymierne korzyści finansowe. Nasz zespół ekspertów, autorskie narzędzia analityczne oraz pełne wsparcie w procesie sprzedażowym to Twój najsilniejszy as w rękawie.

Kapitał zasługuje na profesjonalną opiekę. Porozmawiajmy o Twojej nowej nieruchomości jeszcze dziś!